《央行房贷新政策透析》

《央行房贷新政策透析》

来源：不详点击数：更新时间：2006-2-24

“银行可以给‘期房做按揭贷款’的做法将被央行禁止。”最近，关于房产按揭比例由现在的最高８成降至５成、取消原先购房贷款的利率优惠、参照香港地区一些银行的做法实行现房贷款等消息不断从上海、北京传出，这个消息让备受泡沫围困的房地产业又绷紧了神经。在上海，许多楼盘的售楼处都有购房者怀着忐忑不安的心情打听消息，各大商业银行的资讯电话几乎被打爆，开发商们也“心急火燎”。　　“央行在３月初向各商业银行下发的征求意见稿中，除了新的住房信贷政策调高高档房贷款利率和对高价房房贷首付款比例不低于５０％的限制外，变化的还有：多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款３０％～５０％；缩短商住两用房贷款期限；只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关部门的批准等等。”一位银行界人士透露。　　其实，在这之前，央行对房地产业已作了多方面的观测，去年１１月、１２月份，央行的一场检查风暴在悄无声息间席卷了西南三个省会城市。人民银行成都分行组织９个检查小组，对成都、贵阳、昆明三市所有商业银行重点分支机构的房地产贷款业务进行了检查。这次检查的结果，人民银行成都分行整理成《关于商业银行房地产贷款业务检查情况的报告》已于去年１２月底上报给央行。　　这次检查行动，始于央行２００２年发布的《中国人民银行关于对房地产贷款业务进行检查的通知》。而事件的背景，则缘于业界对中国房地产业已出现“泡沫”的议论。　　流动资金贷款被用于项目开发　　记者从银行方面了解到，人民银行成都分行是２００２年１１月中旬接到央行相关通知的。　　随后，９个检查小组兵分三路，成都４个，贵阳３个，昆明２个。检查对象涉及成都市的工、农、中、建、交、招商、中信、光大、华夏、浦发、深发展、成都市商业银行等１２家商业银行，贵阳市的工、农、中、建、交、贵阳市商业银行等６家商业银行，昆明市的工、农、中、建、交、华夏、广发、昆明市商业银行等８家商业银行。检查时限为２００１年７月至２００２年９月。　　检查小组发现，在抽查的３１８笔房地产开发贷款中，有９笔违规贷款，金额１０，０５０万元，占抽查贷款总额的１.６９％；抽查的６１６笔个人住房贷款未发现违规情况；抽查的３０２笔个人商用房贷款中，违规现象最为集中，共计１９笔被查出问题，金额１４１０.５万元，占抽查贷款总额的７.９１％。在报告中，交通银行、建设银行、贵阳市商业银行、工商银行、中国银行、华夏银行等６家银行的个别分支机构先后因违规放贷而被点名。　　据负责组织此次检查的成员之一、人民银行成都分行货币信贷处的李铀处长介绍，检查发现的违规问题主要有：对“四证”不全的开发项目发放开发贷款，或贷款在前、办证在后；在开发企业自有资金不足项目总投资３０％（银发【２００１】１９５号文件规定的发放开发贷款的条件）的情况下，仍然发放了贷款；对纯商铺的期房发放个人商用房贷款。　　一个例证是用流动资金发放开发贷款的问题。部分商业银行未按央行规定，对房地产开发贷款设立统一科目，致使其只能进入流动资金贷款科目，从而出现向房地产开发企业提供的流动资金贷款被用于项目开发的现象。为此，迫切需要央行对“流动资金贷款”作出准确定义。　　在个人住房贷款方面，有的银行委托开发商直接代收首付款并出具收据，银行仅凭开发商出具的收款凭证（一般为收据）确定购房者是否已交首付款。由于对新建商品房缺乏必要的价格评估程序，如果开发商出具虚假缴款凭证或虚增房价，将造成银行事实上的“降低首付标准”和“零首付”贷款现象。　　不过李铀强调，总体上看，西南三省的房地产业和房地产金融是健康的。至于西南房地产市场是否过热的问题，“从建设部门的有关数据可以看出，目前销售与建设基本是同步发展的。但新开工面积的增幅跟可能的市场消费潜力相比，有一定差距，应该算有一点发热吧。 ” 　　商业银行的“生意”，央行的担忧　　金融机构的警惕有其深刻的背景。且不说１９９２年、１９９３年的房地产过热，１０年过去后，银行仍有４０００多亿元的资金被占压，单是目前的情形也不容高层安枕。据建设部等部委的调查，目前房地产开发企业约百分之二三十的资金是来自银行贷款，而至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约６０％的资金来源于银行。这种资金集中度对金融部门构成的潜在风险过大。　　１０年前的房地产热主要是国有企事业单位包括省市政府　疯狂投资贷款　，资金来源几乎都是国有性质，而近几年民营房地产企业的资金已占整个房地产投资的一半以上，有些地方甚至超过７０％，但一位房地产商说，这些民营企业很大程度上也是依靠银行贷款。譬如，曾经因破产拍卖而备受社会关注的北京玫瑰园别墅，山东梁希森得手两年后宣称一期基本售罄、二期销售顺利，但在北京市房屋土地权属登记事务中心的抵押登记公示中显示，玫瑰园别墅一二期６.５６万平方米及４４栋别墅５８１９平方米　已分两次抵押给了昌平区沙河农村信用合作社，而北京玫瑰园已竣工并达到入住标准的别墅共２０８栋，建筑面积５.８万平方米。　　事实上，就在央行发出对房地产泡沫的警示信息后不久，中国光大银行、民生银行等就已经加强了对房地产开发贷款的审查。不过，这些中小银行在整个房地产金融里所占的份额几乎微乎其微。记者注意到，央行此次对商业银行房地产信贷业务的检查内容，基本上仍然是２００１年６月２６日央行有关加强房地产信贷的通知内容下称“６.２６”通知　。也就是说，如果严格按照这个通知去做，银行的风险基本可以降至最低。　　但实际情况并未如央行所愿。据北京一位著名房地产商说，如果银行真的是在开发项目“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”“６.２６”通知规定　之后才发放贷款，那么７０％以上的开发企业就没有能力去开发，他就只有死掉。　　商业银行有点“犹豫不决” 　　近期来自央行的一份稽查文件再一次让长三角宁沪杭地区的房地产金融部门认识到高层力图避免地产泡沫的决心。该文件要求：今后，银行给房屋开发企业贷款，必须要求开发企业的自有资金达到３０％，同时必须将土地证等四张证书办齐了，才能够踏进银行的大门。　　与此同时，上海的购房者发现单价在每平方米７０００元总价在１００万元以上的单元只能享受七成按揭，贷款年限从３０年降为１８年或２５年——确保在还款的第五年待还本金控制在总房价的６５％。　　但对泡沫应该最敏感的商业银行显然有点“犹豫不决”。他们担心，这些政策不仅会限制今后业务的扩展，更主要的是怕已经贷出款的项目因“严查”而资金链断裂。“撇开房产是否有泡沫不谈，现在的银行对房地产贷款方面的竞争的确是有点太疯狂了，”上海某银行的业务经理说，“人行这次的清理和稽查如果真能够让大家都按照规矩办事，把开发企业的自有资金都控制在一定比例上，的确是件好事，因为银行比监管部门更希望控制风险。但因为同行们会想各种办法逃避规则，而大家都不按规矩办事，我们也只得随大流，否则就会失去客户。” 　　这个说法得到了一些银行界人士的认同。作为房贷规模最大的两家银行，中国工商银行和中国建设银行对于央行的检查表示欢迎，他们认为这样能够限制其他银行为了尽快进入房贷市场而采取的“不正当竞争”。　　“希望这次稽查和调整能彻底、不要走过场”，中国建设银行房贷部崔处长回答记者的询问时如是说。　　参与这次检查的央行一位官员承认，检查并不能将所有问题都发现，“但是，通过检查就是要向商业银行传达警示信息——切勿在房地产贷款上乱来。 ” 地方部门与国家部门的分歧　　在这场房地产市场是否存在过热抑或泡沫的对话中，地方部门与国家部门存在很大的分歧，市场观察者认为，意见相左是因为地方利益集团与国家部门在利益趋向上的不同引起的。　　早在去年，建设部便不断向各地发文警告，要采取各种措施严防房产泡沫的形成。建设部甚至联合国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局一起，发布了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，该文件指出：近年来，在局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。　　今年“两会”，有政协委员在会上大声疾呼——全国空置房的积压资金已逾２５００亿元人民币，加上购房者８０％至９０％的按揭贷款，国家金融机构承担着极大的潜在风险，一旦资金链断裂，则可能导致金融危机。　　但对于一些地方部门而言，房地产市场的持续高温，他们是利益的最大获得者，要他们公开承认房地产市场可能出现泡沫，对他们而言，显然是件痛苦的事。　　据当地媒体报道，１月２９日，就在央行与建设部点名指出上海可能出现房产过热的苗头时，上海市统计局却公开予以否认，并表示，上海房地产市场运行情况总体是属于良好的、健康的。上海市统计局坚持认为目前上海楼市的风险还不大的根据是，从房地产开发资金来源看，银行贷款的比重占２２％，房地产企业自筹资金比重占２６％。由于市场销售较好，上海楼市的资金回笼速度比较快，预付款比重占４１％。上海房地产市场的成熟度较高，使楼市风险能够得到有效控制。　　来自上海价格监测中心对该市各区县近２５０个楼盘进行的监测结果显示，今年一二月份房价与去年同期相比，销售已经开始下降。这份监测报告同时提醒说，目前该市房地产市场局部的、结构性的矛盾已有所显露。高档房投资过多，短期不易消化。　　杭州的房价上涨之快更是令人瞠目。据浙江省城调队统计资料，浙江省商品房价格从１９９８年每平方米３２７８元，增长到２００２年上半年的每平方米４７４９元，涨幅达４４.８％，是全国房价最高的省份之一。最高房价平均达每平方米１６，０００元。地价涨势更猛。杭州市的土地出让费从１９９８年底的每亩２００万元，２０００年则达到每亩８００万元。该市城西的地价更增长了５倍之巨！杭州、宁波等城市还出现了大批炒房号的现象。　　一位考察过浙江房地产市场的专家说，如果杭州、宁波房地产不是过热，那什么样的房地产才算是过热﹖ 　　一位学者去年说，北京早已成了一个“建筑大工地”。“所经过的路上到处都是建筑工地，到处都是脚手架，到处都是完工了或没有完工的新房，到处都是运送建筑材料的大卡车。” 　　面对这么大量的住房项目，北京民众有能力购买吗？即使北京民众有强烈的购房需求，但他们又有多大的能力购买？　　在３月１８日召开的“２００３年广州房地产景气分析”研讨会上，尽管有人认为广州房地产业没有过热，但有关人士提醒，广东房地产市场仍存在一些不稳定因素，未来２至３年，供大于求的压力可能增大。　　最令人担心的是，从京、沪、穗、杭、深、沈这些中国房地产举足轻重也最富增长力的城市来看，如果它们不同程度地出现了过热或发烧的兆头，那全国房地产就有感冒的可能。但房地产业和宏观经济运行态势则不允许被泡沫击中。　　原国家计委经济研究所中国宏观经济与行业景气预测课题组发布的２００２年中国房地产行业景气报告中提出的一个现象也已经在一些发达城市出现——银行新增储蓄主要源于高收入阶层，而这些高收入阶层的住房需求在前两年的房产大潮中已基本饱和。　　就拿上海来说，目前，支撑上海高档楼盘销售的主要是境外、省外购房者，公开资料显示，这部分占上海楼市比重的４０％左右，但他们购房的主要目的是投资而不是居住。　　就投资客而言，如果购买一套１００万元的房屋，按揭８成的话，每月的按揭还款是４５００多元，也就是说每月的租金如果少于４５００元，他的银行还款就会有风险。　　业内人士透露，一向被认为零风险的个人住房贷款在一些大城市已经出现了因为房子租不出去、拖欠银行贷款的事情。取消期房贷款的决策慎之又慎　　“如果普通住宅也要拿出房价的五成来付首期，这叫我们怎么吃得消啊？”记者在上海一售楼处现场听到消费者们抱怨。对于他们来说，除了五成的首付款难以吃消外，他们同时担心，只有现房可以按揭，房价是否会因此上涨？　　消费者们的担心是有道理的，房地产业已经成为我国经济发展最为关键的敏感地带，任何细微的政策调整都会对整个经济环境造成大的影响。　　具体分析有关央行的房贷新政策，上海社科院房地产研究中心有关专家表示，想真正实施还存在很多有待探讨的问题。央行讨论此事的本意在于挤压房产“泡沫”，控制信贷风险，用怎样的方法来抑制房价才算妥当，既要挤压泡沫，又不能让泡沫破得太快。由于我国各地房地产业发展很不平衡，不能一说有“泡沫”的迹象出现，就搞“一刀切”。各地只能根据自己的情况制定政策和相应的措施。　　不可否认，基于我国房地产业的市场潜力，开发商们对经济利润的追求，大量开发高档住宅，使住宅结构失衡已经成为一些地区房地产泡沫出现的最大隐患。新政策对于调整房地产开发，使之结构更趋合理而言是件好事。对于包括别墅在内的高价房消费群体，“住房按揭首付五成”这一新规定对这一特定的阶层买房行为提出了新的要求。记者在采访中发现，一些开发商最关心的是“所谓高价房怎么界定”。据悉，央行欲将高价房的概念定位于１００万元以上。　　复旦大学房地产研究中心主任、教授尹伯成认为，我国经济发展水平不仅东西部差异较大，就是同一个省份差距也很大，高、中、低价房的确定应该根据当地的经济发展水平，应该与当地职工平均收入相适应。由此看来，央行很难制定一个特别有说服力的高价房标准，各地在执行中相应的标准和配套的规章制度也要相继出台才行。对于“只有现房才可贷款”，一些业内人士也有忧虑和不同看法。一位开发商认为，央行的房地产政策应该有一定的延续性，央行已经陆续出台了为规避风险的若干规定，例如期房贷款必须执行“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的规定等等，既然对期房贷款有明确的规定，又如何忽然说不许期房贷款了呢？按照眼下行业内的普遍状况，只有现房才能贷款基本是不可行的。如果取消对期房的按揭贷款政策，就意味着房产商必须要承担更大的房产开发成本，如果房产商甘愿压缩利润空间还好，一旦房产商选择将这部分成本转嫁给购房者，势必推动房价的进一步提高。再者，低收入阶层的住房难是个复杂的社会问题，如果没有达到预期的目的，反而会削减住房市场的现有活力，使市场趋于萎缩。　　鉴于这些原因，专家认为有关部门应对取消期房贷款的决策慎之又慎，而降低按揭成数和取消利率优惠措施的可能性极大。