时间：2006年9月20日14：30—16：30

地点：烟台金海湾大酒店

主办：烟台日报、烟台晚报、今晨6点

承办：阳光100、SOHO中国CHINA

记录单位：怡林亚伟速录服务公司

北京新浪房地产网杨熙主持活动

主持人杨熙：各位尊敬的领导、各位来宾大家下午好！我是本次论坛的主持，我是来自北京新浪房地产网的杨熙，现在我宣布由烟台日报、烟台晚报、今晨6点主办，SOHO中国、阳光100承办的2006烟台城市发展论坛现在开始。

在一系列利好消息的刺激下，烟台经济即将得到快速发展，我们举办这次论坛希望能够共同探讨烟台未来城市发展机遇，本次论坛也正式提出烟台迈向门户论坛，烟台阳光100一直以创造城市价值的概念举办类似的论坛，我们主办这次论坛为烟台的飞速发展尽一次微薄之力。首先我们邀请烟台日报传媒集团党委副书记、副总编辑赵总编辑做致词。

烟台日报传媒集团党委副书记、副总编辑赵总

赵总：女士们、先生们，尊敬的各位嘉宾大家下午好！欢迎各位的光临，非常感谢长期对阳光100支持的各界朋友前来参加由烟台日报、烟台晚报、今晨6点共同主办的“2006烟台城市发展论坛”，我谨代表烟台日报传媒集团对各位的到来表示衷心的感谢。

谢谢各界朋友对烟台城市发展的关注和支持，城市源于不同的环境和经济，每一座城市都会形成属于自己的衣食轨迹和商业文化氛围，形成各具特色的城市精神和旗帜，这种精神和旗帜不会因为时间的流失而褪色，相反经过岁月的冲刷和积淀，将更为鲜明富有感染力。

今天的烟台成为中国三大经济圈之一的环渤海经济圈，并将通过港站广场的开通建设、烟大轮渡的开始运行，国内外一流企业的强悍登陆等一系列规划和发展，把烟台从原来的港口城市升级为经济门户城市，目前烟台的城市建设第三产业、文化发展等方面相对滞后，阻碍烟台的发展，烟台日报传媒集团作为主流媒体有责任对烟台未来城市发展的关注，积极引导各界为烟台的发展出谋献策。为此我们举办2006烟台城市发展论坛，并邀请指定的经济界人士参与到这次讨论中，他们将从城市规划、产业调整、建筑特色、文化发展等多方面共同探讨烟台未来的发展，进一步明晰烟台未来的城市定位，同时也让更多的人们认识烟台、了解烟台，让烟台人民为自己家乡未来的发展感到振奋，让烟台的经济文化在交流与沟通中达成更广泛的共识，为即将腾飞的烟台注入新的活力，我们相信烟台一定有一个更加辉煌灿烂的明天。

主持人：感谢赵社长热情洋溢的支持，下一步论坛正式开始，有请今天论坛的嘉宾：SOHO中国总裁潘石屹、北京阳光100总经理易小迪、华高莱斯国际咨询策划公司城市运营专家李忠先生、北京大学光华管理学院赵晓老师、北京大学博士、山东工商学院教授张景芬老师。

今天的论坛是“2006年烟台城市发展论坛”，今天的主题，第一从全国经济发展布局来看烟台的未来和整个城市的定位，另外我们向对房地产的走势请大腕和专家做一下阐释。

首先请山东工商学院教授张景芬教授给我们介绍一下烟台城市发展的整体状况。

山东工商学院教授张景芬教授

张景芬：非常荣幸参加今天下午的会。现在信息通讯一体化，烟台地域和经济的发展，一体化进程越来越快，区域性的东西意义何在？五年以前的今天我在美国当时还没回来，姜女士从报社不远万里打电话给我，说烟台政府和市委来了新领导，要大力发展烟台市，希望你能够谈点什么，这是电话采访。报社一讲我不敢不听，当天夜里就写了四五千字的文稿通过电传传给报社，所以姜女士是我的老朋友。

几年以前一个电话把我的东西传过来，当时我写的东西稿子至今在我家里。从我来看烟台发展的思路不是要扶持弱者，强化强者。文革以后，今天在座的嘉宾包括企业的老板谈一下我自己的看法。题目就是《关于烟台城市化问题》，我把中国地域划为四个大的类型：

第一类型，不论大城市还是周围都在发展，最典型是中国的苏南，有南通、镇江，还有南京、上海，一个大城市区在发展，周边的乡镇在发展。

第二类地区，大城市很发达，周边不是很发达。这个在中国最典型的是关东，西安很发达，周边不是很发达。整个陕西省除了西安之外可以说找不到任何一个比较好的城市，包括咸阳。

第三类地区，周边很发达，中央城市不发达。最典型是胶东，各县域很发达，但是中间不发达。胶东花生全国第一，过去的栖霞苹果全国第一，莱阳蔬菜出口全国第一，招远黄金第一，东部荣成渔业产量连续二十年全国第一，我们西部的长岛是全国首富，我们的资源第一并非资源加工第一，所以这次上面评选全国百强县，威海三个县全部是百强县，烟台不算牟平、福山、莱山，八个县有五个百强县，烟台和威海就占了八个。

第一个问题我谈一下烟台形成城市的形势非常好。本来这里没有城市，城是一个防卫的场所，市是一个商业的场所。烟台发展第一是海域，第二海防。城是海防，市是海域。

第一个前提是剩余产品，当经济发达，本来十个人种一个农地，现在只是两三个人就可以了。

第二，这些产品游离出来以后，搞剩余产品交换就形成城市。于是西方经济学界和城市学界又有一个新的看法，到底是农业滋补了工业，还是工业滋补了农业？这个讨论就是先有鸡还是先有蛋一样。本来是一个港口城市现在成为一个枢纽。港口和城市的是什么关系，就和做饭一样，面多了加水，水多了加面，港口大对城市发展很有利，物流很丰富。因此我首先的看法是烟台这里既然是黄金第一，包括以前威海渔业第一，长岛是首富，这个地方理应就应该是第一。这里优点是资源丰富，缺点是城市比较小，带动力不行，烟台的经济分散，所以这两天我对中国的龙文化有点感想，我们是龙的传人，但是我认为上面是北京、天津、青岛都不是龙的传人，烟台应该是龙的传人。上海和北京为什么不是龙的传人？我在一篇杂志上发表一篇文章，对中国人有一个特性的研究，生产有组织叫有机型，日本叫做有机群体，生产和组织叫做群体型。美国和欧洲叫有机个体。第三个类型叫无机型，生产组织没有机型，比如说孔孟之道，中国孙中山也好在工业文明进来之前，中国太散。第四类就是无机个体，个性很强，发展空间不是很大，十分缺乏工业的技术。

龙的传人，龙是什么？龙是一个无机群体的典型代表。龙的角是鹿角、脸是马脸，身子是蛇，腿是鸡爪，身上还有磷是，所以它就是四不象。我用这个事来比喻胶东半岛。周边很发达，中央经济很不强。一个地方的发展是富有更富有，没有更没有，按照老百姓来说天道是杀贫济富，人道是杀富济贫，你要负起一部分的强者和弱者，把周边带起来。烟台应该是把中心城市强化起来才可以。

1983年烟台市地改市之前，我们管17个县市，包括莱西、即墨，83年以后把这两个县分给青岛，莱西产值远远比不上莱阳，但是自从归青岛管之后，今天的产值远远高于莱阳，它在大城市辐射之下，比没有大城市辐射时翻一番。就一个普通农民和普通工人在开明地主和资本家辐射，比没有地主和资本家自己瞎干的情况下发展要快。这是西方的《圣经》讲的，中国的老子也是这样说。

我在80年末期总结了五个毛病：

第一叫产品外向型，产业内向型。当时烟台市各位专家80年代外贸出口全国第二，但是有一个毛病出口量很大，但是里面53％是农副产品和初加工品，没有经过工业加工，从地里面出来就出口了。工业产品占出口量很少，这个数量太差了，所以我们说龙头很好，农业很发达，因此龙本身不能要求摆尾，身子带动不起来，这是烟台的毛病，所以烟台是龙的传人，没有活力。

第二个矛盾叫大市区小城区。在座烟台人肯定没有体会，外面人肯定会很惊讶，烟台总面积是上海的很多倍，市区面积烟台市是上海市的1.24倍，上海市土地挣多少钱，烟台市挣多少钱。市域很大，市区很大，城区很小。资金密集、信息密集、人口密集、建筑面积密集，我们有芝罘区、莱山区、福山区、开发区等等，但是地盘很大而真正的城区很小。

第三个矛盾高人口，低人才。我们胶东人口质量不是很好，一看学历基本是高中学历。1985年仅占人口的千分之二点六。人口质量太差了。烟台、威海这里风光无限好只是人才不行。所以这个区域如果发展起来的话潜力无穷。1986年前后中国10亿人口，8亿农民，城市化20％，烟台这里是810万人口，城市化11％，比中国平均水平低50％。

第四个毛病，发展第二产业不要荒废第一产业，烟台是重要的粮食发展基地。

第五个毛病就是政策的开放型。一个生产在大城市辐射下人们的素质和龙的传人的氛围是完全不一样，烟台人特别好只是眼界短一些，所以我看就是这些五个矛盾，今天看这些还没有彻底解决。当全中国的方言消失，交通、通讯也就都消失了。加拿大那么大，东西南北都没有方言，全是一个口音。什么时候中国方言一体化了，那么区域文化就会解决。

 烟大轮渡现在搞的比较好，这是一次革命，这是一次重大的社会变迁。我出差从来不暴露自己的身份，怕旁边人看我是大学老师而敬而远之，我都说是纺织厂的技术员。有一次一个老兄跟我说话，他说烟台的环境离青岛差远了，我说青岛海在南边，烟台海在北边，夏天刮北风虽然干燥，海上风过来很湿润。青岛夏天刮南风非常湿润，经过陆地过滤到烟台就湿度只剩下80％，你们青岛虽然是凉但不爽，烟台是又凉又爽。这个老兄一听就没再说话。过一会儿他又说青岛洋烟台土。烟台是1860年开埠的，我们左临大连、右临青岛。青岛开埠是1880年，他们开埠时烟台就很具规模。烟台的开埠史叫悲壮的开埠。外国船来跟我们贸易，如果从青岛进来，山东地图好象一只鸡，威海在鼻孔位置，青岛在喉咙位置，烟台在眼睛的位置。烟台在眼睛的位置可以了望改革开放，结果这个老兄一看是烟台洋青岛土。他这时候不好意思，他就说烟台人是乡下人。我说青岛开放之后没有像上海开放那么大，反而把自己本身传统给忘了，青岛是洋不洋土不土。这个老兄一看确实没办法抵挡，然后就说烟台纺织厂技术员这么厉害，那烟台的教授就更不得了。所以青岛从1880年开埠之后，我们烟台人、黄人县、蓬莱人、长岛人，青岛人就是在青岛学坏的烟台人，开放没开到底。当年港务局1986年港口进来的货物86％是供本地使用，只有14％是供外地使用。这次我们的烟大轮渡相对的人流增大、物流增大。我感觉这对交通的通畅是一次拉动。

第三点我想谈一下本地。

《红楼梦》里面林黛玉有一个老师叫贾雨村，曾经自命不凡，口中念念有词，烟台市恰好是“待时飞”的趁势，烟台市人口质量高，物产丰富，就差一个时机。因此我想烟大轮渡这条交通的通畅带动了我们外部的拉动。有一次报社记者谈起来发展的基本状况，我说烟台市有三个缺陷：

第一城市化落后于工业化。我算了一下烟台市工业与城市化，全市工业化率是48％，城市化率是30.3％，市区不讲各县，工业化是40.2％，城市化是53.1％，下面芝罘、莱山、福山、开发区，因此我的看法是城市化要大于工业化。

第二，社会发展滞后于经济发展。包括各式各样的设施、群无组织及其他的组织，包括城市的管理。

第三，个人的观念意识滞后于开放意识。在这样情况下面临着城市化、社会化的转变。人本身不仅仅包括老百姓，还包括官方和企业家。

主持人：接下来我们请一下华高莱斯总经理李总从全国观点来看一下烟台在城市发展中一些情况。

华高莱斯总经理李忠总经理

李忠：我觉得张老师说话的风格很像李鳌先生。

第一，我们把跟大连的连通看成是天时，那我们自身的发展应该是地利人和。“运去英雄不自由”，人只有“时”来的时候才能运转。“时”不来人是转不了运的。我们看一下简单的事实，广东人是天生的买卖人，上海长三角地区的人会赚钱，烟台曾经参与苏州工业园的竞争，为什么没竞争过？因为李光耀曾经看过苏州的双面绣，非常惊喜，当时他的言论是一个能够做出如此精细的双面绣的民族一定会做出很精细的电子产品。让我们山东人拿细活干不现实，让我们修路我看没问题。这是我们的民族本性，我想说的是每一个民族都有自己的特性。就像我们叫齐鲁大地，当我们做地域文化分析时我们要把细微的差别找出来。山东人和江苏人的比较中有什么优势？在我们的比较优势中为什么环渤海的发展比较快，其实是世道轮到我们了。北京比起上海两件事非常有优势：第一是科技人才集中密集，所以IT产业很发达。还有一个就是商业投资上北京人不如上海人精明，足够精明的人是做不了高科技。如果是点对点的投，每一个算成功率，香港高科技这么密集为什么起不来？北京两个人员密集：一个是科技人员最密集，一个是文化人最密集，大量怀着文化梦想的人会去北京人。而且北京这个城市给文化人的层次很宽容。北京的潘总、易总会有艺术界的朋友一聊聊几个小时，只是聊文化。上海人就不行，你说聊天这个事能赚多少钱，赚不了钱聊什么呢？我们要珍惜轮到我们的天时，时来也该运转，环渤海有“一体化”的词，这时候我们跟大连和烟台的连通已经建立起来，这个连通非常有趣，因为过去烟台和大连之间的联系大家知道，大连是一个以山东为坐标的城市，大连虽然是东北城市，但是唯有大连话跟山东话很类似，大连人叫“海南丢”，“海南”是指渤海湾以南，是山东人放过去的，所以这两个城市文化非常容易引起共鸣，甚至可以看到烟台很多的城市建设都有大连的影子。当交通一旦连通以后，我可以期待大连借助东三省的福地不仅是大连的福地，也会变成烟台的福地，所以烟台的经济会有比较大的提升。

现在南通和上海之间的跨江大桥快要连起来了，所以南通现在在打“北上海”的名。原来南通是叫南通，南通“向南沟通”，他们也是一个尽端城市。我们山东绝大多数城市就两根线一个是铁路线一个是运河线，除此之外不在这两根线的城市很多很发达但都会没落。反过来兖州之所以起来就是京沪向南延伸时绕了一个弯到兖州，所以现在兖州工商业就很发达。

当年美国在通铁路时，金色的道钉，在大家的眼里铁路的钉子是金色的，没通铁路的城市都没落下来，所以交通对一个城市来说是极其重要。当我们有了烟大铁路之后烟台将提升一个非常大的层次，使我们从交通的尽端城市变成通讯城市。大家现在看一下现在南通的房价涨了多少，他们的商家比我们更精明一些，他们更敏锐看到了商机。

第二我说一下地利。我们烟台城市不够大，我们以前总是模仿着国外去说一些事，叫消除“城乡均衡”，如果要消除城乡差异这个话不能简单说。当你有三个孩子，一个身体比较好，一个身体比较差，你分家把钱分给谁？如果你是很富的老爸你就应该把钱多分给身体差的孩子，让他有保障。如果你是一个很穷的老爸就应该把钱给身体比较好的孩子，让他赚更多的钱给他的兄弟。换句话说当城市达到一定程度，大城市发展起来，他应该反哺乡镇，如果大哥自己还没起来的时候，自己的中心城区还不够密集的时候，你忙着去抓小城镇建设，我不是说不应该抓，但是重点不应该在这里。要想把无知变成平庸，比把优质变成优越要花更高的成本。当把钱放在中心城区发展的时候对经济的带动作用和周边的拉动作用，要比把钱放在一个根本就没有基础的乡镇中心城市化要好得多。所以我们应该把中央城区的作用一旦聚集了就可以带来两个东西一个就是山东的城区普遍不够密集，尤其以烟台这样的城市为主。有一个简单的事可以证明城市的聚集不够高。中午我们大家到餐厅喝酒，可以遇到多少熟人？一个大城市几乎遇不到什么熟人，德国有一个著名的诗人，说“城市的空气使人自由”，就是我生活在大城市我能够维护自己的负面形象，我活的很自由自在。比如说你在北京、广州、深圳、上海遇到了你初中的初恋情人，然后你们旧情复萌，哭一天都没有人知道你是谁，如果在烟台大马路抱一个小时，你脑门一定挨砖头，因为一定有人通知你的太太，因为这个城市太小，小到没有给人足够的自由，彼此之间都认识，连自己喝一杯酒的自由都没有。我想这说明不是一个好事，只能说我们还没有完全从乡村结构过渡到一个城市结构，城市结构应该是各人过各人的事。我们现在的城市结构恰好到了必须往前走一步才到了大城市。我们现在有太多人用很诗意的语言描述乡村的好处。

那天我在张家界给我的学员讲课时他们说张家界多好，北京多差。我说凭心而论你们有哪个人想在张家界不回北京，北京不像大家说的那样，宜居城市第一是否有好的医疗，二是否有好的教育，三是否有好的事业发展。乐业才能安居。所以我想说大城市不像大家描述的那么差，而小城市也不像大家描述的那么美好。我老家是山东蒙阴，现在谁让我回去我能跟他拼命。城市意味着更聚集，更有效、更集约。

我记得有一次开会，陈总说为什么会把新浪搬到潘总CBD的楼里面去，问题是由于高度聚集，我在这里的客户不是对门就是邻居，什么叫CBD，就是因为空间上的相互靠近能够增加大家的工作商务机会，这就是我们所说的城市。应该加速发展烟台的周边城区从这种意义上来说我们中心城区应该房价、地价都应该更物有所值，因为中心城区的生活效率高了，这是山东城市尤其是烟台特别应该强化的。

最后我说一下人和。其实产业最重要是人的素质，如果没有适合的人是不会有适合的产业，产业与城市的关系主要是两件事：一是环境，二是人。人也是由环境来，环境也是由人构成的。比如说美国的一个市珠宝交易业特别发达，由于它的市长在抓治安，尤其是街头治安特别得力，使这个城市成为街头犯罪率最低的城市。听到这个消息没多久，很多珠宝商都跑到那里，我们就是要塑造它的环境。我们从人的素质来说，我们是不是一个适合经商的环境。我是山东人我就想说不是。首先在烟台你听到说胶东话的人比说普通话的人多得多，这是一个基础的环境，语言不能沟通那你说经商如何进行，当我们开门迎客首先改造自己。荷兰为什么那么发达，因为荷兰充分意识到自己是一个小语种的国家，所以一般荷兰人至少会讲德语和英语，他不要求你跟他沟通，他主动跟你沟通。很多到过山东的朋友，印象最深刻就是咱们的语言，第一次来烟台跟我说师傅给他上菜“要不给你上盘割的肉”，他都听不懂。我就想没有多少人会说英语，没有多少人会说韩语，总不至于所有来的人都跟我们学胶东话，我觉得这个也应该是我们改造的问题。

第二个改造应该是我们很多的生活习惯。山东人喝酒对外的沟通并不是很好的事，大家可能说这是民俗，可是问题你不想人们把烟台看成民俗旅游地。我们到了蒙古是为了看他们独特的民族风情，大家注意越有极其民族风情的地方我们会去观光、度假，但不会去做生意。比如说爱斯基摩人跟我们非常有差异，我们希望别人在这里可以宜居，国际发达都市是指不同人在这里能够按照不同的方式愉快的生活，而不是让不同的人把酒量全练到烟台人那个标准也不现实。我自己是山东人我每次回来第一头痛的就是喝酒。所以我想说的是当一个城市想把自己的整个商业氛围提高时需要天时、人和、地利共同努力，而人和是要经历多少年才能改变的，但是这是一切改变中的最重要的改变。

主持人：我们知道阳光100在前几年进驻十几个城市，在宏观调控之下我们看到阳光100稳扎稳打，有请易总谈一下。

                           阳光100总经理易小迪

易小迪：我来烟台的次数越多，越觉得烟台这个城市越有潜力。“阳光100”在全国13个城市有项目，需要拜见很多的地方官员和地产人员，我现在越来越重视地方政府对城市规划的发展，看他怎么描述城市，毕竟他们是主人，我发现大概有三类型：

一类是一部分政府对城市发展高度重视，只要重视城市发展，必然重视房地产行业。有些城市就非常热情。往往这些城市我稍微有点戒心，因为房地产被他们过度的重视，或者是城市过度发展。还有一种不重视城市发展，他们的白皮书把城市发展放在轻描淡写的角度，放在传统的角度看产业结构和其他的发展。各城市是刚刚开始还需要很大的困难跟他们沟通，他们没有意识到城市发展与地域发展的关系。很高兴看到很多城市把城市发展和产业的发展、经济发展摆在合理的问题。我们必须与地方政府的认识和意识与经济发展是吻合的。烟台举办论坛和交流，事实证明我们选择是对的。

第二点，刚才李忠的谈话主要是对烟台的选择和看法。主要的机遇我认为环渤海是很多人没有意识到，没有充分看到它的重要性，环渤海经济圈其实不是地域发展的结果，而是中国产业灌溉的结果。因为中国第一波浪潮在沿海那一段做的比较强大，通过外商带动起来。第二是电子和机械工业，从早期的走私贸易开始到后来的工业园区，不断引导电子产业为主导，其实这个市场已经过剩，我认为环渤海中的青岛、大连电子产业都做的很好。大家重视化工业这一块对我们这样一个大的空间是不可逾越的，谁能够在产业省级中占领优势，实际是这样的一个过程。我们每个城市都在治理项目，尤其要说天时、地利和人和，不是城市想创造出来就可以创造出来，环渤海具备这样的优势在产业升级换代中就可以跑到前面。我们去沈阳时也谈到了机遇，我想实际上环渤海圈这个机遇是很明显的战略优势，实质这个换代不仅是城市化的进程，或者表面上我们可以看到城市化推进的过程，事实上背后的因素是产业的因素。所以这一块我认为看好的是环渤海经济圈的产业发展。

第三点，我认为在环渤海经济圈本身烟台要找到自己非常适合的定位，并不是要独家占有。现在滨海新区包括长沙、东北提出振兴东北，东北对城市生产的竞争压力我想谈一个说法。以前我们在产业竞争中有更多的优惠政策，我们要搞开发区，除了优惠政策、还提供硬件和软件，但是现在这个时代已经过去了，可能烟台有很好的经济开发区作为一个历史的贡献，现在更重要的是城市的发展，还有开发园区对这项产业的带动作用。只有城市是产业生存最好的土壤。我们毕竟从简单的加工过渡到品牌竞争，要上升到整个产业的竞争。我们更希望企业总部到这里，而不是一个工厂。所以未来城市如果没有一定的定位，产业就没有上升的地位，没有成长的地位。所以我也听到比如说过去说苏州的工业园区，主要是企业落脚的地方。现在就像李总讲的，上海不是先要工业园区，而是到上海，先把总部调过去。他是因为先有了企业总部战略然后再有园区，所以城市已经承担了主力发动机，而不是用工业园区来带动城市。

所以在这样竞争意识下，城市一定要感到压力和紧迫性，如果没有一定城市的国际化气氛和文化背景，在未来可能就会出现劣势，我说的机遇和挑战都是并存的。

同时我们到烟台来肯定会看到烟台的环境，我们不想就房地产谈房地产，如果谈房地产过多，这就很容易受嫌疑，我们就不具体谈房价、地价升值的问题，其实烟台经济的潜力和城市的潜力，城市现状相对滞后经济的需求，城市价值的增长会带来很多方面价值的增长。烟台必须树立一个目标，必须成为一个国际化，有规模的城市。

实际我们去了很多的城市，都讲过要成为国际化的城市，甚至西安也想成为国际化城市，可是去年一年贸易是四亿还是五亿美元，其实这样的城市更是特色城市，原本恰恰具有这样的优势，国际化是非常高，是大家意识不到的。优势就是它的特色，国际化的特色替代地方化的特色，同时还有合理的规模，如果没有规模，这样中心地位可能会被青岛、天津还有其他城市所替代。规模我想在这样的机遇里面就看烟台对机遇的把握和自己发展的计划和能力。所以我对目标有几个建议，第一个建议烟台市更应该发挥后法城市的建设优势，更多吸取目前一些城市的经验教训。

烟台市土地非常广阔，海岸线非常长这是非常难得的优势，就像我去武汉，武汉有一个永远别人不能赢的优势，那么大的土地城市规划空间是非常大，很多城市都要膨胀，有很多历史的包袱，因为我们以前的城市发展最大的问题是对城市功能的定位往往是滞后，因为他不知道城市发展那么快，甚至不知道城市有什么需求。

南宁市政府已经搬了四年或者五年，我就提出还要搬回去。因为刚开始没有钱把周边的地都卖出去了，后来搬过去之后发现商务的功能大大滞后，周边都是仿古式的住宅，不利于他们城市的形象，所以不断的搬家是对城市的功能和未来城市的前景实际上他们看不到城市未来到底走到哪一步。我希望在这一点上，烟台会有一个很好的经验教训，或者有很好的规划。

第二我认为作为一个国际化城市，首先应该是在城市建设上应该有开放型的态度，因为很多城市对房地产是保守的态度，就是“水肥不流外人田”，土地很难对外开放。我见过一个城市的领导他说只要你们外地人来房价就升，不欢迎外地人来。实际上只有垄断才能损害客户的利益，那就说明市场有很大的空缺，实际一个外来企业就是来抢占市场，为了理性的发展才能吸纳市场规模。我们看到一些城市的上升我认为实际是城市过度经营的规模，而不是外来企业多的结果。如果过度的经营土地会带来房价上升。我们去了很多城市，包括天津当时外部城市很少，现在天津这几年城市建设的变化和建设的速度是以前不能比的，所以我觉得对外开放应该有一个合理的城市发展政策，对老百姓是有益的。

主持人：我们想知道潘总为什么到烟台来，烟台到底有怎样大的魅力？有请潘总。

SOHO中国总裁潘石屹

潘石屹：谢谢大家，其实我对烟台的了解没有他们了解的多。我觉得张教授很有热情对烟台的情况也很了解，而且从他的言谈话语中对烟台很赞美，热爱烟台，热爱烟台人民。其实我觉得每个城市有自己的特点。我想讲一下我具体的所见所闻。

第一，我觉得烟台跟韩国在未来的经济中可能有一个比较大的联系。我去韩国的次数比较多，前几次去都是一些业务上的往来，还有一次是去做LG的形象代言人，两三天前我刚去韩国，我想韩国对烟台会造成很大的影响。

一、韩国从亚洲金融危机之后人均GDP大概是两万一到两万二美金，这样的GDP的状态是超过台湾的，所以韩国从东南亚金融危机之后他们的经济增长非常快，他们的总理、他们的部长都出来接待我们，我还是比较兴奋的，因为听他们谈一些韩国的发展情况，我想对中国，对烟台到底产生怎样的影响。我记得第一天晚上他们的文化部部长带着明星和我们一起吃饭，除了《大长今》中的李英爱我没有一个认识的，所以我在桌上总是问他们“你是干什么的？”我听说是明星就让他们签字，她签的字是韩文我也不认识，我就把我跟他们照的照片和签的字挂到新浪网的博客上，结果别人都认识，说和你照相的人叫全智贤。第二天工业部长过来时，谈到韩国人均GDP比较高，表面经济非常好。可是韩国经济发展到现在为止是五大公司，第一大是三星，接下来是LG、现代、SK等，他们是占了绝大多数的比例，而在金融危机时把他们的不良资产剥离出去，剥离之后整个公司机制没有太大的变化，所以我想韩国在这样情况下会把一些东西外包出去，就是专业化出租。而烟台人均GDP应该是两千多美金，正好是南朝鲜的1/10，这个情况可以在烟台做的好多事情，而在韩国已经是做不了。所以我觉得未来外包是整个格局，这是烟台和南朝鲜的情况。

我们见到他们的女总理，她第一个谈朝鲜半岛和平问题，千万不能打仗，千万不能发动战争。可是从他们来说是不愿意统一起来，她说统一起来我们富他们穷就把我们给拉垮了。如果有一个好的机制的话对南朝鲜的经济不见得是负面，可以跑到中国来做，如果是南北朝鲜统一起来，我觉得会更好。

这个女总理第二谈到南朝鲜一定要降低投资门槛，让其他大老板能够到南朝鲜投资。我记得她讲完之后，台湾的远东集团的老板说据我了解南朝鲜的工会是全世界最厉害的工会，没有一个工会比南朝鲜的工会更厉害。他说这样的话会让很多外来的投资者望而生畏。所以我想烟台旁边有这样大的经济体，背后在人均GDP高度悬殊的情况下，到底会给烟台带来多大的机遇。

第二谈一下大连。今年春节我去瑞士达沃斯开了一个会，参加的人很多，同时举行的会议很多，但是参加的人远远没有今天这样热闹，所以我就知道全世界媒体在宣传商业最大的英雄人物比尔盖茨，我进去之后比尔盖茨在那里说着，我以为比尔盖茨谈高科技，结果他谈非洲艾滋病疫苗的防治。他说全世界因为腹泻拉肚子死亡是200万人，连腹泻都解决不了还治艾滋病。谈完之后又有一个人提出一本书，比尔盖茨说“我今天在会上第五次推荐这样一本书，全世界想了解未来的人都看这本书《世界是平的》”，他说美国有好多的业务包到印度，因为印度土地成本低、劳动力成本低，人会讲英语。班家罗尔只有一个大公司，他们把服务业、软件制造都拿到那里。我看完那本书觉得没有讲多大的道理，就是讲里面的细节，这个作者从英国公司出来之后受到一个特别大的启发，先给老婆打电话“在五百年前西班牙的女王派哥伦布去找印度，不能从陆地上找而是从海上去找，路走错了发现美洲新大陆，然后转回来跟女王说原来我们以为世界是平的，我转一圈才发现世界是圆的。”然后在2005年的时候这个人跑到班家罗尔告诉他老婆“我转了一圈发现世界是平的，不是崎岖不平，觉得美国高高在上，中国、印度比较低。”我看了这本书非常受启发，我说我们发现中国有没有这样的地方，你看从中国改革开放发展的历史，第一步发展起来的城市是深圳地经济特区。别的地方烟台要交33％的税，人家只交15％的税这是政府补贴起来的。而第二次起来的一批城市大部分都是很小的城市，比如说东莞，义乌是一个镇可是对欧洲的影响是非常大。就是靠流水线的女工，一天工作12个小时。 而下一步我们中国有没有像搬家了这样的地方。他们说在大连如果去看的话，就是刚毕业的学生会两国、三国语言非常多、汉语、日语、韩语。而服务系统就在大连。我一直想去大连，可是易小迪让我到烟台投资，来烟台三四次，很想去大连，而这个苗头一定是未来的发展方向。烟台临近的城市，一个是南韩，一个是大连，烟台的发展一定是有潜力的。作为中华民族没有太大的差别，只要这个地方的人是勤劳的，是诚实的。如果一个城市进去之后坑蒙拐骗没有人去投资，员工、政府说话都不算数那就没法发展。所以我觉得我在接触到的山东人，我们家的亲戚全是山东人，我妹妹嫁给山东人，我弟弟娶了山东的媳妇，所以大家聚在一起基本都讲胶东话，而且我对山东人的印象就是诚实比任何一个城市都要好。所以我觉得这是一个最基本的，都不用着急一定会时来运转。 在我们城市发展过程中，我想谈两件事情： 第一件事情就是我们的城市要不要分区。这个问题是非常技术化的问题，所以我写博客的过程中尽量不谈这个问题。结果任志强说我们社会要和谐的发展，把穷人区和富人区分开，他们两面的话谁也看不上谁，而且成见会越来越多，我从城市技术化来描述，住的尽可能的要近，我大概连着写了四五篇文章，我发现只要谈穷人和富人，关注的人就非常多，一下使我的博客位居第六名，我觉得大家对这个还是比较关注的。

 我的观点是城市不能作过多的分区，要复合，只有复合才能使大家更方便，在这个城市生活才不会有负担。在外国包括北京发展的过程中都犯过这样的错误，所以烟台在发展过程中一定要小心这一点。

第二，我谈具体的技术问题时，我发现我们已经进入一个现代化的城市，可是我们的观念里面有好多传统、落后、过时的符号，这些符号对这个城市没有任何用处，可对每个人来说都是根深蒂固的。我们公司现在开发项目有四个业主委员会，每一届业主管理委员会都要提一个问题，他们说我们搞这样好的建筑，你看我们的围墙多小气，大门多不气派，我想一个现代化的城市围墙已经退化，加上围墙会给交通造成非常大的影响，而且根据国外的统计数字来看，凡是有围墙的社区是最不安全的社区，因为都有犯罪的机会，而且大部分的犯罪是保安监守自盗的犯罪。一个现代城已经140米高，咱们能够和四合院一样大门比房子高吗？，所以我们的门做的简单了一点，每一次都拿出一点钱把大门做的气派一点，所以我就通过这两个符号来谈，我们要进入一个现代化城市一定要有现代化的思维模式，谢谢大家！

主持人：我们请宏观战略部的部长赵教授给我们讲一下相关的话题。

宏观战略部部长赵晓教授

赵晓：我现在是一个学者，我的兴趣也是喜欢做研究，我自己曾经讲过如果我能发现一个新的道理和事实，我现在做的是我喜欢的事情，我现在真正进入这个行业，包括我多年的经历发现做的研究结果是做的时间越长胆子越小，越不敢说话。很多的事情我们看起来是这样，但是实际研究起来会发现通常不是这样，比如说我们早上看到太阳是从东边升起，傍晚从西边落下去，我们的经验会觉得太阳是绕着地球转，实际并不是这样，其实是地球绕着太阳转。

当我们讲到事例时有些是原因，有些是结果，但是我们搞不清楚哪些是原因，哪些是结果，再有我们搞不清楚什么是好消息，什么是坏消息。比如说刚才烟台要发展，烟台有机会，我们要建成国际化大城市，这个是好消息。在上海CBD是说英语，因为只有说英语的人才能买得起。还有一部分是说温州话，因为温州人很多有了钱到上海去。我现在想假如说烟台成为一个国际化的大城市必然要吸引全世界最优秀的人到烟台，这些最优秀的人有很强的竞争力，他来了之后要住很好的房子，所以要住在CBD。全中国的优秀人才到烟台，烟台不再说烟台话而说普通话，那么烟台人会到哪个圈子呢？烟台成为国际化大城市，对烟台朋友来讲是好消息还是坏消息我现在还没有研究。

关于城市发展我研究很少，但是我曾经研究过西宁的发展，我们知道不同的区域发展不一样，那么原因是什么？大概从经济学来说可以从四种资本来讲：

第一种叫自然资本。就是说你这里有什么自然资源包括我们的矿产。我们知道阿拉伯就是靠他们的自然资本，澳大利亚就是非常好的产值，我讲烟台有好几个县基本也是靠自然资本，当然自然资本里面有大家忽略的那就是地理位置，这是非常重要的资本，用自然资本能够解释为什么有些地方是富有的，比如说香港、上海。

第二个就是物质资本。除了自然资本，物质资本也是非常重要。深圳为什么发展那么快，因为中央给他一个特殊的政策，全中国的钱都跑到深圳，国外的钱也跑到深圳。

第三个就是人力资本。我们知道二战之后中国和日本两个国家都受到了一定的损失，但是日本很快就起来了，而中国很多年起不来，为什么呢？因为日本人力资本的存量比中国多，假如这个楼是德国人建的，德国人走了楼倒塌下来，可能我们两年修不起来，因为我们不懂得如何修，所以人力资本是非常重要的一个解释。包括以色列为什么发展好？原因是人力资本。但是人力资本解释中还有一个误区，很多人把人力资本等同于受教育，把二者结合起来，如果仅仅以受教育的方面来看，我们山东包括东北人力资本比温州还要高，很多人没有上过学，初中毕业、高中毕业的很多，很多小学都没有毕业，我们会得出结论说这些地方的人力资本比那些地方还要好，实际不是这样。人力资本包括两个方面，一个是可量化的指标，教育、学位。还有一个是不可量化的，比如说企业家的人力资本。我们看温州人肯定没上过学，但是七八岁的时候就帮着姐姐打理生意，到了十几岁帮着哥哥管帐，十六七岁帮着爸爸经营企业，所以他的人力资本就非常丰富。从这个人力资本来看我们会发现山东包括烟台是非常退化的。而温州到处都是这样的人力资本。

第四个叫社会资本的解释，指人和人之间的关系，包括合作。我们知道刘备、曹操、孙权，这三个人的资本都是了不起的，这三个打架的人他们的社会资本是不具备的。社会资本近年来在社会学中是非常重要的。刚才潘总讲有些地方是无法无边的，比如说东北的自然资本是比较好的，物质资本也比较好，甚至人力资本也不差，但是社会资本不好。

温州是没有什么生产资本的，甚至连地理位置都谈不上，所以用这个原因来解释烟台的发展。如果从对外关联那么温州还有一些地方，温州在中心，这里面一个非常重要的原因，温州的社会资本大概是全中国最好的。我们知道现在浙江商城号称“天下第一商”，山东省人口比较多的，但是并没有说山东的商城是天下第一。如果从人口数量来讲，浙江的商人大概只有400多万，但是温州人的团结性是非常好的，我们知道温州人曾经有一次假冒伪劣的行为，但是温州人之间从来没有坑蒙拐骗的行为。

我们知道江苏一开始发展就是乡镇企业，为什么江苏搞乡镇企业，为什么温州上来就是民营企业，最好的解释就是跟社会资本有关系，要创业必须要有资本。在江苏就必须向银行借，而银行是不借私人，所以必须通过乡政府借或者让乡镇来做担保，所以就是做乡镇企业。但是在温州不需要向银行借，他可以向亲戚朋友借，给他们每个人打一张白条，有可能“张”写成了“章”，但是没关系，因为他有良好的民间信誉关系，所以就产生了民间的金融，依靠民间的金融就开始创业。

潘石屹：温州“炒房团”为什么能呼风唤雨，一个小女孩从北京坐飞机飞到温州一晚上凑集几千万资金不成问题，整个的效率是非常高的。

赵晓：后来我们还知道温州有一个特点，并没有什么高科技，高科技的风险非常高，温州搞的都是保险系数非常高的产业，但是温州有一个特点叫“小商品大市场”。别看一个打火机，他的打火机可以做成全世界第一，他主要是靠他庞大的营销网络。浙江400多万的商人有200多万在浙江省以外，这200多万就构成了强大的社会资本。所以温州人和烟台人比，假如他们同时发明一个东西，烟台人就会想发明的这个东西能否卖的好？好不容易把公司办起来，他卖东西发现一样很困难。但是在温州不会，你有一个好的产品，你很快找到资金把工厂建起来，有200多万的营销网络帮你销售出去，我们大概用资本来理解一个地区，也包括城市发展历程。

我们再讲一件事，这是我们最近做的一个研究，北京有几点争论，一个是宏观调控。要不要宏观调控，房地产这样的调控是否适合这是一个争论。第二个激烈的争论就是我们还要不要搞宏观调控。资本现在已经过剩，银行有十万亿的贷款。存款比贷款多出十万亿，换句话说十万亿还没有贷出去。

第一个研究结论我发现宏观调控现在已经到位了，根本没必要再进行调控。别看中国的经济上半年达到10.9％，这样的速度中国人是很不习惯的，尤其是亚洲金融危机之后，中国人觉得这样的数字一定很高。但是不能说经济增长了11％就是高的，增长7％就是不高。经济增长速度高不高不是它本身而是反映出来的效果，而这个效果体现在什么地方？如果经济增长速度过快、过热会导致物价上涨。但是我们现在物价很低，到现在为止我们消费者的指数控制在1.2％。

第二，我们从征兆可以看到你的投资回报越来越差，甚至投资没有收益，我们就说你的投资已经不合理。在2005年的时候，上半年我们发现中国经济效益的增长幅度是变化比较大，中国经济可能一下子就遇到这个问题。但是大家很多人没有想到今年1—7月份，中国工业企业的利润增长达到28％，这个利润增长的速度是非常快的，税收的增长达到30％，税收相当于国家拿了一部分，利润是相当于资本家拿了一部分，国家和资本家各拿了一大块。每个月有一个研讨会的论坛，海外所有人都在问这个数据为什么这么大，利润这么多是真的还是假的，这数据能否继续持续呢？原因很简单，我发现28％的利润从1996年到2006年中国工业企业年均利润增长是29％，换句话说今年28％跟过去十年的平均增长是一样的，换句话说去年21％那样低的增长反而是不正常的。今年反而是正常的。

第一点我告诉他们增长完全是正常的。我们发现不光是石油等等增长了，甚至连纺织品、鞋、帽的利润都在增长，也就是说所有的行业都在增长，那这就说明我们的情况并不像去年有些人所想象的那样，也不像现在主张今年宏观调控想象的，我们发现中国鞋的利润增长是全世界最快的。从投资回报我们发现中国的净资产的投资回报占10％—18％，因此我们发现中国并不像很多人想象的中国的经济已经没有希望，我们的投资回报是最高的，经济增长是最快的。

在中国做房地产投资做的最大的一家，他们说在美国的投资回报从来没超过5％，在新加坡投资回报不超过10％，但是在中国大陆的投资回报率都是非常高的。

我主要是从研究数据本身得出一些结论，这里面首先我们从物价上来说没有任何风险，不仅没有任何风险我们还要防止物价进一步下跌，从回报上讲我们投资回报最高就没有理由一定要压投资。我们发现如果中国的经济调控，我们要调整我们的外贸，其实这可能是一个坏消息，因为大家知道人民币要升值，如果升值30％，一千多亿美金价值就损失30％，所以这笔钱是“烫手的山芋”，拿到手之后能干什么呢？我们买美国的国库券？所以这样买是非常不合理。

潘石屹：中国买美国的国库券是不合算。

赵晓：所以大家注意一下，前两年有一个观念，外贸不能乱动，因为外贸涉及到国家的就业，外贸每年的就业达到200多万，其实我们现在发现如果宏观调控一定要调控一个东西，不如调控汇率，不如让汇率逐渐往上走。另外一项研究发现中国价格的差异、生产要素的差异是千倍级，这个是指对商品价格的影响，而汇率的影响对商品价格的影响是十倍级，换句话说我们曾经做一个测算，假如说按我们目前的工资差异，中国实际工资每年增长6％，美国增长3％，我们要100年才能赶上美国的工资水平，如果是美国不动我们一直按目前的速度在增长，那么至少要三十年才能赶上美国2003年的水平，在这期间我们的劳动力、生产要素都跟美国有很多的优势，而且这样的优势绝不会因为中国汇率的升值而改变。

我们发现假如说人民币升值3倍，人民币升值300％，我们发现中国仍然会保持工资上的生长优势，我们另外不算土地上的优势，尽管美国人均可拥有城市的土地是中国的25倍，但是中国的土地仍然比美国便宜，大概现在的价格只相当于美国的1/3。所以无论从土地还是劳动力，我们生产要素的差异太大，是由于冷战造成的。综合起来这个结论我们就发现中国20多年产业转移，然后产业升级，经济发展的道路今后25年还要继续走下去。我们改革开放引进的外资很多，通常是全世界最多，但是到现在为止我们只转移发达国家制造业生产能力的1/3，因为发达国家整个制造业能力重化工占2/3，我们最有竞争力的是家电，而我们估计由于中国生产要素巨大的优势，中国的企业要不断的把国外的企业变成自己的，把他们的产业转移到中国来，然后再以国际市场价格，资本主义价格向国际市场倾销。

比如说汽车，前几年我们进口汽车，过几天会发现汽车会重演家电的道路。假如2006年中国开始生产飞机，这个产业在十年之后达到成熟，这样的结局我们会发现未来中国还要让国际产业走向中国，外资向中国走，中国以此来促进自己经济发展，国际上2/3的重化工业有10万亿美金，不可能会全部转移到中国，但是可以转移相当一部分，如果每年转移到中国一千亿美金，我们现在引进外资才600亿美金，所以这个转移带来的结果是中国的产业结构提升，中国真正成为世界的资产。

中国现在是都是轻工业，将来在重工业中国也将扮演重要的角色。我说这个实际跟烟台有关系，我们知道最近中央定了一个开放的重点是天津，他把天津定为新的开放城市，等同于80年代的深圳，从我们的分析来看这样的安排有没有道理？没有道理。因为天津并没有太强的重化工业，新的开放城市应该跟国际转移对接，什么地方最有这种可能性，最有条件跟国际重化工产业对接，一个就是东北，东北应该成为新的开放地区。我们知道2005年山东的经济增长全国最快，为什么山东的经济增长最快甚至超过广东、江苏、浙江？其实有一个原因就是山东的重化工第一，在前几年控制电力的时候，山东上了很多的电力系统，所以山东在重化工上马的时候不缺电。第二他已经有很多重化工的项目，我们知道宏观调控中，江浙一带如果想上重化工项目中央不批，同时他们也没有电，所以这样山东就占优势，这样就意味着下一步开放的重点实际应该考虑东北和山东。

如果这样就意味着我们山东要转变一个很大的观念。我们这里是做胶东化、烟台化，我们要进行这样的开放，这样的开放能够抓住新一轮的机会，我们要改变我们的观念，我们现在的观念是经济民族主义。对外界的并购要叫停，如果外资不来，我们自己发展是不行的，外资进来带来的不仅是他的技术，还有产业的转移，相对是他的人才和管理，能够引进他原有的市场，所以谁能够跟外资新一轮的并购对接的最好，引进外资估计就是下一轮最有发展的。

我们整个烟台市的发展，有没有这样的宏观的市场，有没有相应对接的观念？我估计没有。因为在北京没有。现在很多人的头脑是非常糊涂，在这个问题上的认识甚至跟我们这个机构是对立的，我们希望烟台可以研究一下这个问题，而且可以抓住这个机遇，这是我提的建议。

回忆一下潘总刚才讲的希望烟台在一开始发展过程中，我们对城市整个的规划有一个安排，这个安排就是穷人区和富人区不要变的截然对立，而要想办法让穷富融合，走穷富融合的道路，而不要走穷富对立的道路。任志强和潘总争论时我正好在香港，如果按照任志强的观念中国必然产生贫富差距，如果收入差距最高，那么大家买房子自然而然会形成穷富对立，那么在中国各个城市的发展中，一定会重蹈当年欧洲和美国的老路，会出现穷人区和富人区，如果再回头治理是非常困难的，特别是穷人街、贫民窟，这就是城市的一道伤疤，这就相当于污染，很多国家都是先污染再治理，我们完全可以先做先治理，甚至你的规划非常合理，非常好，那你的贫富是非常融合的，而不会出现对立。

香港的人均收入差距在亚洲是比较高，但是我发现香港人生活水平差距并不是很大，比如说李嘉诚买一个特别大的房子，有游泳池没有关系，但是香港人可以住在政府资助、补贴的房子，另外香港到处是小公园，那么小公园都不需要门票，李嘉诚有自己的后花园，但是普通的香港市民完全可以到小公园去欣赏春天，另外还有很多的游乐场，游泳池，你可以在自己家游泳，我可以到公用的游泳池游泳，由于政府在公用产品的打理，香港人生活质量的差距远远没有他们的收入差距那么悬殊，而且穷人区和富人区根本就没有出现对立。

另外，香港很多房子没有围墙也没有小区，不知不觉可能就走到很贵的房子，也可能走到相对比较便宜的房子，这样你就发现这个社会关系很融洽、和谐，并没有出现截然对立的差别。

我们更注重的是城市的发展和形象，但是我们却没有考虑城市穷人区和富人区的问题，没有考虑公共设施的建设。其实社区的配套设施都应该由政府来建，这样开发区会更好的经营市场。所以我个人的建议就是烟台是一个重点城市，包括房改时烟台也是一个试点城市，包括眼前城市发展，它在做规划的过程中，必然要有一个前提规划，这个前提规划包括我前面讲的产业的对接考虑，也包括跟周围城市，我们更多的比较是跟青岛。我到上海就很佩服上海人，北京总是跟上海比，上海从来不跟北京比，他们总是跟东京比，跟韩国的韩城比，跟澳大利亚、伦敦比，他心里面比的是国际化的城市。如果按上海现在的发展，考虑到韩国一些城市的发展，考虑到东京的情况，他发现还要把浙江的舟山买过来，这样来比就是不仅跟旁边的邻居比，也就是说烟台不仅要跟青岛比，要跟周围一系列的城市比，包括韩国的城市，这些对我们都是有影响，然后我们再找我们的定位。 我们要重视潘总提出穷人区和富人区的融合，在全国城市发展中我们要的观念领先一步，在经验上也先创造出一些经验，这样是可以给其他城市一些借鉴和启发。谢谢大家。

论坛现场房地产业届人士汇聚一堂

来宾提问：我想问一下潘总和易总，在烟台投资阳光100，能否预测一下阳光100今后十年对烟台起到什么作用？ 谢谢。

易总：这个项目不仅仅带来是一个好的建筑，我觉得好的建筑首先是一个好的文化，是一个生活模式。我觉得这在98年对我是有很大的启发，那时候我很穷，当时咬了咬牙请了国外的一个设计师，我付他的报酬实际不到三个亿，但是带来的是一个观念。从此之后我觉得设计师不仅针对一个发展的城市，是有使用功能和未来城市协调的意义，因为他讲解的时候对我的印象很深刻，讲的是对这个产业的研究或者给城市带来什么的问题，包括给这个城市带来的东西，我认为这些东西给我很大的启发。

我希望到每个城市都是往前看，能够引导这个城市能够有好的东西出现，而不是向后看，比如说我为什么反对复古建筑？博物馆可以复古，因为人都可以往前看，不要往后看，历史不会倒回去，也不会重复过去，再伟大的历史也不会过去。我们了解烟台的历史给我们带来的不是天外的飞碟，而是烟台未来可能需要的建筑综合体，同时会培养一种消费文化，或者是一种文化，慢慢来熏陶这样一个人。我们想一本好的书可以熏陶人好的性格，如果一个好的建筑不止熏陶一个心情，应该会带来更积极的影响。当然我最不希望的就是阳光100来了，房价才涨了，其实这是巧合。

潘石屹：我和易总带着我们的团队来烟台，我们在北京开发十几年的项目，可是回头来看我们每个项目都犯了好多的错误，做现代城、建外SOHO城都犯了一些错误。我们最主要的是不要把在北京的错误待到烟台，我们会努力，可是我们最重要一点就是要求很公平对待我们的客户，对待我们的合作伙伴，包括项目周围的邻居，我们对员工的要求就是只有义务，你可以说不清楚，你可能用胶东话、烟台话说不清楚，可是一定不要说假话，如果说假话你所有的努力就没有意义。所以我们希望我们这个团队能够非常真诚对待我们的施工企业、我们的客户和合作伙伴。

来宾提问：首先谢谢各位嘉宾今天下午非常精彩的讲解。在这里有一个问题想请教一下易总和潘总，今年上半年烟台房价是2857元/平米，比去年增长26.4％，我想按照这个思路烟台的房价增长还要持续多久，按照这样的增长速度，烟台市的政府是否应该对房地产市场进行一些调控？

易总：谈论房价我就不好说，能否让学者回答会更公平一些。

赵晓：其实我觉得政府眼睛经常盯着房价，但是我曾经写了一篇文章说根本问题不在这里，我们要看清楚两个问题，一个是游戏规则，另外一个叫房价。其实中国的这两个问题是绑在一起，房价涨了，或者涨的比较快，大家买不起房子，大家凭经验就说这个房价太高，得出的推论就是政府应该把房价降下来，能够让我买房子。但是我们看一下上海，内环以内甚至二环几乎没有二万以下的房子，有人说上海的房子应该跌50％，北京的房价应该跌30％，这是我听到最大胆的言论。

我们现在假设上海的房价跌50％，从两万跌到一万，那么上海打工的能够买的起吗？所以我们就发现政府把房价打下来，穷人不一定能够买得起，而且我们知道房子的价格是有一定的，不能过多的背离价格。假如不应该跌50％，实际跌20％就跌到头，如果跌到30％甚至40％的时候就会有很多人抢着买。因此我们发现政府如果只把眼睛盯着房子，试图用调控把房价降下来，那么这肯定是一个不正确的思路。正确的思路就是政府应该要把游戏规则定好。我个人认为房地产合理的游戏规则第一就是土地的产权要清楚，现在全国人民的土地都卖给政府，全国人民都必须从政府那里买。另外大家知道你买的房子不是你的，你只有70年的使用权，70年之后这个房子是谁的你也不知道，这个产权也弄不清楚。

第二房地产里面有七分市场有政府的关系。我们发现房地产的发展都分成两部分，一部分是市场买卖，另外一部分是政府来支持，或者其他一些补贴，换句话说住房保健体系的建设和市场化建设我们要知道。98年我们只进行住房的市场化，但是住房保障体系建设非常缓慢，甚至根本就没有。

第三个问题是市场相关制度的建设，比如说物业水平等等。

第四个叫市场的监管，我们知道在房地产这个市场上，按照它的特殊性，这个市场的消费者和住房的供应者之间很容易形成市场的不公平，政府为了维持这个市场的公平，就应该进行监管。如果出现质量问题，短斤少两的问题，会罚得你倾家荡产，但是中国的政府不做这种裁判。最重要的是呼和浩特，呼和浩特到北京进行房价和底价的推广。还有一个是上海，上海的国际化很好，但是另一方面上海房价监管很差，竟然有人带6个亿购买68套房子，我曾经在上海《第一财经》时讲上海市的政府在国际化都市建设方面可能把握的比较好，但是在房地产发展的监管上是不尽责的，如果把这个游戏规则理清楚，普通的老百姓住房有保障，房价涨一点又有什么了不起。而且我们说房价涨不是不合理，如果房价涨并没有引起当地或者是全国的经济泡沫，你未必要进行调整。有的别墅涨的很快你让它涨好了，香港地卖的很贵，房子也卖的很贵，政府拿到很多的钱，拿到这些钱就是补贴给穷人，这样就挺好，社会挺和谐，不见得房价涨就不好，关键是你的游戏规则是否搞清楚。

李忠：即便我们谈到房价，我想正面回答四个事，第一件事房地产市场往往是刚刚发育时房价涨的最快，而不像很多人估计现在涨的快，未来涨的慢，你看看你的孩子什么时候涨的最快，生出来的前一个月每天都有变化，用你刚才的话来说，照着速度长不能长成姚明吗？照着这个速度不会造成浮动。

第二件事，今年烟台房价很大程度跟我们的开发回归市中心有关系，所以在统计房价时我们的政府部门忽略一件事他用统计汽车的方式在统计房地产的价格。北京1996年统计老百姓买的万科的房子5500—5600元/平米感觉很便宜，推了三年到2001年能够买的起是二环边上8000多元一平米，感觉房价挺高的，实际上任何一个有常识的人应该知道，北京二环8000元一平米其实是便宜的，如果统计一下地段应该发现这其实是合理的，而不是不合理。

第三件事，我们说房价高，就一定需要调控，我想说的是房价不是政府的定额，不是你理顺好的马。你即使想打开发商，应该让开发商输的心悦诚服。比如说陈云指挥米价的战斗中，没有一个商人骂政府，没有人让我们投机，是市场给了很多的假象，陈云看对了，所以他们说共产党内有高人，不要玩了玩不过。如果你是这个方式没问题，如果你是行政你说一下你能否达到你预期的目的。

第四件事，房价过高与穷人不是内在的问题，因为这里面既是有粉丝的价格又有鱼翅的价格，粉丝是与老百姓有关联，你真正要做的就是把粉丝与鱼翅分开，富人愿意买高价房，把税收给你给老百姓盖房，这样就形成了香港，为什么香港拍地时就知道与他们无关，百姓就知道税收又回来了，不像我们知道只要开发商一举牌就哆嗦，其实这是游戏规则的问题，所以不能说房价一高就要调控，而且房地产价格不会始终都以双位数的形式提高。

提问：我想问一下李忠先生，我知道青岛最原始的居民是从江浙过来的，应该说当地文化的纯粹性比不上烟台这边，所以我想请教一下李先生对于青岛城市文化和烟台城市文化的观念做一下比较，应该说在山东地区青岛和烟台经常是拿来相比较的两个城市。

李忠：其实你说这个事不准确，青岛最早有居民的地方是在即墨，即墨是山东省最早有人文的地方之一，最早是在日照这地方在石器时代就已经有人类居住。你说的一件事对，他跟江浙所谓的后裔是指中国沿海一直延伸到韩国和日本的马来人种。真正对青岛这个地方产生影响的或者说对他的人文产生决定影响，我个人认为是因为他们受过德国人的管理，德国人的管理对青岛改变人的素质非常有帮助。我们做一下对比，因为天津那时候有大量的无当道留下来的洋行，北京人没有见过太多的洋行。青岛那个地方为什么能诞生那么多中国的名牌，而且这些名牌全都是立足于制造业的名牌，而且这些名牌是立足于制造业质量取胜的名牌。我们说海尔的冰箱是由款式、色取胜，是以质量取胜就是比拼质量，这是德国人教给我们的。我不想评判殖民地的事情，但我想说在这里曾经居住过的德国人留给青岛第一重要的是看不见的东西，是对质量的严格，这种严格使我们收益。

第二是给我们留下一个碧海蓝天，白墙红瓦的城市。这个影响波及之深，很多城市都在模仿青岛建设的风貌。

第三是留给青岛很好的城市基础设施，包括他的下水道和路网设施。相对而言虽然我们有烟台山，也留下很多的建筑，但是对人的改变没有青岛改变那么多，这就是我们为什么谈人的素质。所以我们想接触外来文化，我们要谈到底给我们带来的是什么，这两个并不是特别有现实意义，我觉得之所以我们在后期的产业、贸易和产品质量方面的区别，我觉得是和德国的人文影响最大。

张景芬：大家想一下前几年全国评魅力城市，那时候是咸阳、洛阳，对青岛、烟台的城市我们的资本是什么？实际烟台最耀眼的时候是近代史，秦始皇三次来烟台，烟台有壮丽的近代史，但不是光荣的近代史，这个对人格发育是至关重要，现在第二次改革、第三次改革，第一次春秋战国，第二次近代史。就文化的影响我的看法有三点：

第一，传统文化。对山东而言是传统，每时每刻我们的家族、背景都有传统。

第二，西洋文化。全中国老百姓都受西洋文化的影响。烟台和青岛之间在浸染西洋文化时，在开埠时烟台很多资本家、商人纷纷跑到青岛，并不是古代的即墨。

第三，革命文化。革命文化包括1911年辛亥革命。革命是无私奉献，那时候没有贫富差别。

中国现代史上有两个巨人，一个是毛泽东一个是邓小平，双曲线都是从中央集权出发，因此中国的旗帜从辛亥革命开始有三个东西没有变一直延续到1978年没有任何改变。自从邓小平动手打开108个英雄好汉之后，环境才改变。

主持人：由于时间关系“2006烟台城市发展论坛”到此结束，再次感谢到场的嘉宾。