□ 冯仑(冯仑博客|冯仑新闻) 万通集团董事局主席

　　集中和转型是所有房地产企业最新面临的挑战。

　　关于集中，有三个方向的动态非常值得关注。

　　一是企业规模的集中，现在集中得非常快。快到什么程度呢？去年年初，万科市值大概300亿，到去年年底万科的市值超过800亿。前年万科刚超过100亿的销售额，去年达到212亿，今年如果不出意外，万科会有400亿的销售，市值会到1400亿。

　　这是一个什么概念？去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美金，万科在3-5年可以在规模上叫板全球最大的住宅公司。宏观调控以来，企业的集中度有巨大的变化，包括万科在内很多企业通过资本市场融资，使一些中小企业目瞪口呆。

　　第二个集中是关于企业的性质和构成成份的集中，即从产权形式上来说，A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。在三年前A股上市地产公司的前十位，60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家国有。到了去年， A股前十位上市地产公司，60%是国营大企业，二、三家混合经济，只有一家民营。

　　第三个集中是政府资源的集中。房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。政府资源的集中会使这个行业的游戏规则发生非常大的变化。也就是政府以保障公平和保证低收入家庭的居住为政策导向，集中所有的房地产相关资源，会影响到企业的竞争环境。总体来说是件好事，但这是一个突发的情况。

　　在这样一个市场集中化、企业集中度越来越高的形势下，中小企业必须要有转型，有几个趋势很清楚。

　　第一个转型是私人公司、民营企业要向公众公司和混合经济转型。因为在资源配置的政策环境下，混合经济的企业会得到更多的资源优势( 3225.697,56.51,1.78%)。

　　第二、公司要从不规范向规范转型。市场经济非常残酷，做一个好人是要买单的，做一个坏人是要坐牢的。你无法向投资者表明你是一个好人，监管部门就不放行，耗你一年两年，你的资金就干枯了，就像一个如花似玉的少女在沙漠中成为木乃伊。规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个市场发生变化以后，求得生存、持续发展的唯一途径。

　　第三、中小企业要向“精而专”转型。房地产企业大概有两个方向发展，一个是“大而乱”，可以活。特别大，同时有点乱，所谓乱就是金融背景、财阀背景。还有一种活法就是“小而专、精而美”。在台湾地区和大陆都有这样的公司，在台中地区甚至有专做女性公寓的公司。

　　第四个方面是商业模式的转型。最初的房地产利润主要来源于土地开发和基建，到GDP4000美金以后，大部分来源于快速的住宅消费。现在这个时间，房地产的利润主要来源于制造，即一套房子的制造成本和售价之间有毛利，制造的竞争力来源于规模和成本控制以及市场营销。再往上发展，GDP在6000美金的时候，利润从制造延伸到服务和品质管控以及管理上的利润，所以万科现在开始在服务和品质以及管理上开始向兼并对象和管理对象收费，利润往上走，同时兼并收购成为重要的形式。

　　(整理 柯鹏)