商业奥北 聚焦辣街——东亚·奥北辣街亚奥商业地产发展论坛将于2007年6月8日14：00-16：30在东亚·奥北商街 (论坛)现场举办，新浪房产对此次活动进行直播。

　　论坛主议题：

　　奥运临近，亚奥区域商业地产发展前景探悉

    以下为现场实录:

　　张向东:首先欢迎大家在这炎炎的夏日光临东亚·奥北辣街。今天我们距离在亚奥地区目前北京最活跃的区域之一，讨论关于亚奥区域商业的问题。我首先介绍一下今天到会的嘉宾。首先是东亚·奥北辣街销售部经理 蔡琳琳先生，中国步行商业街工作委员会秘书长 董利先生，北京通商商业地产服务机构总经理 吴焕贤先生，北京浙江商会副会长 陈俊先生，华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理 公衍奎先生，世邦魏理仕副总经理 卢志华先生先生临时有事要晚到一会。

　　张向东:2004年7月北京申奥成功以后，北京政府启动了1800万的北京奥运资金，用于建设北京奥运的建筑。这笔资金大部分都投在亚奥地区，也就是有1千亿资金用于整个亚奥地区的道路改造、轨道建设和区域的建设。这就是在亚运会以后北京市政府发现，随着亚运会的召开带动了周边的商业发展，但是他周边的商业规划不够完善，所以在启动北京奥运会的时候北京市政府做了很详细的规划。我们这个论坛是根据北京市对本次奥运会整个亚奥地区的规划来说他的发展前景，包括商业地产的发展前景。

　　张向东:下面我们首先有请东亚·奥北辣街销售经理给我们详细介绍一下奥北商街的销售情况。

　　蔡琳琳:各位先生们、女士们大家下午好。很高兴能够在东亚·奥北辣街参与亚奥商业地产发展论坛。我仅代表我们开发商对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　蔡琳琳:我先向大家介绍一下奥北辣街大体的情况。奥北辣街是北京首个辣的商街，有独栋的商业楼和底商，融合了国内外的辣品牌，同时融合了休闲娱乐的品牌。立水桥站即将开通地铁5号线城铁13号线的交汇处，我们这个项目离立水桥站仅50米，是北京市很少的双轨交合的区域之一。地铁13号线现在每日的人流已经超过了18万，将来的5号线开通将提供更多的人流量。

　　蔡琳琳:辣街还有一个优势，就是它是京北区域最大的交通枢纽，就是从这可以直接上到四环，共享北五环、北六环，京承高速，形成路网，交通是非常便利。目前公交是30条，交通非常便利，人流聚集量非常庞大。奥运省会的来临将进一步推动奥运板块的发展，据测算08年的北京市人流量将达到1.7亿人次，而外国的人士超过了460万，外省市来京的人次也将超过1.03亿人次。参观奥运会的人次在亚奥商圈的消费大概占到总消费的三分之一左右。最亚奥整个商圈来说立水桥无疑是最大的收益者。

　　蔡琳琳:从立水桥周边的项目来看聚集了数十个中高端的项目，常住人口和流动人口超过了百万。在大量人口的支持下我们住宅房地产的开发，消费人群的扩大，以及商业的激增、商业的膨胀，区域的人群会逐渐扩大。覆盖150万新型商业区的正在逐渐形成，像家乐福等大商家都已经入驻，整个区域的旺铺的租金已经超过了10块钱每个月。随着奥运的来临商业的价位还会有所增高。从区域消费人群的特点来看，立水桥区域消费人群主要工作在中关村以及望京区域，这些人群都是属于年轻的白领族，他们对消费的需求是非常强烈的，但是目前区域的商业配套是比较缺乏的。但是辣街就是看到这个市场空白，并且使出以辣为主导，以传导商业为主向，树立了奥北文化风向标，提升了整个奥北区域的知名度和商业价值，并且以北京辣街文化为特色，吸引了全世界的消费者的眼球。

　　蔡琳琳:我们谈到辣街大家想到更多的是辣的餐饮，其实我们除了餐饮以外还有辣文化、辣时尚，这个辣是属于热辣的感觉。我们3万平米的辣街由商业楼和独栋商业组成。独栋的商业在奥北区域是比较稀缺的，尤其是酒店、餐饮娱乐这些商业是比较缺乏的。目前这些独栋的商业楼都已经被整购了，这个在整个的商业地产里面也是比较少见。有不少专业人士青睐辣街的商业价值，目前像大鸭梨餐饮集团、眉州东坡酒楼这些大商家都已经签约辣街，将吸引消费者消费，也将提升辣街的消费价值。我们商铺的细节是采用的30平米到90平米左右采用的是框架结构，投资者购买了以后可以随意的变革，成为投资风险小的最佳商铺，也成为亚奥地区核心商铺。

　　蔡琳琳:在产品上我们有非常大的优势，我们地下下沉4千平米的设计，与地上形成了互动。这种设计就意味着我们两层的商业是让消费者从街上可以直接的进入。我们还有在地下4005个停车位，可以满足人们不同的需求。在后期的时候辣街将统一经营、统一规划、统一招商，在最大程度上保证投资客的利益。随着奥北板块在奥运规划大的背景下，经过区域开发商不懈的努力，已经大致形成。区域价值和增值潜力已经得到了市场的认可，辣街依靠核心区域，无可复制地段，高品位的辣街文化，也为辣街构成了相当好的商业氛围。谢谢大家。

　　张向东:蔡经理给大家提供了一连串的精确数字，亚奥地区未来常住人口将达到200万。亚奥地区住宅的建筑面积已经超过了14000万平米，从亚运村这三大板块来说，我们北面的天通苑 (论坛 像册 户型)，还有北苑、北辰老的板块居住群体已经很强势，再加上整个亚奥区域已经从过去很小部分的富人区已经成为了一个亚奥别墅区的组团。所以说这个区域，已经从低到高覆盖到了所有人的群体。还有刚才说到了街区的概念，我觉得奥北辣街的定位比较好，现在有一句很流行的广告词，就是年轻就是够味，这个够味跟他的广告语非常契合，从辣美食、辣时尚，将来辣街也会成为 北京的一条特色街，我觉得这个也是可以预期的。

　　张向东:作为亚奥地区这么大一个消费场所，08年奥运会的概念对亚奥地区的商业发展起到什么样的促进作用？除了流动人口、常住人口以外，08以后亚奥区域商业发展的前景将会走到什么样的位置和地位？我们请中国步行商业街工作委员会秘书长董利给我们陈述一下这个话题。

　　董利:我们上周与媒体就亚北和奥北商业区域进行了探讨。这里面有这样几个特点。亚运村地区在短短一两年的时间里增加了40万的储量，还有周边的一些项目。所以在亚运村地区突然激增了接近50万平米的商业面积。奥北我们看铜落湾40万，国美是10万，辣街是3万，周边还有其他的一些小项目的商业，应该说也突破了50万。就是短短一两年的时间里，四环以外奥运村激增了100万平米的商业。过去这么多年的发展在这个区域居住的人，交通是第一个不方便，第二个不方便是吃饭，第三个是购物不方便。这个不方便也决定了他们把大部分的消费留在了北辰购物中心，在本地区应该说这个消费是非常有限的。消费有限就决定了这个地区商业发展缓慢，因为消费支撑不足商业的发展必然滞后。

　　董利:但是现在不一样了，刚才说了这几个数据以后，大家都看到这几年的商业地产是爆发式的增长。我觉得这来源于几个方面，第一个肯定是奥运会的因素。应该说奥运会的因素使这个区域不仅是商业，包括房地产和其他的，包括交通都有翻天覆地的发展。另一方面也是多年积累而成的。主要是人群大量的涌入，消费力迅速的提高和稳定下来，这样消费市场的需求就加大，也促使商业的发展要提速。就像望京一样，我们很多年说望京是睡城，但是这两年不一样了，他这两年的商业很迅速的发展起来了。一定是消费力成型以后，商业才会迅速发展，商家才会进入。包括我们现在再往西回笼观地区商业发展也非常迅速。可以说奥运村、奥运发展的概念，这个区域的发展也带动了商业的发展。当然这里面还有奥运会之后商业发展的形式如何？我觉得商业发展不完全是为了奥运会，为的是长远的发展，这个长远的发展一定是这个区域有长久的消费力稳定的提升，商家才可以进到这里面来的。所以说从希望的角度，我们非常希望商业地产在08年之后也能得到很好稳定的发展。

    但是能不能得到？我觉得从商业角度来说回答应该是肯定的。假如说这个区域只有一个固定的奥运村，没有这么多人口和项目，没有这么多发达的路网，奥运会商业也可能就此萎缩下去。但是我们现在觉得这个担心是没有用的。当然这个商业也面临着问题，市场消化肯定是需要时间和过程的，包括商家在奥运之后会有一个较大的调整，有进有出，这个调整是一个长期的过程，也是一个必然。但是这不会影响这个区域的健康发展，因为这个区域的消费需求决定了他的商业的发展。

　　董利:所以说我觉得奥运会之后这个地区的商业发展，应该是向着健康的方向发展。这一块我觉得在这个区域投资的商家或者投资者来说，这个担心可以稍微稳定一下。

　　董利:还有一个是这个区域商业会成为一个长期调整的过程，不适应市场的、经营不善的，或者是竞争因素造成优胜劣汰的，有的商家会出局，有的商家也会补进来，所以这个商家要做好心里准备。包括这50万平米都在奥运会之前运行，我觉得也未必，可能是30万、40万，但是这个不要紧，就是要有一个发展的空间就可以了。所以我觉得这里的商业应该会有一个发展，但是发展当中也会有调整。

　　董利:还有一个就是大家现在同在一个商业竞争当中，就是要有各自有特色的定位。比如说辣街这个定位就很有特色，很鲜明，我觉得辣街这个定位就很好。这个区域决定了你的商业就一定要有特色，因为有了这么一个极具竞争力的地区在南面，这面还有运营成熟的北方明珠 (论坛 户型 视频)等等，这个区域的业态是非常多的。所以说下一步这个区域的商业发展，我觉得一是要特色，二是要完善，这样才能在竞争中生存下来，并且得到发展。

　　董利:我觉得这种论坛的尽管对我们区域商业发展有很好的支持，但是今后更多的项目，应该在实际的发展当中上多做一些工作，比如说在招商方面，在专业的研讨研究方面，也不一定都是通过这种媒体广泛参与的形式。我们可以多研究问题，多让商业专家进来、多让商家进来，大家一起来研究这个项目的发展。我有一篇文章叫做《未来的商业发展是招商的发展》，还有《未来的经济是人才的发展》，我觉得这个体会大家都是很深的。我觉得有可能的话，大家一起来做工作，大家一起把这三难解决掉。最近我在跟商业圈的朋友们开了一个会，我就是希望通过这个商业圈整合商业的资源，商业人士的资源，多为项目进行一些实际的服务。今天在座的朋友有的是媒体朋友，有的是投资朋友，我希望各位朋友可以参加到商业圈中来，在这个圈中我们交流、共同进步、共同发展，共同支持北京商业地产项目的发展。谢谢大家。

　　张向东:感谢董秘书的精采发言，我觉得这个商业发展也是一个很大的瓶颈问题。亚运会以后亚运村成为了北京的核心区域，当年与金融街、CBD、中关村并称为北京商业地产的四大巨头。但是随着市场的发展，大家发现CBD、中关村、金融街在发展过程中，已经把亚运村落在了后面。所以朝阳区政府要借助奥运会的成功举办，要把亚奥区域作为京城最主要商业办公区之一。但是目前区内的大型商业比较缺乏，人气不旺，与前面所说的三个商圈形成了鲜明的对比。随着我们这个区域写字楼、商业的局部完善，包括目前的会展中心、文化中心等等基础设施的建设，我们这些硬件条件逐渐提升的情况下，我们亚奥区域会有不断的发展。下面我们有请华高莱斯国际地产有限公司公衍奎先生发言。

　　公衍奎:大家下午好！我想从几个方面来说我对这个问题的看法。第一个包括对我们的投资者来说就像投资股票，大家最关注的问题就是机会怎么样？对于我们这个区域来说，我们也应该关注它的机遇。刚才大家都说了，这个地方亚运村的投资、政府的投资，周边居民的聚集，这实际上都是决定性的，一种非常好的表现。这个地方从长期来说，应该是非常有优势的。当然我们说一个地方可以从短期预测，也可以从中期预测，也可以从长期预测。以前大家说预测股市的人，如果说股价变动，叫做巫师的咒语，就是这个事有点玄，不太清楚。但是就预测来说，短期、长期大家都是可以说的，就像天气预报关于明天多少度大家谁也说不清楚，像说明天要下雨，结果没有下，所以中期的事很不好预测。

　　公衍奎:另外我觉得要对这个区域有所判断的话，可以是整个区域商业空间结构，这个大家可以探讨一下。我说一个区域大家比较一下，就是北京的商业发展很有意思的，一开始的时候我们都知道王府井、西单，这都是属于北京的商业中心。最早的是王府井，如果是在清朝就是天安门，当时就是有一个很中心的地方。56年王府百货开业，一直到80年代北京人买任何贵重的东西都要到王府井去，或者是过年过节了都要到王府井去买东西。但是随着商业的发展和扩张，大家跑到了燕莎、城乡、双安，突然一下都跑到三环边上了，这是在上世纪90年代形成的。但是北京的发展方向是会变的，比如说通州，通州好多人包括朝青板块好多人，到现在来说他想把人留住？怎么把人留在当地消费呢？这是很难的，因为他们的人都跑到四环、CBD去了。比如说石景山，我们知道石景山的人他们是到城乡，这个地方有巨大的商业力量，可以吸引很多的人到他那，不让他到西单、王府井。

　　公衍奎:我们这个地方北辰当初是百货公司里面频效最高的之一，就是他的销售非常好，但是他的面积不是很大。他有一个很重要的原因，就是亚运村居住的人群消费比较高、档次比较高。但是亚运村的人北面的人对他的吸引力有多大？这是我们可以考虑的。咱们往南走一点是易初莲花开业了，大家就不去物美了。说的这个就是从商业结构来说，在北京的几个方向上，我们这个区域恰恰是缺乏一个特别强的商业中心，它的吸引力都步入城乡、步入菜百。这个给我们城市里面新的区域新的发展提供了一个节点。我觉得这是我对亚奥区域比较有信心的一点，就是我们在区域上面临的竞争是比其他区域要小的，这是从中间来说我们有很大的优势。

　　公衍奎:第三个问题我想说的就是商业的发展，它本身有一个规律。从理论上来说商业的竞争力，我们经常用的一个公式，就是万有引力定律，它的吸引力跟它的人口规模、商业质量规模正正比，跟到他的距离平方成反比。所以这个商业的商业越大，他对人的吸引力就越大。我们这个地方是属于北苑的，当初被圆规划的核心就是我们这边是商业。所以我们现在可以看到，从地铁现在往南走都是大片的商业，有开业的有在建的。就是在我们商业体量增长的本身，不但会把客户留住，还增加商圈的吸引力。因为我们周边的居民200万，它分布的比较密集，因为它的商业吸引力跟我们距离平方成反比的，而这个商圈的吸引力是很大的。

　　公衍奎:另外我们也知道商业发展有这么几个规律。就是商业它的发展是按照自己的路径往前走的。我们都知道最开始我们这周边有建材市场，这是最开始的。但是现在随着发展，北方明珠超市先进来了，超市先进来是因为跟着居住，第一个要你能够进来的，除了商业下一个就是轮到连接着日常生活的超市，慢慢的就到百货，逐渐的这个地方的商圈就起来了。这个就说明其实我们已经进入了另外一个商业业态的扩展期，就是这个地方我们往后一个区域的吸引力。这个地方从几个方面来说都是有非常好的机会的。

　　公衍奎:另外还有一个问题就是特色，刚才董老师也说过了，一个商业在发展的时候，我们知道体量是最表面吸引力的做法，但是体量变大了这个商业的吸引力就变大了，那这时候这个区域里面的特色、品质也就变得很重要了。我们常常说商业不把扎堆，因为你越扎堆你的吸引力就越旺，这就是万有引力的定律所导致的。但是在内部我们肯定说它就存在着一些竞争，所以任何一个商圈里大家都要形成一定的特色，为这个商圈的吸引力做一份贡献。

    你如果要在一个很有规模的商圈里面，又形成你的特色了，我觉得这是可以发展一个很重要的指标。大家可以考察这个商圈，在商圈当中选择比较好的机会。当然我们说对这个区域、对这个地方的商业发展，我觉得长期趋势应当是看好的。我们知道长期是看好的，但是它的波动有人说是价值波动，我们知道价值波动往往是随着市场状况的。供需关系的波动也非常大，这就像股市说的股市有风险，投资需谨慎。所以咱们这个是很具备这种特色的。