“新八条”使开发商裹足不前

从上述的统计数字可以看出，北京市商品房交易市场交易活跃。而与此相比，北京市商品住房新开工面积首次出现负增长，同比下降了８．１％。为什么会出现商品房购买市场旺盛，而商品房投资市场衰退呢？记者就这个问题采访了北京市宏怀房地产有限公司投资部的负责人。该负责人向记者介绍说：首先，国务院５月份出台的“新八条”（５月１１日，国务院办公厅转发了建设部等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》），在很大程度上控制了固定资产项目的投资规模和数量，这个就导致了提供给房地产开发的土地越来越少，也打击了开发商的投资信心；今年３月的住房还贷“加息”政策出台，本为打击炒房者，但“一刀切”的加息政策却影响了炒房者与买房人，买房者的持币观望和炒房者的犹豫不决导致了房地产投资者对新项目投资热情不高。

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记者从北京市统计局对二季度房地产商的一份调查中看到，二季度，房地产企业景气指数同比下降０．９６点，企业家信心指数比一季度下降５．８点；房地产企业融资指数同比下降３７．６点，比一季度下降４５．９点，显然资金不足也是上半年北京市商品房开发新项目减少的原因之一。

上调住房贷款利率使购房者集中买房

既然北京市上半年出现了商品房交易额大幅度的增长，而商品房新项目开发减少的现象，说明了北京市商品房市场出现了“供求逆转”的局面。记者就这个问题采访了清华大学经济管理学院从事房地产市场研究的王洪教授。

王洪对记者说，北京市上半年出现这样的现象是很正常的，这说明了国家出台一系列宏观调控固定资产投资的政策取得了明显的效果。出现北京上半年商品房需求大幅增长的原因，主要是由于３月１７日起，住房贷款利率将不再实行优惠利率，而是恢复到同期贷款利率水平，实行下限管理。以一笔期限为１０年的５０万元住房贷款为例，如果按等额本息的方式还款，按新的贷款利率下限计算，每个月需要多还款５０元左右。国家上调个人住房贷款利率就让一些有打算买房意图的购房者提前买房，因为大家怕个人贷款利率还会有更大幅度的上调。所以说北京市上半年商品房交易大幅增长是个“时期现象”。同时王洪也指出，这种现象的出现也表明北京市商品房市场还是有很大消化能力。

下半年商品房交易量将有很大提升

王洪在提到北京市下半年房地产发展形势时说：“由于２００５年度北京土地供应计划规定，二环路以内新增的住宅商品房项目用地限制供应，使得这一区域内的商品房价值将进一步显现出来，但对于整个房地产市场来说，影响并不是很大。”目前房地产开发、消费区域主要集中在朝阳、丰台等区，“二环以内商品房开发数量本身并不是很大，主要集中在崇文区和宣武区。限制供地后，这些区域内的房地产项目会有升值空间”。限制二环以内住宅用地供应，将会使老城区内的二手房交易趋于活跃，商品房供应稀缺，很多人会将目标锁定在二手房上，但因近几年来二手房市场房源在逐步放大，因此短期内二手房价格不会出现太大波动。总体上说今年下半年北京市商品房交易量还将有很大的提升，商品房新项目的投资可能受宏观政策的影响还会减少。