烟台房地产市场总体健康且需求旺盛

　　-消费者应找准对应的区域特征购房

 
　　-海岸线500米内应控制建筑高度40米内

　　去年年底以来，有关房产的“涨价论”、“拐点论”一直争论不休，楼市何去何从让不少消费者一头雾水，近日记者从烟台市建设局开发办获悉，由烟台市委托建设部有关单位编纂的《烟台市房地产业发展战略研究》(以下简称“研究”)正式发布，“研究”认为烟台房产市场总体呈健康发展态势，未出现投资过热现象。

　　而透过该份“研究”，我们也可看出官方在研究了烟台房地产市场后给出的产业前景预测以及发展建议，该份“研究”对购房者无疑也具有相当的指导意义。

　　烟台房产：

　　总体健康

　　需求旺盛

　　与其他城市相比，烟台的房地产市场总体情况是否健康，未来又是怎样的供求？“研究”认为，烟台的房地产呈健康发展态势，并未出现投资过热等现象，近几年来，烟台市房地产完成投资额占GDP比例为6%左右，占固定资产投资完成额比例为10%左右，而大部分房地产热点城市的这一数字达到了20%甚至50%，在价格方面尽管烟台市部分地区房价涨幅较快，但全市房屋销售价格未出现急速跳跃现象，自2005年第四季度至2007年第二季度，烟台市房屋销售价格季度同比涨幅维持在5.2%—5.8%之间，价格涨幅平稳，与全国平均涨幅持平，同期大部分沿海城市房价上涨幅度在10%以上。因此“研究”认为，烟台市房地产业呈理性发展态势。

　　针对烟台房地产供求情况，“研究”认为，烟台未来几年住房需求将保持持续增长。影响需求的因素包括：一是本地居民改善住房的需求，“研究”认为，烟台的住房需求处于量的增长为主向质的提高为主的转换，以提高居住质量为目的的改善性需求在相当一段时期内成为支撑市场需求的主要因素；二是烟台城镇化水平提高带来住房需求，到2010年，烟台城镇化水平将达到60%，城镇人口增加必然带来相应的住房需求增加；另外，外来人口增加以及新婚家庭的增加也都增加了住房需求。

　　“研究”通过计算烟台住房需求平均增长以及分类需求增长，得出烟台未来住房总的需求量，即2007年—2010年住房需求量为1590.5万平方米，18.5万套，年均397.6万平方米，4.6万套；2011年—2015年住房需求量2284万平方米，25.4万套，年均456.8万平方米，5.1万套。

　　购房者：

　　找准对应的

　　区域特征

　　如果你是企业管理层、高收入者，你会优先考虑哪里的房子？如果你是企业蓝领，是普通收入者抑或是城市低收入群体，你会优先考虑哪里的房子？该份“研究”也给出了具有指导性的预测，“研究”认为，烟台市房地产需求的区域特征日益成熟和明显，需求比较清楚地指向了特定人群。

　　“研究”认为烟台开发区的沿海低端形成了面对开发区企业管理层、城市高收入阶层为主的高档住宅区。

　　福山区则形成了以开发区企业蓝领工人为主体需求的住房供应区域，“研究”还指出，该人群需求的户型在90—100平方米左右，均价在3000元／平方米左右。

　　芝罘区是以普通住宅供应为主体，但占整个物业类型的比例有明显下降，由于芝罘区是以商业、金融、服务业为主的城市中心区，商业、办公、高档公寓等物业的供应量逐渐增加。

　　莱山区有依山傍海的地理优势，海岸线长，又是政府所在地，高校云集，使莱山区成为重要的居住区，以高档及普通住宅供应为主。

　　针对购房者最为关心的房价问题，“研究”虽未给出明确预测，但指出“烟台作为规模较小的沿海开放城市，目前其房地产市场基本形成并处于初步发展阶段，与沿海大多数城市比较存在差距，经过多年培育，烟台房地产市场发展已进入新的阶段，后发优势开始显现。”

　　布局：

　　海岸线500米内

　　建筑“矮”又“靓”

　　未来几年，烟台在不同区域应建设什么样的建筑？该份“研究”在空间布局上给出了较为详细的建议，“研究”认为，烟台沿海地带是最宝贵的建设和景观资源，房地产业必须由市里统一规划指导，实现精细开发，打造烟台城市品牌。

　　“研究”认为，烟台要在滨海地带绿化建设中全面安排防护林建设，争取在较短时间内在沿海地带形成完整防护林。滨海地带重点规划布局旅游、会展、文化体育，休闲度假设施等。“研究”指出，滨海地带多以低密度为主，高层建筑应远离海岸线，在距海岸线500米范围内建筑高度应控制在40米以内，建筑形式与建筑色彩要有时代特征并与地形、地貌协调。

　　具体针对烟台五区，“研究”也给出了指导意见：芝罘，房地产开发强度适当压缩，着力城市综合整治，完善城市功能、机构和疏解人口，增加绿地比例；莱山区，应加大开发建设力度，改变“有区无域”状况；开发区，重点安排写字楼、酒店及配套设施，住宅开发以中高档为主，主要解决区域发展住房需求；福山区，适度控制开发规模与节奏，注重开发质量，重点安排普通商品住房，特别是中低价位、中小户型；牟平，实施牟平城市重心北移开发战略。