不难想象，弹丸之地的中关村核心区，注定无法承受高科技行业发展之重，当西区建设尚未完全建成，中关村北移之势不可逆转地出现。

    如今，上地这个离核心区最近的前沿区域，经过蜕变而崛起，早已成为中国硅谷的代名词，凸显出新兴商务区的市场价值。

    回顾上地地区发展历程，剖析区域特点、聚焦热点项目，展望区域市场的未来发展方向，从城市化进程、客群变化、产品设计等方面，审视上地面临的变化和挑战，探讨上地区域价值再升级等问题，2007年6月8日，新浪房产邀请区域开发商和部分业内专家，就上地区域价值和发展未来和置业之道进行讨论。

　　到场嘉宾:(以下排名不分先后)

　　中国809创意经济园区投资有限公司经济顾问、独立经济学家蒋剑鸿

　　北京辉煌世纪房地产开发有限公司市场部经理罗斌

　　上地会馆销售总监李京明

　　思源企业管理顾问有限公司项目发展总监刘伯庸

　　华润置地(北京)股份有限公司清华公建区市场部经理刘文

    上地会馆孙迎春

    以下为现场实录:

    主持人：各位新浪网友上午好！我们今天在新浪房产直播室为大家举办的是聚变上地，区域商务新价值高峰论坛。

　　我们都知道中关村核心区的整体环境已经到了一个发展相对饱和的经济，中关村最后一块收官的住宅马上就要推出来，整个区域整体的发展已经到了尽头。在这之前我们已经看到上地作为中关村整个科技园区的一部分，已经出现了代替核心区的一部分功能的一个市场定位，从2、3年前，上地已经成为中国硅谷的代名词，中关村核心区北移的态势不可逆转地出现了。

　　我们今天讨论的话题就是聚变上地 区域商业新价值，今天我们邀请到的嘉宾是：中国809创意经济园区投资有限公司经济顾问、独立经济学家蒋剑鸿，北京辉煌世纪房地产开发有限公司市场部经理罗斌，上地会馆销售总监李京明，思源企业管理顾问有限公司、北京思源宏业房地产经纪有限公司董事长助理、项目发展总监刘伯庸，华润置地(北京)股份有限公司清华公建区市场部经理刘文。

　　欢迎各位的到来，目前从上地所处的地理位置和整体的市场情况来看，这个区域当中的商业状况会是什么样的情况呢？几位都是在上地区域正在开发一些新的项目，他们对市场非常了解。首先请罗斌先生给我们介绍一下。

　　罗斌：目前我们进入整个上地区域已经有两年时间了，从现在来看整个上地区域从住宅环境来说非常不错，整个供需两旺的形势，主要是根据上地区域住宅的供应量比较稀缺有关系，另外就是从目前来讲上地的开发已经进入到了一个最后的阶段，最后一个圈子是被百度集团所购，上地地区的供应量已经基本完成了，企业也在纷纷进入，在办公市场市场的销售价格目前是走高的一个趋势，而且现在大的企业已经基本上完成了他们的入住，目前小型号的科技型企业也在不断地进入，我们预测在今后两年上地的价格会不断地走高，而且它的相对供需状况都会有一个改变。

　　目前上地地区的商业环境还不是非常成熟，但是随着上地办公市场起来以后，它的价格会带动商业的迅速增长。目前上地区域的商铺还是比较稀缺，已经没有新的商铺资源的供给，所以我们项目目前是打造3万平米的商业，作为上地中心区仅有的几个商业项目之一。我们相信在未来的一到两年之内，上地的商业会有一个比较大的发展。我们对上地区域未来的市场看法就是这样。

　　主持人：我知道橡树湾一直是区域市场关注的一个项目，我们最初了解它，是因为拍卖的地王，后来住宅推进以后，使大家焕然一新地看到上地有一个新的项目，品质非常高，让大家感受到了这个区域的价值性，现在我听说这个项目的商业规划面积有将近14万，想问一下当初华润进入上地的时候，是怎么看待上地的商业、商务价值呢？

　　刘文：橡树湾所处的位置是在上地边上，属于上清路的老城区，现在清河和上地可以一起说，清河上地的位置西北部就是上地产业的发展区，生活区是在整个商业东南的方向，我们当时是这样考虑的，像中国硅谷是集中了国家最新的经济、最新的技术和大量的资金和人才，这些人的企业、人员的入住，会带来大量的高品质住宅的需求，所以我们认为住宅需求市场非常大，所以我们很勇敢地把这块地拿下来了，现在证明市场非常好，卖得非常快。

　　同时，我们现在看到了随着大量人流的入住，以及大量的办公人群的入住，会带来非常多的商业需求，现在清河和上地区域的商业状况和未来人们的需求差距很大，比较散也比较小，也比较乱、比较差，这个是存在大量的市场空白的，我们就看到了这个市场空白，所以对于未来商业的发展前景还是很有希望的。

　　主持人：上地区域当中，从最早的作为产业园区角度来看的话，当时并没有考虑太多住宅的配套、商业的配套，上地的发展有十多年，整体的写字楼的发展是相对来说比较成熟一些，包括联想、百度看重这个区域，是证明了这个区域的商务价值非常高。很多让我们不明白的是这个区域的商业为什么相对比较落后，是因为购物的需求不是很旺盛还是其他原因？想请刘总给我们介绍一下您对这个区域的看法。

　　刘伯庸：上地从宏观这边来讲，对于它历史有一个比较清晰的认识，上地这个区域当时定的就是以发展高科技产业为主，因此在90年代的时候，他并没有把它定位成一个现在的亦庄作为产业新城等综合性城市功能和产业功能同时发展的区域。因此在上地这个区域发展到这样一个前期的阶段来讲的话，更多的就像一个偏科的小学生，更多地去注重理科去了，相对来讲文科、历史、文化课就没有很好地发展，当然我们不用过分地去纠缠历史，总的来讲我们认为从上地的一级开发以及政府的政策引导水平来讲的话，都有点偏，因此我们看到现在上地更多的都是一些企业的办公、企业独栋，就是像很多的跟产业发展相协同的商务功能、休闲娱乐功能包括零售、餐饮，也包括像应该配备的产业支柱功能，应该都是缺乏的。

　　我们现在看上地，可能要适当地跳出上地，我们可以把上地分为上地核心区域和泛上地区域，上地的核心区域我们可以看到北边相对来讲更加缺乏，南边有一些传统的临街商铺，相对来讲好一些，但是仍然不是能够跟高科技产业协调配合起来的商务。

　　泛上地区域也包括现在的清河、小营的区域，甚至可以把圆明园、清华、北大的消费都可以包括进来，从这点来讲，我认为上地以后的发展不仅仅要着眼于上地本身的产业的人群的商务和商业的需求，同时要兼顾泛上地区域的商务和商业的需求，就像一个人一样，他不仅胳膊要健全，腿也要很健全，未来的上地将是一个产业型新城的发展的思路，当然现在由于受到土地本身的资源限制，在核心区域可能很难有很大的改变，这种情况下商务和商业的配套有可能在泛上地区域能够比较好地进行规划和实施，也包括再往北西二旗，包括北青路连成一个整体，未来这一块可能就是海淀的新城，或者是中关村的更高升级的版本，一些新的企业，像百度的新兴企业可能就愿意在这样的区域，有这么好的办公环境，可以建立自己的独栋，有更好的居住产品，价位不是很贵，员工可以买得起，有很好的商业、休闲、文化教育设施等等，对于未来的高科技来说，是有很强的吸引力的，不是像现在的中关村西区可能更多的是一些贸易型或者传统技术型的企业的聚集，它的交通、各方面的成本都很大，但是那边来讲，在这些层面上来讲可能正好跟中关村的核心区形成了一个对比，在未来的上地或者叫做泛上地区域应该形成一个竞争优势。

　　主持人：接着刘总的话题，想问一下李总，这个区域当中，在你们做上地会馆的时候，你觉得上地的区域优势在哪？

　　李京明：上地这个区域我住过，时间比较长，上地商业比较低端，没有中高端的产品，包括刚才说的有一千多家外资企业和核心企业的总部都在这，现在就变成上班、下班来回变化得非常强，需求的交通非常多，所以才有了橡树湾、清河新城 等大盘一开盘就会带动很多这边居住。像前两年上地家园基本上就没有进行宣传销售，就被联想等企业买掉了，所以买完了以后住宅这个地区又没有一个完整的商业气氛，就是规划上根本就没有商业设计，就不像亦庄等等，不是整体地在设计一个新城，有产、研、居住、休闲、生活，不是一个完整的氛围，相对地就变成了在十年前这个地方就跟国贸等没有什么区别，包括现在去看，晚上就跟死城差不多，因为这边下班以后大家都坐着车走掉了。

　　刘伯庸：餐厅午餐没有位置坐，晚上就没有人。

　　李京明：昨天晚上我在知春路，是送晚餐券，意味着一定是晚餐没有人吃，中餐是办公楼，员工都在这吃，送晚餐券，很多是中餐没有人吃的地方是送中餐券，通过送券你就可以知道他这里是中午人多还是晚上人多，包括橡树湾的十几万的项目，因为项目不临大街，所以有局限性，做了十几万的商街，主要是针对社区本身或者相对周边服务的东西，十几万橡树湾是消化不了的，南北交通包括它自己，是在小区的中心路上划分做了商业主街，所以它还吸引不到上地核心区、产业区的人去他那里消费，更多的还是在东南居住区消费，没有一个跟这个产业区、核心区配套的商街，就像硅谷亮城做了这么多，能拿来做商业底商的也非常少，包括引进了华联，我们也有做华联的供应商的，它的产品肯定要做高端产品，包括配套，华联里面的东西也是高端商业，不会跟市场等竞争的，因为这个产业区的人买了这个地方的住房，他们的需求也是中高端的，但是没有一个像样的商场，这是非常欠缺的。

    其实人居家来讲，一般生活范围不会超过3-5公里，都集中在这个区域生活、商业的气氛，就像十里河的商场是亚洲大的商业等等，现在就非常好，大盘做完了以后，这些人住进来了，没有地方去消费，刚才谈到交通的问题，产品升级，关键是你白天晚上出不去啊，交通出不去，就意味着我只能骑自行车、走路在周围的3-5公里之内消费，所以就是没有一个完整的商业氛围。

　　像上地会馆定位就是一个小的综合体，它最早的概念就是想做一个相对大型的超市，但是这个价值你给超市去经营肯定是不行的，回报率、投资也好都是回不来的，这个项目有它的优势也有劣势，体量也不大，所以正好可以做一个小型的餐饮、文化、娱乐的综合体，1万6千米刚好比较适合，不太方便的地方就是因为临街，是一条斜路，规划的路不是方正的。

　　主持人：其实上地有点延续了中关村核心区的劣势，更多的是写字楼，配套很少，住宅也很少。所以说这个区域当中的商业定位非常重要，如果是定位有差错的话，商业经营也会出现很大的问题，想问一下罗总，你们怎么看待上地这个区域的商业定位？

　　罗斌：上地是一个产业园，这是首先的第一要素。我们从北京市的几个产业园可以看出它的趋势，第一像亦庄它实际上是公馆的模式，都是一些大的企业进行加工，相对于科技型、制造业的企业在这个区域，实际上公馆模式，没有任何标杆性模式的。还有望京科技园，它实际上是韩国人、外籍人士贴了外籍标签的片面性的产业趋势。唯独只有上地，上地是在中国是一个标杆性的产业园，只要一提到科技的产业园，它是中国的标杆，是具有国家级优势的产业基地，它的发展前景是非常好的。

　　我们的市场商业定位就要考虑到它的优势产业人群的消费习惯，作为高科技的产业园区的商业来讲，我们认为它是不同于像CBD、二环、三环以内的一站式、体验式购物中心，它不是这样需求的一种形式，我们在考虑商业这一块，考虑更多的是这个区域人的需求，我们认为包括上地、中关村，这个区域的人他们的作息时间、工作习惯是和CBD的对外贸易或者消费品的企业的工作习惯是有很大差别的，举个例子，就说健身，在中关村的中体倍力健身的生意是整个北京市最差的一家店，为什么，实际上搞IT的人经常加班，他们非常疲劳，他们有点时间就睡觉了，不愿意把时间花在锻炼、健身上面，但是上地区域、中关村区域的餐饮生意非常好.

    因为就是区域没有更多吃饭的地方，大量的人在这个区域聚集，整个的衣食住行是人的生活要物，这个东西是缺乏的，所以需要这个配套，但是这个区域的人不会花一整天的时间到你这个地方去逛，去体验、去消费，这个区域的人是不会有这样的生活习惯的，他们更多是在工作之余出去找个地方去喝一杯咖啡，去吃个饭，我想买什么东西就去那，看上了就买，不会到你那去体验，去逛，我们认为上地区域的商业是即时性消费，前一段时间比较流行的目的性消费，就是在工作之余，在工作的间隙时间有目的性地去那消费一次。

　　所以我们认为这个区域的商业是一个商街的形式，我们把自己的商铺打造成商街的形式，就是想让各种各样的适合这个区域的业态到这里来，它是有目的性的，包括咖啡店、面包房、餐饮、休闲设施等等，这些设施适合这个区域的人，我不会限制你一种业态，它是随机的，是根据区域的人的需求来设立的商业，所以我们把它定位为目的性、即时性的消费专题和消费区，在上地疲惫时去兴奋一下、去happy一下的商业氛围，这是上地核心区商业的定位。

　　主持人：你是基于写字楼物业的这些客群的需求来定的。两位相对来说跟核心区还是有一点距离，属于核心区外围的商业，你们对待这个区域当中的商业定位，是怎么考虑的？

　　刘文：我们所处的位置包括我们本身商业的体量，它所面对的商圈肯定不会说就是上地这个区域，像核心商圈可能是上地，辐射到清河、青年路等等，就是泛商业的概念，我们老说中国硅谷，中国硅谷不是上地和中关村两个商业在一起，是面对大的中国硅谷。

　　现在商业最担心的就是如果够一定规模的商业最怕的就是不是全天候的商业，比如是办公区的商业，可能中午有些人下班去吃饭买点东西，下了班就没人了，如果是生活区白天没人，晚上就是生活区，回龙观周一到周五人很少，周六日人很多，我们所处的位置是上地离核心区比较近，但是又不是完全被周围写字楼环绕的位置，挨着几个大的住宅区，像橡树湾、清河新城等等，以后有很多大量的居民正好处于产业区和生活区中间的位置，等于兼顾全天候的问题，上班时有人，下班时也有一些居民消费，周六日人也比较多，看到这个问题就觉得在这个地方做商业，不能仅是在某个时段来做，否则十几万平米的商业怎么能够满足呢，是吃不饱的。

　　另外辉煌国际提到的街区市，这个街区市还是街区商业，首先受制于规划指标，还有就是客户定位，我们是这样，有14万平米的商业，10万平米是集中商业、大卖场、体育设施，另外4万平米是属于临街的彻商、商街形式。现在我们也通过研究发现，在北京很多地方做商业街，大家规划做服装、精品、饰品、工艺品、餐饮，后来发现都变成餐饮街了，另外就是北京市的气候，北京大陆性的气候冬天商业街可能很多人出来很冷，很多的商业街都加玻璃盖了，这也是我们考虑的原因。

　　主持人：如果说在上地这个区域，目前做的几个项目里面，其实销售形式占了一定的比重，华润可能有一定部分的自持。其他的都是销售的，目前销售的情况来看，过来投资的客户多吗？

　　罗斌：商业和其他产品不太一样，商业在楼入住以后，入住之前的前半年和后半年是销售的一个旺季，一般卖期房的话最主要的是卖住宅，包括一些写字楼，现在来看目前我们已经成交的一部分的商业均价已经到了3万以上，是作为临街的铺位。上地的区域很奇怪，不了解它的客户根本就不看，就觉得这个地方太荒凉了，没有人，但是了解上地区域的人非常看好这个区域，早早就在我们这边定下来了，说这个位就要留给我，我们半年前就已经等了，一开盘当时就拿下，比如说像CBD、二环以内的客户一看，这是什么地儿啊，很难让他们接受。

     对于上地的认知是很重要的，一旦人们认识到上地的产业价值和人群消费力以后，就会完全改变自己的看法。举个例子，当时领秀新硅谷当时有一个会所，当时整体租出去，很便宜的价格租给金百万，当时金百万是犹犹豫豫做的，后来发现情况非常好，后来就觉得拣了个大便宜，上地的区域不断成熟，商业价值慢慢就会凸显出来，先期进来的客户就拣了便宜了，后进来的客户就付出了代价，因为没有先期抓住商机。

　　主持人：上地区域的商业支撑力主要是在哪呢？从需求的角度。蒋先生谈一下。

　　蒋剑鸿：刚才几位谈的是主要是从区域的地心角度、产业配套的角度来说的，我从地量的角度来谈一下，商业园区是1000个企业，人口长住人口是50万，第三个数据是中关村园区是68个亿，所以我来推算一下我们的商业需要多少配套，家乐福、沃尔玛、华联等他们有大的商业，它希望的基本消费人群是20万人，我们现在是50万人。

　　第二个就是家乐福、沃尔玛大商业的基本租金最高的是60块钱一平米每个月，我把三个数字累计，还有中关村园区收入是68亿，这是按照地方区域性的产值，是总量的百分之十，这个地方的商业收入应该是28个亿，28个亿，我需要这样的商业总量，商业面积应该到13万平方米，才能够满足这个区域经济总量和人口总量的商业需求，如果租金应该是120元每平方米每个月，它的商业总量最低应该是20万平方米，满足这个基本需求。因为我是供不应求，商业面积最低限度是20万平方米，20万平方米的商业面积必须要满足，如果不满足，政府未来的规划需要修改，不修改就无法满足现有产业人群的配套，最基本的衣食住行要满足，随着不断的开发，各个住宅人群还要增加，低于25万平方米肯定不行。这是我的看法，就是基本的商业面积最低限度是20万平方米。

　　另外一个观点，就是以后上地是商业供不应求的状态，商业一个是小商业，商业规划面积不是很大，3万5千平方米，大的商业就是2万平方米以下的，这部分商业应该以出租为主，小商业应该以出售为主，要满足发展商现金流的要求，大商业一定要是持有的，我不主张卖出去，为什么这么说，因为整个上地区域50万人口，你的消费能力有那么强，消费能力比较强，像沃尔玛的月租金收入是每个月不超过60元一平方米的，如果大的商家你卖的租金收入一定可以突破60元一平方米，现阶段如果做不到，也要走这条路，因为这个物业是你所持有的。