解析烟台小户型之一

解析烟台小户型之一

来源：不详点击数：更新时间：2006-2-28

小户型为什么能火起来？自某些开发商去年在港城推出小户型以后，在房市上着实掀起了一股购房热潮，甚至有些楼盘出现了排队抢购的热销局面。小户型如同楼市里的一批黑马，一夜之间风靡港城，并迅速引起广大购房者和开发商的关注。有些开发商甚至推出了超小户型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞，在这里指的是超小的户型：建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分），进一步挖掘“小”的优势，进而也使得小户型成为港城楼市中一道靓丽的风景。那么小户型为什么能火起来呢？需求是基础经过我们对市场上的小户型楼盘进行调查分析，小户型的热销有着广泛的客户需求，其需求中坚主要有以下几种：第一类是工作时间不长，购买能力有限的单身白领一族和事业型酷爱自由者。这些单身白领参加工作不久，购买力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住对他们来说也是一笔不小的开支。现在烟台市普通房屋的租赁价格在300～600元/月左右，而一般的小户型首付只需一两万，月供也仅仅在四五百元，如此算下来，只要有首付能力，购买小户型显然比租房划算。出于经济角度考虑，这部分人群对小户型有着强烈的需求。另外还有部分事业型的年轻男女，他们暂时不想考虑谈婚论嫁，想多给自己一些时间开创事业，这部分人喜爱自由，个性十足，所以小面积的单身公寓正满足了他们自由与个性的需求。第二类是工作两三年以后，正准备步入婚姻殿堂，但又是白手起家的首次置业者。这些人一般双方家庭都比较平民化，所以只有双方共同努力，白手起家，自己置业。在工作了两三年以后恰好到了结婚的年龄，结婚当然需要新房，而手头积蓄又不多，碍于经济能力，小户型成为他们“退而求其次”的选择，以备结婚之用；从长远考虑，小户型也便于以后更换。第三类是手头有些许积蓄，随时准备投资赚钱的投资者和外来的高级打工者。这部分群体已在社会上打拼多年，事业上小有成就，有较强的经济头脑，作为投资者考虑到目前的市场环境，把投资的目标瞄向了房地产业。但终归资金有限，所以只能购买个小户型等待升值。而外来的高级打工者由于工作飘忽不定，购买一款小户型，既可使自己住的舒适，又可长久考虑作为一笔投资。归根结底，还是小户型的总价低、容易出租、还款压力小和容易出手等特点吸引了这些人的眼球。当然除了以上分析到的客户群以外，丁克一族、高学历的青年教师、年轻的科研人员和机关工作人员等也是其主要的消费群体。在现今的市场营销中，客户已经成为了市场的中心，一切都围绕客户需求而展开，小户型的热销，客户的需求可谓其坚实的基础。细分市场其实大有可为随着消费者需求的多样性和市场竞争日益激烈，房地产市场也日益细分。找准定位，在细分市场上寻求发展成为很多开发商谋求长远发展的出路。近些年来，烟台的房产市场主要还是被中大户型占领着。以前取得的土地大都以地面价格计算，所以在有限的地皮上，如果能开发出更多建筑面积的产品，无疑是开发商获取更大利润的重要手段。所以大多开发商都瞄准了能产生更多利润的中大户型。自从土地取得方式市场化并开始以楼面地价进行挂牌和拍卖后，开发商为了能有效地利用一些好地的地段优势，更是把目光投向了利润极高的高端市场，甚至直接指向了那些财富金字塔中的顶层人士。于是近几年烟台的东部海滨地区新建楼盘大多定位在面积为120平方米以上的豪华住宅和别墅。其实这也无可厚非，从城市发展角度来讲，这些楼盘也算是烟台海景资源的开发利用的杰作。其实也正是地产商们对大户型的情有独钟，才给小户型提供了更为广阔的市场空间，给那些善于从细分市场中捕捉空白点的开发商留下了可乘之商机。他们充分考虑到近几年房地产市场的供求关系变化，根据客户需求的细化，为了满足特定群体对小面积的需求，适时推出小户型，于是便收到了“出奇制胜”的效果。烟台东郊的某个楼盘便是个很好的例子。该盘刚开始开发时，由于市场调研不够充分，所以楼盘定位不够准确，致使其100平米以上的主力户型开盘不久便出现滞销，这一局面使开发商资金也无法周转。在这关键时刻，开发商及时总结了客户意见及市场的反应，在一期工程又增加了两种小户型，结果不但销售火爆，还救活了整个楼盘。也正是吸取了一期开发的经验教训，该盘在二期开发时将57㎡～80㎡的小户型定位为主力户型，从而一举获得成功。尽管该盘在开发前期走了一些弯路，但其仍不失为港城楼市的经典之作。房价高涨催生小户型房子是总价很高的消费品，房价的上涨使得消费者的负担越来越重，买房也越来越难。价格的上涨是整体市场发展趋势所决定的，很难人为变动，所以面积便成为调节、满足购买力的有效手段。事实上小户型在京、沪等地早已不是什么新鲜话题，这些地方居高不下的房价，让小户型一度变得奇货可居，成为抢手货。烟台小户型的火爆，自然也与房价的攀升有直接关系。近几年以来，烟台市区的房价每平方米平均飚升了近千元，尤其在市区东部，起价在每平方米4000元以下的楼盘已寥寥无几，并且大多数楼盘单位面积都在100平方米以上，这样，买一套房子动辄就要四五十万元，这使很多工薪阶层只能“望房兴叹”。小户型的出现无疑让人眼前一亮，虽然单价也不是很低，但总价低，拿那种小面积单身公寓来说，每平方米均价在2600元左右，一套40平方米左右的小户型总价才10万多一点，这足以让很多购房者心动。小户型在烟台的畅销，除了其自身具备的各种优势以及市场需求之外，经济适用房的供给量小、二手房市场尚未全面启动等也是深层次的影响因素。目前烟台的经济适用房虽然价格低，但户型面积偏大，有的还带有地下车库，中低收入者购买起来还是有一定的难度。而总价较低、方式灵活的二手房市场也并不活跃，尚处于发展的初级阶段。这些因素综合起来，造成了低价房的需求与供应之间有一定脱节，这便为小户型的发展提供了很好机遇。总之，不论是从表面的因素分析，还是进一步的深层挖掘，市场的规律是只要有需求就必然有相应的产品供应，有市场需求就必然有开发商介入、开发，小户型在烟台能“火”起来也是这个原因。但面对小户型目前一时的火爆，我们不禁会想，小户型能否就这样一直的火下去，它真的会成为房产市场的主流产品吗？小户型到底在市场上还能火多久？这个也是我们下期将要探讨的问题。（供稿：山外山市场研究中心）