《杨焕彩在住宅与房地产工作会议上的工作报告》

《杨焕彩在住宅与房地产工作会议上的工作报告》

来源：不详点击数：更新时间：2006-2-24

完善保障体系　规范市场运作　促进全省住宅与房地产业持续健康发展同志们：这次会议的主要任务是，深入贯彻落实党的十六大和全国、全省人大政协会议精神，围绕全面建设小康社会和实现“大而强、富而美”新山东的战略目标，以完善城镇中低收入居民家庭住房保障，深入整顿和规范房地产市场为重点，促进全省住宅与房地产业持续健康发展。一会，赵克志副省长还要做重要讲话，我们一定要深入学习领会，认真抓好落实。下面，我就近年来我省住宅与房地产业的成就和今年的工作安排讲几点意见。一、五年来全省住宅与房地产业发展的成就 1998年以来，全省住宅与房地产行业认真贯彻实施国家扩大内需的重大决策，抢抓机遇，改革创新，锐意进取，努力把住宅与房地产业培植为新的消费热点和经济增长点，各项工作取得了历史性突破，为拉动经济增长、改善人民生活条件做出了积极贡献。（一）住房制度改革稳步深化，住房新体制初步确立。1997年底，按照党的十五大提出的“改革城镇住房制度”的要求，我省制定出台了新的房改方案，率先在全省范围内取消福利分房，实行住房货币化分配。目前，住房实物分配已全部停止，货币化分配政策逐步落实并不断完善，全省各设区城市及所辖县市区的住房分配货币化方案已全部出台，16个设区城市、4个单批房改方案单位和95个县市区开始发放住房补贴，发放住房补贴的职工人数达到217万人。住房公积金覆盖面不断扩大，缴交住房公积金的职工人数达到423万，累计归集公积金240亿元，归集率81％。公有住房出售进展顺利，全省92％的可售公房已出售给职工，累计归集售房款250多亿元，长期沉淀的住房资金得到有效回收。住房福利分配体制的打破，使城镇居民的住房观念发生根本转变，“自住其力”的住房商品化意识基本形成，商品住房的个人购买比例由1997年的41.5％提高到2002年的83％，居民个人已取代社会集团成为住房市场的消费主体。住房实物分配停止后，兼顾不同收入阶层的经济承受能力和住房需求，我省着手建立高收入家庭购买商品房、中低收入家庭购买经济适用住房、最低收入家庭租住廉租住房的住房保障体系，住房供应新体制初步确立。（二）住宅建设规模快速增长，居民住房条件明显改善。五年来，全省城市住宅建设投资1315亿元，累计竣工住宅10045万平方米，居民人均居住面积提高2.4平方米，4平方米以下的住房特困户由1997年底的6万余户下降到目前的不足3000户。经济适用房成为住宅建设的重要组成部分，五年间完成投资194.8亿元，累计竣工1714.5万平方米。各地把经济适用住房建设作为政府的民心工程，积极落实优惠政策，努力降低建设成本，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。经济适用住房的规划设计水平和建设质量不断提高，济宁洸河花园、青岛浮山新区等获得国家住宅小区建设试点金牌奖。（三）房地产开发力度不断加大，开发建设水平显著提高。2002年，全省房地产开发完成投资415亿元，实现商品住宅销售收入259亿元，分别是1997年的3.6倍、5倍，年均递增29％、39％。在固定资产投资中，房地产开发投资增速最快，所占比重1997年的6％上升到2002年的11％，对投资增长的拉动作用不断增强。房地产综合开发已经成为住宅建设的主导，所占比重由1997年的47％提高到2002年的71％，对于推进城市化进程、改善城市面貌发挥了重要作用。开发项目规模不断扩大，档次不断提高，青岛浮山新区、济南阳光舜城、淄博世纪花园等的建设规模都在100万平方米以上，济南雅居园小区、新世界阳光花园获得国家康居示范工程称号。对外开放取得突破性进展，我省成为国内继北京、上海之后第一个实施中美住宅合作示范项目的省份。（四）住房二级市场全面开放，存量房产交易日趋活跃。全省17个设区城市和大部分市县已经开放了住房二级市场，政策性、体制性障碍已经突破。自1999年开始开放住房二级市场以来，全省累计实现已购公房上市交易280.9万平方米，4.2万余户居民通过卖掉房改房实现了以小换大、以旧换新，改善了居住条件，住房梯度消费结构开始形成。房改房权属登记发证进度进一步加快，全省房改房发证率超过90％，为住房二级市场全面开放提供了产权保障。经过建设厅的积极协调，在省市两级有关部门的密切配合下，省直公房售后登记发证长期滞后的问题得到妥善解决，发证数量接近8万户，约占省直房改房总量的80％。在省直房改发证的带动下，铁路、油田、济钢、莱钢等单批房改方案单位的房改房登记发证工作已经启动。存量房产交易日趋活跃，2002年全省存量房产交易1477.5万平方米，是1997年的3.5倍，年均递增28.5％，存量房在房产交易中的比重达到44％，比1997年提高6个百分点。（五）物业管理迅速普及，居民居住质量有效提升。《山东省城市住宅小区物业管理办法》的发布实施，为全省物业管理的快速发展奠定了坚实的政策基础。全省物业管理企业从1997年底的不足300家迅速发展到2002年的1200余家，从业人员超过10万人，管理各类房屋面积近3亿平方米，管理物业的类型涉及住宅小区、大厦、工业区、医院、学校等各个方面。新建住宅小区实行物业管理的比例超过90％，旧小区推行物业管理的探索工作也取得了积极进展。物业管理水平不断提高，327个项目被评为省级物业管理优秀项目，其中109个项目获得国家级物业管理优秀项目称号。社会化、专业化、市场化的物业管理已经成为房屋管理的主要方式，也促进了城市管理水平的提高。作为劳动密集型产业，物业管理的快速发展还提供了大量的就业岗位，为扩大就业和实施再就业工程做出了一定贡献。二、2002年住宅与房地产工作情况 2002年，全省住宅与房地产行业认真贯彻省委、省政府的各项部署，以促进住房消费、拉动经济增长为核心，以搞活住房二级市场、规范房地产市场秩序、强化住房公积金管理为重点，各项工作取得积极成效。（一）开放和搞活住房二级市场，存量住房交易空前活跃。提请省政府制定出台了《关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》（鲁政发[2002]22号），基本消除了制约市场发展的政策性、体制性障碍。相关配套政策进一步完善，省厅发出了《关于深化房改和搞活住房二级市场几个问题的通知》，细化和明确了省政府22号文件的有关政策。房地产交易收费大幅度降低，全省房地产权属登记和交易收费标准下调了70％，有效降低了居民住房消费成本。房产测绘行为趋于规范，全省培训房产测绘技术人员1500余人，审批房产测绘机构150余家。各地深入贯彻落实22号文件精神，烟台、潍坊、泰安、莱芜、临沂、聊城、滨州7个城市以政府文件出台了实施意见，其中莱芜、聊城、潍坊、临沂还下调了交易契税的个人负担比例。积极推行权属登记和交易监理一体化，新建商品房贷款抵押中的评估环节普遍取消，降低了住宅交易门槛。住房消费环境进一步优化，存量住房交易大幅度增长，全年全省交易量达到750万平方米，交易额达到73.8亿元，均比上年增长30％以上。其中，已购公房上市交易120.4平方米、13.6亿元，分别比上年增长61％、64％。（二）整顿和规范房地产市场秩序，优化市场环境初见成效。2001年下半年，省里对整顿和规范房地产开发经营市场秩序工作做了部署，各地进行了全面自查。2002年4月，省里对17城市的开发市场进行了全面清理检查，清查开发企业2013家、开发项目2102个，查处有违法违规问题的开发企业164家、项目389个，乱开发、无证开发、违规开发、炒地炒项目、虚假广告等突出问题得到初步遏制。2002年5月，根据全国整顿和规范房地产市场秩序电视会议精神，经省政府同意，省直7部门联合发出《关于进一步整顿和规范房地产市场秩序的通知》，将整顿和规范的范围扩大到整个房地产市场。针对《山东省城市房地产开发经营管理条例》实施中存在的问题，省人大城乡委和省建设厅在6城市进行了执法检查。抓好房地产市场违法违规典型案例的查处。针对全国电视会议曝光的济南槐荫区匡山办事处后屯村居委会的违法开发问题，进行了认真查处，依法处理了有关责任人员。对房地产价格评估机构脱钩改制开展了专项检查，规范了房地产评估市场。（三）强化和规范住房公积金管理，公积金管理体制改革稳步推进。认真贯彻国务院住房公积金工作会议精神，及时转发了国家的三个配套文件，先后召开了全省住房公积金管理工作会议及其贯彻落实情况调度会。省厅以管理机构调整作为强化和规范公积金管理的重点，采取开调度会、上门督查等方式，加强指导、协调和督促。经省政府同意，省建设厅住宅与房地产业处加挂了“山东省住房公积金监督管理办公室”的牌子，并依托山东住宅与房地产信息网，正在建设住房公积金监督管理信息系统。在各级政府和有关部门的共同努力下，目前各设区城市均已组建了住房公积金管理委员会，机构调整在有计划、有步骤地展开，8个城市的机构调整方案已经省政府批准，进入实施阶段。省直住房公积金已明确移交济南市，不设立分中心或经办网点，也不保留省直中心的牌子和机构。我省做法得到了建设部的充分肯定。（四）依法加强房屋拆迁管理，拆迁上访上升势头得到遏制。去年省厅接待拆迁上访50余起，其中多次深入上访发生地，现场调查处理了一些较复杂的上访案例。省厅还对问题较突出、群众反映较大的违法拆迁案例及责任部门进行了通报批评，责令限期违反拆迁政策、侵害被拆迁人权益的行为，维护了被拆迁人的合法权益。针对新旧拆迁条例对接过程中拆迁上访量较大的问题，省厅先后组织召开了全省建设系统信访工作座谈会和城市房屋拆迁、建设信访工作会议，大力推行依法拆迁，有效遏制了拆迁上访的上升势头。针对连续发生多起房屋拆除安全事故的问题，研究建立了房屋拆除许可制度，明确了各部门对拆除安全管理的职责分工和管理程序，从源头上减少了拆除安全事故。（五）以经济适用住房为重点规范住宅建设和销售，小区建设水平有新提升。转发国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》，规范了经济适用住房项目收费和价格构成。召开全省经济适用住房现场会，推广了威海等地的经验，进一步规范了经济适用住房建设和销售行为。评选了山东省首届城市优秀住宅小区，5个小区获特等奖，20个小区分获金奖和银奖，对于引导开发企业加大投入，改善居民居住条件和居住环境发挥了积极作用。（六）完善物业管理法制环境，管理水平进一步提高。省厅配合省人大在省内外调研的基础上，起草并反复修订了《山东省物业管理条例（草案）》，现已提交省政府法制办审查。与省物价局联合制定了物业管理收费标准，将收费与服务质量和服务范围挂钩，近期即将发布执行。调整和提高了我省的物业管理企业资质标准，实现了与国家标准的接轨。继续开展了物业管理达标考评，14个项目获得国家级物业管理示范项目称号，49个项目获得省级优秀物业管理项目称号，物业管理整体水平有新提高。（七）开展房地产信息网络建设，市场调控能力进一步加强。为创新工作机制、提高工作效率，省厅开通了“山东省住宅与房地产信息网”，实现了房地产政策信息的网上发布、资质审批的网上公示和统计数据、年检资料的网上报送，利用信息技术加强对住房建设、消费和管理的引导。以房地产信息网为依托，正在着手建立涵盖全省所有开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、经纪人等执（从）业人员的房地产信用档案系统，为政府房地产市场监管、公众信用信息查询和违法违纪行为投诉提供有效途径，引导房地产企业诚信、守法经营，努力营造住房消费的放心环境。（八）完善约束激励机制，房地产管理行为进一步规范。按照省政府关于政府提速、精简审批的要求，省厅对房地产业各类审批事项进行了全面清理，将房地产开发纳入了工程建设管理程序。积极推行了服务大厅的审批形式，简化程序，缩短时限，规范操作，实行窗口式办件、一站式审批，并将审批程序、标准要求、审查要件、办理时限向社会公开。为塑形象、上水平、创一流，开展了全省首次房改与房地产管理工作先进单位评比，一批先进单位受到表彰。其中，青岛市国土资源与房屋管理局、聊城市房管局、济南市房改办、威海市房改办、济南市开发办5家单位被建设部授予2002年度全国房改与房地产管理先进单位称号。在肯定成绩的同时，必须看到还存在一些不容忽视的问题：一是经济欠发达地区和企业房改难以到位，住房公积金管理不规范，贷款使用率偏低；二是房地产开发经营管理和宏观调控力度不够，房地产市场秩序尚未根本好转，部分地区住房供求结构失衡，商品房空置量有所增加；三是经济适用住房优惠政策不落实，住房价格偏高；四是住宅产业化水平不高，缺少精品住宅项目和品牌开发企业；五是已购公房上市交易不平衡，住房二级市场有待进一步发展；六是物业管理运作不规范，市场化水平偏低。这些问题，需要我们在下一步的工作中认真研究解决。三、2003年我省住宅与房地产业的主要工作党的十六大确立了我国全面建设小康社会的奋斗目标，为住宅与房地产业的发展指明了方向。提高居民居住水平是全面建设小康社会的重要任务。“小康不小康，关键看住房”，居民的住房条件和居住质量，是衡量一个国家或地方人民生活水平的重要指标。我国确定的小康社会的住房标准是：到2020年，住房实现从满足生存需要向舒适型的转变，基本做到户均一套房、人均一间房，功能配套，设备齐全。近年来，我省居民住房水平虽已有了较大提高，但与小康社会的住房要求还有很大差距，特别是城镇低收入家庭的住房困难问题比较突出。目前，我省面向高收入家庭的商品房的供应已比较充足，面向中低收入家庭的经济适用住房尚存在供应不充分、运作不规范的问题，面向最低收入家庭的廉租住房的供应在大多数城市还没有起步。完善住房保障体系，妥善解决中低收入家庭的住房问题，是全面建设小康社会奋斗目标对住宅与房地产业提出的新任务，也是“三个代表”重要思想的具体体现。我们要把妥善解决中低收入家庭的住房问题，作为现阶段住宅与房地产工作的重中之重，以经济适用住房、廉租住房为重点，按照“政府支持，市场运作，统一规划，分步实施，多渠道解决”的原则，积极探索在市场经济条件下解决中低收入家庭住房问题的有效途径。根据以上要求，全省住宅与房地产2003年工作的总体思路是：认真实践“三个代表”重要思想，贯彻落实党的十六大精神和中央经济工作会议部署，以全面建设小康社会为目标，以促进住房消费、拉动经济增长为中心，以解决广大中低收入家庭住房困难为主线，以实施“三个工程”（安康居住、信用房产和现代住宅工程）、搞好“一个整顿”（整顿规范房地产市场秩序）为重点，深化住房制度改革、改善住房供应、活跃二级市场、规范发展物业管理、推进住宅产业化，提高政府市场调控能力，优化市场环境，促进住宅与房地产业可持续发展，为全省经济社会发展做出更大贡献。（一）大力实施“安康居住”工程，着力解决城市低收入家庭的住房问题。按照十六大提出的“建立健全同经济发展水平相适应的社会保障体系”的要求，为完善面对中低收入家庭的住房供应，我省将实施“安康居住”工程，把经济适用住房、廉租住房、企事业单位集资建房、合作建房、旧小区改造和拆迁安置用房等统一纳入“安康居住”工程的范畴，统筹考虑，规范管理，扩大供给，切实解决中低收入家庭的住房困难。通过安康工程的实施，争取到2010年，全省城市中低收入家庭基本能住上65平方米以上的配套较为齐全的成套住宅，最低收入家庭全部能够租住廉租住房，棚户区全部得到改造，人均居住面积8平方米以下的住房困难户全部消除。为此，省里正在研究制定《关于加强住房保障扩大面向城市中低收入家庭住房供应的若干意见》、《山东省安康工程实施方案》等文件，为“安康居住”工程的实施提供政策方面的支持。当前，要重点做好以下工作：一是科学确定安康工程规划和年度计划。要在摸清本地棚户区和需整治的旧住宅小区的数量，摸清中低收入家庭和最低收入家庭的户数、人数及发展变化规律的基础上，科学确定安康工程中、长期规划和年度实施计划。二是完善安康工程配套政策。要结合实际尽快制定安康工程购买或承租人资格审查认定标准、审核程序，实施购房人、承租人资格公示制度，确保安康工程的优惠政策真正落到中低收入家庭。要严格控制安康工程建设标准，完善超面积处理办法，提高规划、设计和建设水平，真正做到面积不大功能全，标准不高质量好，造价不高水平高，占地不多环境美。今后，凡未出台购房人资格审查标准、面积控制标准和超面积处理办法的城市，其上报的经济适用住房计划不予审批。要切实把国家和省有关土地划拨、税费减免、资金补贴的优惠政策落到实处，健全安康工程出售、出租价格审查和监管制度，使房价与中低收入家庭的经济承受能力大致相当。要建立健全廉租住房的进入和退出制度，因收入条件改善进入中低收入或高收入家庭的承租户，要及时退出廉租住房或提高房租。三是加快危旧房屋和棚户区住宅改造步伐。国家《住宅与房地产业“十五”计划》提出，“十五”末期消灭危房，旧房基本得到更新和改造。各地要把危旧房和棚户区住宅改造作为全面建设小康社会的重要内容予以高度重视，学习借鉴青岛市棚户区改造的成功经验，采取统一规划、成片改造的办法，在解决老百姓住房困难的同时，有效改善城市面貌。（二）加大整顿和规范房地产市场秩序工作力度，优化住房消费环境。今年，国家将房地产市场列为整顿和规范市场经济秩序的专项整治内容，明确了十一项重点工作。我们要在前一段工作的基础上，进一步强化这项工作，特别抓好四个方面：一是突出整顿重点。以房地产开发和交易环节为重点，从严查处房地产市场中违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积短斤缺两、虚假广告等违法违规行为。要加大城乡结合部开发检查力度，规范城乡结合部开发程序，规范住宅小区竣工综合验收和交付使用行为，推行按套或套内建筑面积计价销售商品房，建立房地产价格评估和房产测绘仲裁机制。要改进检查方式，尽可能采用暗访、市场调查、社会监督、群众举报等手段，减少重复检查、多头检查。二是加大打击力度。要坚决改变重检查、轻处理、轻整改的倾向，抓住一批老百姓反映强烈、社会影响较大的违法违规典型案例，排除各种干扰，下硬手、出重拳，依法处罚到位，使不法开发商和中介机构付出代价，名誉扫地，直至绳之以法，维护法律法规的权威。三是规范政府部门的市场监管行为。规范政府行为是整顿规范房地产市场秩序的一项重要内容，直接影响到整顿和规范工作的成效。各地要按照《山东省工程建设管理服务规范》的规定，规范各类房地产审批行为，建立审批公示制度，自觉接受社会监督，减少审批人员的自由裁量权。开发、规划、建管、房管等部门，要依法履行职责，上一道管理程序必须对下一道程序负责，下一道程序要为上一道程序把关。不符合开发条件的项目，开发主管部门不得发放开发经营许可证；未取得开发经营许可证的，规划部门不得办理“规划两证”；未取得“规划两证”的，建管部门不得发放施工许可证，有关部门不得发放预售许可证。房管部门作为最后一道关口，必须严格审核，从严把关，手续不齐、要件不全的，一律不得办理确权发证。对于违法违规的，绝不能不作为，必须依法查处，责令改正或补交税费、补办手续。各部门要提高效率，既要履行管理职能，也要为行政相对人搞好服务。要建立并严格实施行政责任追究制度，谁办理，谁负责，出了问题就追究谁的责任。四是实施“信用房产”工程。要抓紧建立房地产企业和执（从）业人员信用档案，将其基本情况、优良业绩、不良行为全部记录在案，向社会公开发布，逐步形成房地产市场监管的长效机制，使各类市场主体行为自觉规范自身行为，从而引导全行业形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚。实施这项工程，要按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，建设“四个系统”，即山东省住房公积金监督管理信息系统、房地产开发企业信用档案系统、物业管理企业信用档案系统、房地产中介机构信用档案系统。各地要按照国家和省里的统一要求，严密组织，积极工作，不要因为自身工作问题影响全省房地产信用体系建设的全局。（三）加强宏观调控，促进房地产业健康协调发展。党中央、国务院领导同志对房地产市场的健康发展十分重视，多次就加强房地产市场调控、防止出现过热做出重要批示。目前，有些同志片面理解调控的含义，认为调控就是限制发展。这是不正确的。调控是在对市场发展趋势进行正确分析判断的基础上，采取有效措施，预防和解决市场可能出现的问题，防止大起大落，其根本目的是保持市场的持续健康发展。各地要进一步统一思想，端正对房地产市场调控的认识，增强做好调控工作的自觉性，重点做好以下工作：一是建立房地产市场预警体系和信息披露制度。建设（房地产）部门作为行业主管部门，要充分发挥自身的信息优势，及时采集市场供求、结构、价格和空置状况等反映市场动态的数据指标，提高对市场的分析判断能力，尽早发现市场过热苗头，为政府宏观调控决策提供科学依据。同时，要将房地产市场信息及时向社会发布，引导开发企业理性投资、消费者理性消费。二是强化规划引导作用。要根据城市化发展对城市人口规模和居住水平提高的要求，科学测定城市住宅的用地总量和建设总量，编制本地房地产开发专项规划，以此为依据调控新开工总量和开发规模。要增强规划的严肃性，克服“形象工程”、“政绩工程”的短期行为，防止房地产开发的盲目增长。人均居住面积低于全省平均水平的城市，在编制城市总体规划方案时，应适当增加住宅建设用地供应的比例，特别是中低收入家庭住房建设用地的供应比例。三是建立房地产开发项目库。在编制房地产专项规划的基础上，将近期拟开发建设的项目纳入开发项目库，做好项目储备，每年根据市场需求，从项目库中选择合适的项目投放市场，防止新开工项目的失控。四是强化房产销售管理。要严把预售审查关，限制资金实力不足的房地产开发企业新开项目，防止产生投机、炒作和楼盘“烂尾”等问题。五是建立行之有效的部门协作机制。房地产市场的宏观调控是一项系统工程，需要政府有关职能部门的共同努力。规划、建设、开发、房管部门之间要密切配合，并主动与计划、财政、国土资源、金融、税务等部门搞好协调，建立有效的调控机制，形成市场调控的合力。（四）加快住房公积金管理机构调整工作，进一步强化和规范住房公积金管理。按照“健全决策机制、调整管理机构、强化监督工作、规范发展业务”的原则，尽快完成住房公积金管理体制改革。一是尽快完成公积金管理机构调整。各设区城市要加快工作进度。机构调整方案已经省政府批准的城市，要抓紧组织实施；机构调整方案未获省政府批准或尚未报省审批的城市，要抓紧完善方案，争取尽早报省政府批准后付诸实施。分中心的设立要严格符合国务院有关规定，不得突破。二是完善公积金管理监督体系。新设立的公积金管理机构，要及时制定内部管理和监督制度，完善自身约束机制。设区城市要加强公积金管委会及其办事机构建设，发挥决策职能，建立健全各项监督制度和监管措施，完善同城监督机制。建设厅将开通全省住房公积金监督管理信息系统，制定《山东省住房公积金管理中心考核标准》，开展住房公积金管理中心达标考核，完善自上而下的监督机制。建设监管信息系统，利用信息技术提高公积金运作、管理水平和监督工作的质量、效率，是强化和规范住房公积金管理的重要措施，各地务必高度重视，积极筹措资金，按照国家和省统一部署，确保系统及时开通。三是规范发展公积金住房贷款业务。在保障资金安全的前提下，降低贷款条件，简化审批程序，缩短审批时限，积极开展第三处所抵押和住房公积金质押等住房公积金贷款业务，放宽贷款经办银行限制，切实解决制约业务开展的瓶颈问题，提高住房公积金使用率。各市的住房公积金使用率，2005年要争取达到60％，2010年要达到80％以上。四是完善住房公积金立法。建设厅将结合我省实际，抓紧制定《山东省*住房公积金管理条例>实施细则》，并协调有关部门，争取尽快报省政府出台实施，依法强化住房公积金管理。（五）抓好住房分配货币化政策落实，继续深化住房制度改革。一是切实把住房补贴政策落到实处。目前，机关和企事业单位的住房补贴资金来源都已经明确，各地要按照有关规定，切实落实住房补贴资金来源，尽快发放住房补贴，提高普通居民的住房支付能力。为此，要对公有住房出售收入进行清理，在摸清底数的基础上，加大公房出售收入和原有住房建设资金的住房补贴转化力度，及时将补贴发放到职工个人手中。上述资金不足的城市，要积极争取政府支持，调整财政支出结构，将补贴资金列入公共预算，保证补贴资金的来源。二是加强对企业住房制度改革的指导。企业房改是整个房改工作的重点和难点。各地要按照“因企制宜、方式多样、方案自选、民主决策、稳步实施”的原则，加强分类指导。住房补贴的来源除原有住房建设资金转化外，效益好的企业，可以按照国家要求，将补贴列入企业成本。效益差、没有能力发放住房补贴的困难企业，在符合城市总体规划和本单位发展规划的前提下，可利用自有土地，组织无房和住房困难的职工开展集资合作建房；对于没有自有土地的困难企业或中小企业，房管部门要会同有关部门组织职工成立住房合作社，解决住房问题。三是规范单位建房行为。要按国家和省里的有关规定，加强对单位建房活动的审批，坚决制止各级党政机关的建房行为。要对党政机关建房分房问题进行清理检查，情节严重的要追究其主要领导的行政责任。困难企业的集资合作建房行为，必须经政府主管部门严格审批同意后方可实施，防止以集资建房名义搞变相的实物分房或房地产开发。（六）进一步搞活住房二级市场，扩大住房消费需求。要继续深入贯彻省政府[2002]22号文件，进一步完善有关政策，优化市场环境，下大力气搞活住房二级市场。要重点抓好以下五项工作：一是强化权属登记工作。开展全省房屋登记清查工作，为未办理权属登记的房屋补办权属登记手续，巩固房地产开发用地清理检查的成果，为房地产市场流通提供产权保障。对因历史遗留问题无法提供完整确权登记资料的房屋，要本着“尊重历史，面对现实”的原则，研究制定政策，区别对待，妥善处理。要开展集体土地房屋的权属登记工作，按照新修订后的《房屋权属登记管理办法》的有关规定，为集体土地房屋权利人核发全国统一房屋权属证书，实现城乡房屋权属证书的统一。要加快旧房屋权属证书的换发进度，为持有旧证书的房屋权利人换发全国统一房屋权属证书。换发要确保年内完成。二是进一步改善和规范房地产交易与权属登记管理。积极推行交易、权属管理一体化，解决交易、权属管理机构分设的问题，最大限度地简化房地产交易和权属登记管理程序。认真开展房地产交易与权属登记规范化管理考核，对照考核标准，全面清理管理流程、办件时限、收取要件和内部管理制度，完善社会服务承诺制，努力提高服务质量和工作效率，尽快实现交易与权属登记管理的规范化、现代化。三是规范房地产市场收费。各地的房地产交易与权属登记收费要严格执行国家和省有关规定，实行挂牌收费，自觉接受社会监督。建设厅将会同物价、财政等部门开展收费清理检查，严肃查处房地产市场中的超标准收费、重复收费、沿用旧标准收费、无依据收费等乱收费行为。四是进一步规范房地产中介市场。要按照国家和省的统一要求，严格规范各类房地产交易会，坚决制止各种房地产乱评比、乱颁奖活动。要以国家建立房地产经纪人制度为契机，进一步严格中介机构和从业人员市场准入制度，继续开展“放心中介”活动，提高从业人员业务素质，为居民住房消费提供优质服务。五是完善住房贷款担保机制。各设区城市均应按照《住房置业担保管理试行办法》的有关规定，采取政府预算资助、资产划拨等形式筹集资金，尽快组建住房置业担保机构，为居民住房消费贷款提供担保。要规范担保机构的经营行为，落实风险准备金制度，防范和化解担保风险。一些搞试点的城市已经积累了成功经验，各地要认真学习借鉴。（七）加强物业管理法制建设，推进物业管理规范发展。一是完善法规。加快《山东省物业管理条例》立法工作，力争今年出台，在此基础上，研究制定《物业管理招投标管理暂行办法》、《物业管理业主委员会规则》和《物业管理服务标准》等配套文件，完善物业管理政策法规体系。二是健全市场机制。按照《山东省物业管理收费标准》的规定，健全“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，使收费额度与服务质量和范围挂钩。大力推行物业管理项目招投标，鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择，营造公平竞争、优胜劣汰的物业管理市场环境。今后，凡经济适用住房、国家投资建设及国家控股建设的项目，均应通过招投标方式确定物业管理企业。要引导物业管理与房地产开发分业经营，按照现代企业制度规范运作。今后，凡非独立法人的机构，其物业资质的申请不予受理。三是加大旧小区和房改房推行物业管理的力度。旧小区和房改房是推行物业管理的难点。各地要学习借鉴威海、烟台等市经验，因地制宜，多渠道筹集资金，抓好旧小区的综合整治，完善基础配套设施，为旧小区实施物业管理创造条件，不断扩大物业管理覆盖率。四是加强对业主委员会的指导和管理。要加大宣传力度，深化业主对物业管理的认识。要做好业主大会的召开、业主委员会的成立和运作的指导监督工作，协调业主、物业管理企业及相关部门的关系，规范合同双方主体的行为，实现业主自治与专业化管理的有机结合，形成推进物业管理发展的合力。（八）实施“现代住宅”工程，大力推进住宅产业现代化。早在2000年，省政府办公厅就出台了《关于推进住宅产业现代化，全面提高住宅质量和水平的通知》。我们要高度重视住宅产业化工作，促进住宅建设整体水平的提高。一是抓好中美合作示范项目实施。加快项目进度，引进和吸收国外先进的规划、设计、开发和管理理念及建材、施工技术，发挥对我省住宅与房地产业的示范和带动作用。二是抓好康居示范工程的实施。做好国家康居示范工程的组织申报和评审验收工作，开展省级康居示范工程试点，积极推广和普及“四新”产品应用，提高住宅科技含量，加快住宅产业现代化进程。三是继续抓好城市优秀住宅小区评选。通过评选活动，树立样板，引导住宅设计、建设和消费。四是继续抓好10万平方米以上住宅小区的方案审议。对住宅小区的规划设计方案、住宅建筑设计方案、环境设计方案和住宅成套建筑技术体系进行评议，提高住宅的功能质量和建设水平。五是抓好商品住宅性能和住宅部品认定工作。对通过认定的住宅及部品，给予资金和税费等方面的扶持，促进技术比较成熟的住宅成套技术和住宅部品在住宅建设中的应用。六是抓好住宅一次性装修到位。新建住宅小区要推行菜单式装修，逐步提高住宅一次性装修到位的比例，减少住宅二次装修造成的资源浪费和环境污染。同志们，今年是全面贯彻落实十六大精神的第一年。让我们振奋精神，同心同德，开拓创新，与时俱进，努力促进我省住宅与房地产业持续健康发展，为全省经济社会发展做出新贡献！ (摘自全省住宅与房地产工作会议)