| 星河城—招商局物业签约会暨中央居住区研讨会现场直播 |
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| 来源：ythouse.com 点击数： 更新时间：2007-5-26 9:34:30 |
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时间：2007年5月26日 地点：星河城销售中心 记录单位：怡林速录服务公司 背景： 按烟台目前的城市功能区划，莱山区正在建设未来城市行政中心、芝罘区着力培植烟台的中央商务区（CBD）、烟台开发区是外向型现代化大工业新城区、牟平区正在建设现代化滨海休闲之都和现代化的滨海新区。在港城未来的城市发展中，作为最具成长潜力的福山区，就成为宜居之地的首选，根据打造新型河滨城市的规划构思，“隆城地产·星河城”所在的福山区，北与烟台开发区相接，东望芝罘区，南临莱山区，西为进出烟台的西大门，一条夹河穿城而过，形成了独特的人文景观。“隆城地产·星河城”坐落在这样一个以优美和谐的居住环境、便捷安全的交通出行、优质完备的综合配套的地方，其核心要素恰恰与新型城市居住区——中央居住区相吻合，成为烟台CLD的无双之选。 张兵：尊敬的各位领导，各位来宾，朋友们： 大家上午好！ 现在我荣幸的宣布星河城与招商局物业签约会暨烟台中央居住区研讨会现在开始。 光临今天会议的领导有: 烟台市房管局副局长 烟台市房地产协会副会长 烟台日报传媒集团党委副书记、副总编辑 福山区土地局局长 福山区建设局局长 福山区房管局局长 烟台市房管局物业管理科科长 烟台市规划局福山分局 光临今天会议的专家学者有： 烟台大学土木工程学院院长 山东工商学院经济学院教授 上海东方建筑设计院高级建筑师 光临今天会议的北京招商局物业领导有： 北京招商局物业副总经理 北京招商局物业总监助理 光临今天会议开发商代表有： 烟台隆城投资有限公司董事长 山东鑫汇房地产开发有限公司总经理 丛艺女士 烟台宏荷房地产开发有限公司副总经理 出席今天会议的新闻媒体有：烟台晚报、烟台电视台、烟台房地产网以及烟台搜房网。 今天会议的主要议程是： 1、隆城地产与北京招商物业签约会 2、烟台中央居住区研讨会 3、与会领导、专家现场指导工作 下面进行会议的第一项内容：隆城地产与北京招商物业签约会。现在有请烟台隆城投资有限公司董事长陈蕾女士致欢迎词，大家欢迎。
陈蕾：尊敬的各位领导，各位来宾，亲爱的业主朋友们大家上午好！ 首先请允许我代表隆城房地产有限公司对各位领导，各位嘉宾，以及广大的准业主的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！ 对长期以来关心支持星河城项目建设的各位领导，各位朋友，表示最衷心的感谢！ 星河城项目是由隆城投资有限公司倾注10亿资金精心打造的房地产项目，我们从项目开始的定位就是打造烟台品质地产的典范，创造福山中央居住区，中心商业区，在整个项目的建设开发中，我们聘请国内著名的设计院，“广东粤建”建筑设计院为我们精心设计了集现代美学与欧式美学的现代欧市建筑，同时我们选择了南通三建、南通总承包的优秀建筑商，在景观设计中我们选择东南亚著名的景观设计大 今天我们在这里举行星河城项目与招商局物业签约仪式，就是向烟台市民提供一份未来优良居住的保障。招商局物业管理公司为香港集团企业，是招商局旗下上市公司，招商局控股股份有限公司下属的致力于物业管理的专门公司，是全国唯一一家集团内部拥有四个国家一级资质的物业管理企业，即招商局物业，及下属的北京招商局物业，武汉招商局物业、上海招商局物业。 我们深知购买一处居所只需几天的时间，而业主却要在此生活几十年，房子建起来容易，长期保有稳定的价值却难，房地产经济学告诉我们，物业管理是房地产保值的重要组成部分，从景观规划到建筑施工，每一个细节我们都尽量做到精益求精，今天我们荣幸的邀请到北京招商局物业与我们一起管理星河城项目，目的就是为了为星河城的业主们在日后的生活中，无后顾之忧，星河城物业管理除了提供专业、快捷，保质保量的保安、清洁、维修、维护等硬件维护和管理以外，还将从关注社区氛围，贴近生活细节的人文化出发，营造充满归属感与美感的人文环境。 朋友们，未来的路还很长很远，我们深知未来的责任有多大，但我们相信在各级领导和各位朋友的支持和鼓励下，我们一定会走的更踏实，更稳健，相信在未来不远的时间内，我们不仅仅带给大家是一栋漂亮、崭新的房子，更希望带给大家一种全新的生活理念和生活方式。以酿葡萄酒的心情做地产，我们真切的希望大家在品位长城葡萄酒的同时能细细的品位我们星河城，愿星河城项目成为烟台房地产行业一盏璀璨的明日之星。 谢谢各位。 张兵：下面有请北京招商局物业管理有限公司副总经理
李彪：尊敬的陈蕾董事长，烟台市的各位领导，尊敬的各位星河城的未来业主，各位来宾大家好！今天我们非常荣幸参加烟台隆城投资有限公司与北京招商局物业管理公司就星河城项目的顾问合作签约仪式，及中央居住区的研讨会，此次签约标志着在招商局物业的客户名单上又增加了一位令人尊敬的合作伙伴，为此我们感到非常高兴。 招商局作为国有大型企业集团，可能在座的不是特别的熟悉，但是提及几个重要的历史人物和知名的企业大家也许不会陌生。洋务运动的发起人李鸿章就是招商局的创始人，也是招商局第一任总经理，改革开放时期的原耕创建中国改革开放实验田，叫深圳蛇口工业区，这是全国有名的一个第一个对外开放的窗口，这是招商局旗下。招商局下属企业招商银行，平安保险公司，招商证券等等，这是大家非常熟悉的。 招商局物业公司就是招商局旗下的一家全资公司，是最早一批通过国家建设部、一级资质的物业管理企业，招商局物业公司目前在全国范围内管理着总面积达到1600万平方米的物业项目，业务范围涉及到高档写字楼、政府办公楼、工业园区、体育园区，商场、住宅等几乎所有类型的物业项目，他所服务知名的客户有：摩托罗拉、惠普、三星、沃尔玛、松下、华为、招商银行等来来自世界50多个国家30余万至尊业主，截止到2006年底，所管理的项目11个获得国优，20个获得省优，近100个市优项目，管理面积及管理业绩居全国前列。 北京招商局物业管理公司是招商局北方区域性公司，自1998年成立以来，一直致力于高端物业服务，与招商局物业管理公司一样，北京招商局物业管理有限公司也是具有国家一级资质的物业管理企业，招商局物业在管理上采用中外结合的管理模式，借鉴国外和香港的先进管理模式及管理经验，并与中国内地的实际情况融会贯通，使公司的物业管理体系具有鲜明的个性，在市场上形成了具有招商局特色的物业管理品质。 长期以来招商局物业一直以诚信为本，在各行各业都建立了良好的行业信誉，2006年荣登“中国最具综合实力物业管理企业”的评选榜首。这些成绩离不开合作伙伴和客户的支持，本次与烟台隆城投资有限公司在星河城项目的顾问合作，使我们又有一次在山东烟台展示自己，服务于客户的机会。北京招商局物业作为本项目的物业顾问将借助于自身的集团化，标准化运作优势，令星河城项目不断增光，使星河城全体业主真正感觉到“家在情在”的贴心服务。我们更希望通过本次强强联手，推动烟台高档物业管理服务水平的提高尽我们的一份力。 最后，祝贺双方合作成功，并祝隆城投资有限公司业务蒸蒸日上，谢谢！ 张兵：谢谢李总的讲话，今天我们荣幸的邀请到了市房管局及福山区各位领导，下面让我们以热烈的掌声欢迎烟台市房管局副局长，烟台市房地产协会会长，
梁财新：各位领导，各位嘉宾大家好！首先我代表市房管局对隆城地产与北京招商局物业的签约表示热烈的祝贺！ 随着烟台的城市建设飞速发展，与国际化接轨的步伐不断加快，人口大量聚集，房产需求量不断扩大。在烟台市政府力求优化人居环境、打造城市品牌的大力支持下，烟台的房地产业有着良好的发展环境。为此，房产公司要抓住这个机遇，就要求房产项目既要紧跟国际潮流，又要符合烟台市的城市规划和建设要求。 我们在鼓励和支持房地产业的发展的同时，也要引导他们的发展方向，充分考虑居住者的价值观念与建筑美学之间的相互影响，准确把握城市建设的定位和方向，将房产建筑协调的体现到城市的特色和风格中。 烟台隆城投资有限公司此次推出的星河城项目，在人文理念方面，强调安逸、自然的山水田园生活，在规划理念方面，以大方简洁典雅的西班牙建筑风格，体现现代居住设计理念，生态理论为指导，多层次界面来烘托住宅空间品质，显示了居住区建筑的规划性、配套的完整性和环境的舒适性。 星河城是以人们呼求健康生活的要求为主题，较高的绿化率、较低的容积率保障了健康的生活环境，以及人们对生活品位和生活质量的追求，大规模造城，人性化的设计符合了“健康、人文”的发展要求，相信星河城精品楼盘的出现，在烟台的房产业中能发挥出企业的价值，带动烟台房地产业创造更多的精品房地产项目，为烟台的城市规划建设做出积极的贡献。 最后预祝星河城销售成功，谢谢大家！ 张兵：感谢梁局长对星河城项目的鼓励与支持，隆城地产将会努力把星河城项目建设的更加美好。 下面我们有请烟台报业集团赵景涛书记致词。 赵景涛：首先代表烟台日报传媒集团对我们隆城集团和招商局物业签约仪式表示热烈的祝贺，祝贺我们签约仪式的举行。 第二个，这次研讨会我们也在这探讨一些对中央居住区的一些感受和看法。我是梁局长的下级，他是烟台市房地产协会的会长，会长就是一把手，我是烟台房地产协会的顾问，给他当顾问和助手，他将来代表烟台房地产协会，他是具有权威性，我们是媒体发表一些意见是带有探讨性，我们烟台日报传媒集团和隆城和烟台长城有伙伴关系，长期合作非常好，企业和媒体合作的非常好。 今天参加这个研讨会，我刚才看了一下资料，我觉得我们这个项目有两个好：一个好就是我们城市功能的定位定的比较好。在路上我和梁局长坐在车上说这个地方是一个什么概念，他说这个打的概念叫中央居住区，北京、上海、深圳都有中央居住区，福山我们星河城打造一个概念叫中央居住区，在我们烟台，在山东这些城市里面都没有这么去打这个概念，全国打这个概念的不多，我们星河城，我们隆城打这个概念我觉得打的非常好，很有道理，从地理位置，城市功能分局布局很有概念，芝罘区是商业中心区，莱山区是东郊，我们开发区是工业制造区，这个地方是城市居住腹地，空间比较大，打造这个概念确实是对的，是有他的道理，将来会承担起城市中央居住区的功能，这是有可能的。并且我们前段时间，我们看报纸登了一个消息说，烟台的西出口要大规模的营造居住区，这里现在打出这个概念，对拉动城市建设是非常有重要意义的，符合我们烟台新市委班子提出的一些战略目标、战略任务，其中一个重要任务就是五区联合，打造新的烟台市，我觉得理论上是正确的，实践上也是正确的。这个概念选的好，打的好，这是我第一个看法。 第二个好，我们很相信隆城公司对原来的中粮烟台公司，他们的决策者，他们这个团队是一个非常有水平的团队，非常能干的团队，非常有眼光的团队，非常诚信的团队，所以他们在中国葡萄酒发展历史上应该说写下了很浓重的一笔，全国没有不知道我们隆城的，没有不知道陈蕾的，名气都非常大，非常有实力，非常的能吃苦，眼光非常高，再加上非常诚信。 福山市委、区政府，包括福山城建部门等等都非常重视与支持，所以我相信这个项目一定会搞的非常好，一定能够达到预期的目的，用梁局长的话来说，预祝一切顺利，销售等各个方面都取得圆满成功！谢谢！ 张兵：下面有请烟台隆城投资有限公司董事长陈蕾女士与北京招商局物业管理公司副总经理李彪先生签署合作文件，签约仪式现在开始！
今天我们共同见证了烟台隆城投资有限公司与北京招商局物业的签约，我们相信烟台隆城投资有限公司与北京招商局物业将为所有生活在星河城内的业主提供更优良的品质生活保证，下面进行大会第二项，中央居住区研讨会，让我们以热烈掌声欢迎置地前景（中国）房地产咨询有限公司董事长 萧启良：大家好！我是今天会议第二部分的主持人，其实大部分时间是给大家的，有十分钟时间我想提出中央居住区这个概念，我们简单说一下这个概念的形成。中央居住区其实是一个市场的概念，尽管从北京，从上海，广州、深圳都在提中央居住区，但是政府从来没有提过，但CBD是有提的，但CBD之前其实也是一个市场概念，在北京先有国贸，后有CBD，我想这是众所周知，今天请很多专家和政府过来，也是对这个概念做一个探讨，这个探讨其实是可以赞同，可以反对，可以有不同的意见，也希望有一些真知灼见的挖掘，我们也希望成为推动力，成为我们一个良好的愿望，福山能成为烟台的中央居住区。 今天很多老师在这里，我们大概说一下这个概念的形成。中央居住区又叫CLD，是对应于CBD这种概念，CBD之前也是一个市场的概念，这个概念在北京首先提出来，它叫Central Living District，它然后有了大概的定义，也不是很官方的，就是在一个很大型的城市当中，在政府的总体规划的引导下，然后经济发展到一定阶段之后，人们的工作、生活、行为模式发生变化，所以城市的功能会有一些分流，然后能够满足城市主流人群的居住、消费、娱乐、教育等基本功能的，这样一个工作区域。这个概念的提出有一些理论的支撑，我大概说一下，一会儿请各位专家详细说一下。 100年前的霍华德提出来“田园城市”，就把居住功能分布在城市的外围，我想现在一些西欧还有美国一些国家，特别是纽约这种城市，CBD和CLD分开的是比较明显的。然后我们认为是先有CBD、商务区和行政区，后有CLD，在CBD当中，60％是写字楼和商业等商务的规划，而CLD的规划是恰好相反，是60％以上的区域为居住区，一会儿我们看一下福山的规划是怎么做的，对这一点。 CLD是城市中心的外延，肯定不是市中心，但是它是最好的居住区之一。 这是刚才概念的一个阐述，我们大概看一下。只有大城市才有中央居住区，中央居住区在北京首先提出来。其实第一个提出这个项目的是亚运村的风林绿洲在2000年的时候，他是在四环外亚运村，后来在这个区域就形成了北京高档住宅的集中区之一。 第二个中央居住区是在北京的朝青板块，现在成为北京住宅公寓最多的之一，著名的星河湾，国美第一城，包括李嘉诚的也在这里，这个区域成为高档住宅区集中区。西面虽然首钢搬迁，远洋地产包括超过300万的项目也在那里，包括万科首创一些项目在西边形成推动的力量，成为非常高品质的住宅区，这是北京的中央居住区。 然后在北京的中央居住区的代表的楼盘，比如说万科星园、风林绿洲、世贸奥临家园，星河湾，包括国美第一城，一次开发100万平方米的，还有其他著名的开发项目，构成北京两大中央居住区。 上海的情况我想请 在深圳，深圳中央居住区的概念没有很正式的提出来，但是我们的规划理解，香蜜湖到华侨城，一直到蛇口那部分，那是深圳居住环境最好的区域之一，现在由于居住环境的突出，房价的上涨比市区还贵，最近开盘的二期价格已经到了四万多 比如说在广州，也比较熟悉，广州华南板块其实不在广州的市区，一江之隔，其中星河湾、奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、华南新城，其实很大部分广州人居住是在华南板块周边，不在市区。 所以大家看到这几个中国最大城市里面，他的CLD，他没有一个很统一的模式，也不是很强的一个技术指标和门槛，所以我们只是一个市场概念，来推动这个学术界，对这些能够有一些规定。 下面的研讨就是我想先介绍一下烟台的情况，以及我们对这个区域的理解，就是烟台需要中央居住区吗？以前烟台的规模有多大？烟台的城区人口只有100万，但是我们可以看一下大城市其实才需要中央居住区，烟台目前还只是一个中型的城市，在中国国内来说。 然后城市功能分区的细化，CBD出现了，比如说现在的芝罘区，很多大型、高档的写字楼、物业集中，在中银附近形成一个CBD。还有工业区一直都是北方，开发区是山东最重要的工业区之一，制造业。有这几个区域，包括莱山区从市政府的搬迁开始，它的功能也很明确是一个行政区域，行政和以后的未来都市中心，所以这些功能很明确以后，人们住在哪里，哪里是最适合居住的？这些功能细化之后需要CBD，然后2020年城市的市域总人口会发展到790万人，给我们中心城区建成区人口255万人，这是以后的规划，这是我从总体规划上查到的。这么规划的城市，据我理解在烟台发展速度可能会更快。 这是一些规划格局，我是从烟台的总体规划上把它摘出来，这个城市格局是山耸城中，城隧山岭，海围城绕，这个规划以天然河流，山体、永久性的绿化带，分割各城区，形成芝罘区、莱山、开发区、福山、牟平、八角等六个组团，是构成多组团，多核心的滨海带状组团城市结构。 大家知道芝罘区是以行政文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区，我们最好的百货现在都是在芝罘区，以后的规划人口是90万人。莱山组团是以文教、科研、高新技术为主的功能区，其实现在市政府也在那面，以后规划居住的人口是50万人。牟平组团是以旅游、度假为主的综合功能区，规划人口规模为25万人，现在估计以后的养马岛的开发就会比较快。开发区是北方重要的制造业区，以工业和生活服务功能为主的综合规划区，规划人口规模为23万人，福山以工业物流生活为主的规划区，规划人口为25万人，八角组团是一个新港城。 然后烟台的城市发展我也想回顾一下，大家也很清楚了，其实这是烟台的骄傲，从去年烟台的GDP增长速度仅次于广东的东莞和佛山，居全国第三，山东全省第一。根据内资公司的投资环境列出的排名烟台排第十，根据内资公司反馈的效率政府列出的排名烟台是全国第七，世界银行公布的全国金牌城市，全国投资金牌城市烟台是排第六，是和青岛和杭州并列。05年烟台被评为联合国最佳的人居城市，当然烟台也是中国的葡萄酒之都，七大葡萄海岸之一，亚洲唯一的。 这几个区域，芝罘区、莱山区他的功能还有开发区，这是我们可比的。 然后介绍一下福山，福山素有四乡福地之称，区内自然环境良好。夹河一直延伸过去入海，临开发区，跟芝罘区紧临，跟莱山区也比邻，只有这个区和各个区这么紧密的联合，这是烟台名副其实的后花园。 我们可以看一下卫星地图，烟台这个城市是受限于海和山的城市，非常美的城市。我们看一下深绿色的部分都是山，然后在山和海的腹地一切都成为我们的发展地段，芝罘区现在基本上是没有太多的发展余地，只有往南的黄务这部分也是一个带状的发展地带。芝罘区一直是我们老烟台的商业区，现在我们把他说成CBD，以后的包装里面CBD就是芝罘区。 开发区这部分是北方重要的制造业集中区，以后从市政府还有城市的一些功能，比如说体育馆、展览馆搬到莱山之后，以后很明确的政府把他发展成行政中心区。这就是福山，福山跟这三个区是没有太多的分割，基本上是连起来的，所以交通的发展，福山跟开发区基本是一体，然后到了烟台是有很好的交通枢纽在连接，福山到莱山区也是有非常快捷的交通，从交通方面有这个条件。 我们看一下福山的总体规划图，在六个组团中只有福山区把生活功能配套提出来的一个组团，然后浅黄色的部分都是住宅区，靠近同三高速的部分是一些工业区，我们的住宅区是非常多的。福山的夹河要分流要到这边，一直往南发展。现在我们大概是在这个位置。 然后福山的情况我也简单介绍一下，因为有一些外地的来宾。福山是烟台的华侨之乡，然后是鲁菜的发源地，也是水果之乡，有很多樱桃和苹果，也是文化之乡，在区内有两处汉代的文化遗迹，还有古城遗址。 交通篇： 福山的区中心逐渐北移，因为同三高速和福海路的修通，同三高速和芝罘区紧紧相连。通过红旗路与莱山区东西对接，以后福山和莱山的通程时间极大的缩短。 在烟台还没有那个区域像福山一样服务于周边的区域，有便利的交通，是烟台城市发展的后花园。 以上就是我对这些概念的一个简单的介绍，下一步需要大家多一些发言，这是我们星河城的规划图，星河城总建筑面积40万平方米，以板式的小高层和高层为主。 大家可以看一下我们的园林景观，很多的水景。 下面请 刘光彦：当然需要，哪里都需要。 我简单说两句，第一个我非常感谢主办单位给我这个机会，我主要是搞国际贸易跟证券投资的，我从投资学这个角度，从经济学这个角度说一下咱这个项目的投资价值，购买意义。 房地产行业在咱们国家是启动比较晚的一个行业，80年代处于萌芽期，90年代初处于刚刚启动就是幼稚期，这个行业是在90年代末（1998年以后），朱镕基总理上任以后，为了启动经济，房地产作为重要的项目之一，对房地产这个行业采取了各式各样的刺激政策，其中一个就是金融方面的扶持，给买房子的人提供贷款，到了2001年，股市是从1996年开始启动，到2001年向箫条，走向衰退。1996年上证指数从524点涨到2004年6月8号的2260点，在当时股市大概有两万亿的流通市值，股市从2001年两万亿的流通市值，跌到2005年6月8号，从2001年6月到2005年6月，五年的时间上正指数从2268点跌到998点，流通市值跌到一万两千多亿，这个钱到哪里去了？最后我给总结一下，分析了一下，很大的一部分由于房地产90年代末启动以后，产生了巨大的财富效应，另外股市从96年到2000年，经过了一波巨幅的上升，泡沫很大，涨的时间很长，所以聪明的投资人就在20世纪末，21世纪初，就是99年、2000年、2001年率先撤出流入房地产，房地产迎来了五年的繁荣，从1998到2006年，从启动到繁荣已经有七八年的时间了。为什么能够繁荣？就是因为启动以后产生了巨大的财富效应，今天买房子花一千，明天可能要花一千一，后天可能花一千二，唯恐买的慢了，所以繁荣到2005、2006年。 我从经济这个方面，从宏观经济关于房地产这个行业，就是当前我们面临的宏观面我简单说一下，一个行业，一个产品的价格走向取决于两个东西，一个是需求，一个是供应。我们先看需求，这里有一组数字， 首先说国际贸易，国际贸易从2001年开始，我们有了国际贸易顺差，最初是顺差是300亿左右，到2006年我们产生了很大的国际贸易顺差，2007年1到4月份，就产生了633亿的贸易顺差，现在估计2007年有可能产生2000亿美元的贸易顺差，大家知道现在面临的是一个人民币不断升值的环境，人民币升值应该是出口不利，对进口有利，为什么人民币升值以后，我们还会产生这么大的贸易顺差呢？我认为很大的一部分钱就是一部分投机的资金，这些外国的资金来到我们国家，来了之后干什么，一个是投资我们的股市，一个就是投资我们的房地产，因为他们来的目的就是基于人民币升值一个大环境，大的背景，所以来投资我们的股票，买我们的股票，买我们的房地产。 股票从2005年的6与8号998点涨到今天，已经涨到4100点，我刚才说了，很多人现在都热衷于股票，实际上这个地方的风险巨大，中国股市从来都是少数人赚钱，多数人赔钱的地方。998点的时候，确实股价很低，股价投资价值，到了今天股价已经非常危险，泡沫非常巨大，2001年到2005年五年的时间，我计算了一下很多股票跌了50％以上，几乎占了90％，跌了90％可能占20％，所以股价泡沫非常严重，风险非常巨大，你再买股票的话可能就不是一个很好的选择，我想这块资金来了之后要搞我们的房地产。 这是一。 第二刚才说了2000年以后这一轮房地产的大牛市一个是政府的扶持，一个就是来自股票的资金，一万亿人民币的资金。这两年很多人因为股市赚了很多钱，这个钱挣了之后我想无非就是改善自己的生存环境，提高生活质量。在泡沫这么巨大的情况下，如果有1/3的资金离开股市，流入到房地产，1/3就是两万亿左右，如果两万亿投房地产领域对房价影响还是巨大的。这是关于房地产资金供应面。 另外我说一下对他不利的地方，对房地产不利的地方。第一就是从宏观上国家认为现在房价已经很高，老百姓已经难以承受，所以采取各式各样的一些打压政策，一些措施，包括提高利息、提高房贷利率，另外还有一些行政的手段。房价太高了，另外国家也认为房价已经有点超出老百姓的承受能力，这是一个地方。 第二就是经济学有一个重要观点，就是行业周期，每一个行业都有一个箫条期，复苏期、繁荣期、衰退期。房地产在我们国家应该说是一个新兴行业，90年代末开始复苏，到现在有六七年时间，从行业周期来看运行的时间也不短了，所以这是两个不利的地方。 从投资学来讲，牛市有熊股，熊市有牛股，房价虽然很高不是所有的地方都高，这就是熊市牛股，在熊市中有涨的很高的股票，在牛市中也有不涨的股票。 今天探讨的话题就是关于福山中央居住区这个项目，我的题目就是这个项目投资价值分析，以及购买的重要意义。 刚才说熊市有牛股。作为全国的房地产行情，尤其是在一些中心城市可能确实非常非常的高了，那么作为福山，作为烟台，尤其是福山靠近烟台开发区，作为一个新兴的工业基地，在资金面，刚才说了有外国的资金，有从股市流出的资金，还有福山地方的巨大需求，我相信即使其他地方房地产箫条，我们这个地方前景广阔。 非常感谢主办单位给我提供这个机会，我是讲证券投资和国际贸易，对房地产了解的不多，有讲的不当的地方请多多包含。 萧启良：刚刚刘教授说了我们在星河城有可能成为牛股。其实我们今天的内容主要是福山，是不是烟台的中央居住区，然后烟台需不需要中央居住区？周教授可以说一下吗？ 中央居住区的概念我也是第一次听说，非常新颖，我也感觉这个概念非常好。因为我觉得确实刚才萧总做了一个非常详细，从区域性，市域的规划等方方面面做了非常详细的规定，我觉得对中央居住区这个概念充满信心，并且这个定位比较准确，正好从划了几个圈，福山是介于芝罘区的商务中心和工业中心之间的区域，这个区域定义成咱们大家居住的中心，我觉得非常贴切，而且也会为未来带动商业中心和工业中心的发展，这个定位非常准确，我也相信这个区域会随着这个区域的发展，和其他楼盘的发展，能把这个地方真正打造成真正的居住中心区。 第二点，对于CLD和CBD，我想可能从定义上概念是这样，但是应该从居住中央区更贴切一些，这是我自己的见解，因为CBD，可能是Bissness District，这个C是中央，他是从商业或商务的来说CBD，这是居住的中央区，中央是一个地的位置，我是随便说，不一定很正确。但是概念的含义我想是确定的。 第三个问题，因为房地产业是一个非常大的产业，而且在国民经济占非常大的比重，涉及到经济，涉及到管理，涉及到法律，还涉及到传媒等等公共关系很多的事情，我是搞技术的，所以严格在这里我对房地产产业发展没有很大的发言权，不像 我大概想说的就是这些，不当之处请包含。 萧启良：今天来的嘉宾还有上海东方建筑设计院高级建筑 张一清：首先非常荣幸能够参加这个会议，也特别荣幸能够见到各位领导，然后还有我的老师，还有能够接受萧总的邀请都感到非常荣幸。 我今天说CLD的概念，我自己个人来讲并不是非常熟悉的，只是耳闻但并不是非常深切的了解，毕竟是一个新概念，所以萧总是引领时尚的一个人。我现在说的这些只代表自己的观点，如果能够给大家提供一些参考价值，我感到非常高兴的。 首先，我想讲两个方面的事情。第一个方面，CLD这个概念我自己的理解。第二方面我想讲一下刚才萧总提到上海CLD的概念，就是徐家汇。然后我借着徐家汇再参照徐家汇分析一下CLD在上海的形成。 CLD，我觉得是说中央居住区，我想请问萧总中央居住区什么样的概念符合什么样的条件才能构成中央居住区的概念？比如说是居住群非常密集的，然后能够提供便利的交通，然后娱乐、教育都非常集中的，配套非常完整的，是否就可以作为中央居住区？ 萧总：密集不是一个必要条件，但是交通，还有发展的潜力，还有政府为这个区域做的规划引导，这是必要条件。 张一清：如果是这样的话，那就是说对于上海来讲，中央居住区的概念可能就不止一个，这也是我今天想谈的问题，因为我们星河城正好不仅地域上是一个中心，而且符合刚才萧总说的中央居住区的一些条件。在上海实际是板块的概念，并不是CLD的概念，比如说万科，万科有假日风情，城市花园，大多是在城市非常周边的，都是在外环以外的一个区域。但是可以独立形成，自己有一个独立的区域，可以自己提供配套，完全自己配套的设施，甚至不靠国家和政府来投资，自己完全可以打造这样一个配套的东西。而且万科是一个品牌，这是一个相辅相成的东西。万科大家比较认他的牌子，同时万科本身可以提供高品质的生活，所以这是相辅相成，相得益彰的东西。 我刚才说的万科假日风情实际属于春生板块。在上海春生板块是在上海的西南区域，然后也是上海市政府规划支持当中的一个区域，上海市是把春生板块作为一个示范性的小区来建的，包括春生路上不允许走汽车，不准鸣笛等，春生板块辐射人口达到20万人。万科只是其中的一个，所以我想可能春生板块比较符合萧总说的中央居住区的概念。 萧启良：就是一个市场的概念，是市场的推动力，就好象福山一样，已经这么多年，建设的楼盘也不少，首先提出来是一个推动力，我们最先提出来的。 张一清：所以我想春生板块比较符合这个概念。 第二个方面，我想说徐家汇的问题，徐家汇在上海是一个非常特殊的区域，它经过15年的发展，15年前是一片荒地，农田，以前说徐家汇就到了农村，现在说徐家汇就到了商圈。徐家汇应该是CLD＋CBD的概念，某种程度上讲甚至CBD的概念比CLD更贴切，甚至是这样讲，因为CBD是以商圈为主，CLD是以居住为主，徐家汇这两边都有了，像东方曼哈顿因为是香港的投资人董建华投资的楼盘。东方曼哈顿是2000年开始开盘的，开始开盘时6000块，现在是两万多，三万这样的发展。所以在徐家汇住的话，就相当于烟台的芝罘区，就是一个CBD当中的CLD的概念，所以我觉得徐家汇是非常特殊的一个区域。如果在上海的CLD，比如说这上面写的上海的CLD，我想是中山板块更贴切一些，可能比徐家汇更贴切。但是作为一个宣传资料，我觉得无可厚非，大家众所周知的区域，本身有CLD的概念，只不过同时作为CBD而闻名，所以我觉得这样做没有任何问题。 而且我觉得在发展的过程当中，我为什么觉得陈总、萧总他们一起提出中央居住区的概念，我觉得特别可贵的是一个特别新颖，是首创的东西，而且在烟台很可能在不久的将来，会形成多个中央居住区的东西，有可能星河城作为首创的案例，所以更为可贵。 谢谢！ 萧启良： 丛艺：首先非常感谢各位领导，还有陈董事长，我觉得刚才萧总可能已经把中央居住区的概念已经说的很清楚了，其实我在北京可能生活了十几年，我对这个概念的理解可能相对会深一些。我认为烟台真的需要一个中央居住区，而且福山是最适合的。因为我在福山作开发，我是这样认为，我们也做了一些调查，福山首先我认为交通很便利，好象有一个口号叫“福山福地福人居”，比较适合生活。然后土地资源、风水相对也好一些，我认为我们陈总提出这样的理念真的是很伟大，很值得敬佩。 萧总：谢谢。下面有我们政府部门的，我想政府部门参与一下，可能会把这个概念的推动更加深入一些，请我们规划部门福山规划局的 姜希宾：今天很高兴能来参加这个会议，我简单说几句。星河城这个项目位于福山区的中部，福山区现在的定位是工业化合并型新兴城区，福山区依托工业化带动城区的发展，现在福山的高新区已经发展非常快，为开发区配套的汽车零部件项目，体系加工，信息产业发展很快，人口发展也很快。 现在房地产业发展也挺快的，现在星河城这个项目位于福山区的福海路，是在福海路的西部，现在福山是依托福海路和和平路两条发展。星河城发展项目是打造一个品质，将来对福山的升值潜力很大。 谢谢！ 萧总：其实我今天特别想听一下政府对这个概念的一些评论，比如说我们现在来了土地局的局长 刘卫东：我对这个概念接触很少，但是我听了以后总的概念我感觉既然是中央居住区，应该是一个品质的感觉，有别于周围其他一些普通的楼盘，应该首先具有这个概念。 作为星河城我提一点要求，将来这个盘的品质非常重要，居住的人员范围也非常重要，因为要打造一个品质这与中央居住区相辅相成的，将来的居住环境，楼盘的品质，包括内在的建筑质量，这个非常重要。 萧总：谢谢刘局长，报告刘局长，你说客户群的问题，我们现在来的客户有一千左右，来的客户百分之四五十是福山本地，然后还有开发区的，芝罘区、莱山区少一些，还有一些外地客户过来购买。 请一下福山区建设局局长沈局长说几句。 沈立国：我不想多说，我作为建设局局长，我只想在星河城项目建设过程中给予大力的支持。 萧总：梁局长也发表一下对我们这个概念的看法。 梁财新：我不要讲了，我是来学习的，这是一个全新的概念，我在这认真听。 萧总：请陈局长说一下对星河城的勉励，或者对我们中央居住区的看法。 陈厚军：中央居住区的定位，如果把福山定位于中心居住区的话，我很希望星河城是中央居住区的旗舰和领军人物，把这个项目做好，为福山的居住条件打造一个品质。 陈蕾：我想我们不会辜负各位领导的期望，一定会打造一个品质地产项目。 萧总：有没有新闻媒体想提问的？想提问谁？ 记者：您好陈总，我是烟台搜房网的，首先恭贺星河城与招商局物业成功签约，以及这次研讨会的顺利进行，我想请问您，请您谈一下星河城作为中央居住区的主导力量具有哪些优势呢？谢谢。 陈蕾：如果说星河城作为中央居住区的主导力量的优势在哪里，我觉得应该是从几个方面可以表现： 优势第一，我觉得我们的区域位置，刚才萧总也给我们大家讲了，星河城的项目是位于福山区福海路的中心地段，而福海路是目前福山区政府打造的一个重要的商业居住中心区，跟滨河路形成两条相同的发展规划轴线。这是在位置上。 我们在设计上也是我们的优势所在。拿到这块地，我们马上就想到根据自然的地势、地貌来设计规划我们星河城的小区。我们在考察了周围环境以后，我们首先发现后面有一座山，中国人选择房子有中国人的选择的一些理由，我想第一个可能大家会比较关注风水，我们这个地方正好后面有一座山，而且按照中国风水学是“依山傍水，有山有水”，这个地方是最适合人居住的地方。我们在设计的时候，就充分体现了依山傍水、显山露水，我们通过三道视觉走廊，从福海路的头上可以一眼望穿，大家看这个图这是福山地名的由来，我听说“山不在高，有仙则名”，据说刘秀皇帝到此赐这里为福山，我们星河城座落在福山脚下，福山有一句话是“福山幅地福人聚”，所以我们星河城是“有福之人不住无福之地”，福气不够的人来到这里也会变成有福的。所以我们在设计的时候，充分依照了地势地貌来做。 第二个我们在设计当中充分体现人文的设计，刚才我们的 在中心我们来设计一个中心的走廊，这个中心走廊就是一个中央主题运动公园，这里面还设计网球场、景观喷泉游泳池，包括篮球场，另外在山根底部还有一个三千平米的幼儿园，我们现在所在这个售楼处就是未来的会所部分。整个福海路基本是与我们商业配套，为小区生活配套的一些商业设施。 |
