中国社科院蓝皮书：调控令频出房价涨势不止

中国社科院蓝皮书：调控令频出房价涨势不止

来源：新京报点击数：更新时间：2006-12-27

2006年前11个月，全国70个城市新建商品住房同比涨幅在5.8％－8％之间，尤其是北京、深圳、广州等大城市房价涨幅经常“领跑”全国———每个月的同比涨幅均在10％左右。放眼望去，虽然经历了又一轮更为严厉的宏观调控，全国各大城市房价上涨依旧一路飘红。政策频增：抑制房价快速上涨幅度和速度如果给2006年中国房地产市场定性的话，那么它一定是个“政策年”。这一年，以“稳定房价、规范市场”为核心的宏观调控政策及配套政策接连不断并纷纷落地，尤其是有些政策体现出一定强硬的态势，比如“90平米占70％比例”规定、“未封顶楼盘停止按揭”令、“禁止别墅用地审批”等掷地有声的政策，直接导致整个房地产市场游戏规则的改变。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为，从2004年开始的连续3年的宏观调控政策，在一定程度上是针对部分城市房地产出现过热现象的未雨绸缪，2005年主要针对不合理的需求进行调控，而2006年则从需求和供给两个方面进行调控，加大中低价位土地和房屋的供应，加大经济适用房、限价房、廉租房的市场供应，同时通过房屋转让征收营业税等方式，继续抑制不合理的需求。事实的确如此，2006年国家出台的针对房地产行业的调控政策涉及到土地、金融、税务、房屋交易及管理等多个部门，各个部门相继出台了相关的配套政策，而这些政策的指向都非常明确———规范房地产市场秩序，在加大中低价位住宅供应的同时，抑制快速上涨的房价和不合理的需求。房价猛升：京穗等大城市房价涨幅超10％尽管楼市调控政策密集出台，但我国各地房价仍呈普涨趋势。“房价合理上涨应该是常态，目前的问题是房价上涨的幅度和速度有些过快，有些城市房价上涨的幅度超过了居民工资收入的增长幅度。”在焦点网举办的“解读供需与房价迷局的论坛”上，参加论坛的房地产经纪公司都这样认为，包括北京、深圳、广州等在内的大部分城市房价都可以用超常规上涨来形容。来自国家统计局发布的数据显示，今年前11个月新建商品住房销售价格同比上涨幅度在5％－8％之间，其中，北京从6月份开始，上涨的幅度均超过10％，8月份更是达到最高的11.4％。如同坐上高速运行的过山车，2006年的北京楼市在一片叫“停”声中依旧马力十足冲向高位。北京房地产信息网的统计数据显示，2006年1月普通住宅期房预售均价为7122元/平米，而到10月份则达到8728元/平米。同样，广州、深圳等地的房价从去年底到今年上半年“大举反攻”：1月份深圳房价同比增长10％，高居全国大城市之首；2月份增长11.1％，均价达到8200元/平米；今年一季度，广州市中心区房价上涨14％，老城区房价突破万元大关。供地渐多：北京前11月出让1078公顷住宅土地 “2004年土地大限以后，北京土地供应量明显下降，土地开发量也在下降，2005年比2004年就下降了50％左右，但实际需求量并没有太大的变化，这也决定了房价在2006年的上升。”顾云昌表示。 “各地的土地储备中心经过两年的土地整理开发，土地供应从2006年开始有所增加。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛风瑞这样表示。事实的确如此。比如，上海2006年土地供应计划中的1500公顷住宅供地计划今年全部完成，北京前11个月已经办理完出让手续的住宅用地为1078公顷，是年度土地供应计划的57％，是去年同期供应量579公顷的186％.“需要指出的是，住宅土地供应量大幅度超过去年。”北京市国土资源局政策研究室主任孙惠林说。但在土地供应加速的同时，土地价格也呈现上涨的局面，第三季度北京综合地价达3503元/平米。土地资源不可再生的特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化的特征，但随着以拆迁成本为主的土地一级开发成本的增加，将来也必然使得土地成本上升。 “从长远来看，土地成本和房价一样，上涨应该是一个常态。” 一位业界资深人士如是说。「关键词」90平米占70％ 2006年的房地产宏观调控政策中，指向性最明显的就是中低价位、中小套型住宅的供应，尤其是“90平米占70％”条令。由此带来的是中低价位、中小套型住宅的土地供应数量增加，但形成市场供应需要在2007年下半年才体现。比如，今年8月份起，深圳、广州、上海等城市在新出让的土地中明确表明90平米住宅所占的比例；北京在第三季度和第四季度通过招标出让的土地中，“90平米70％”比例几乎成了能否中标的必需条件，包括东坝地块、广渠路36号地等。