投资小户型有赚头吗 从租赁人群可见其投资价值

投资小户型有赚头吗 从租赁人群可见其投资价值 　　自从小户型显露于市场以来，一直存在种种争议，归纳起来主要集中在两个问题上：一是小户型 是过渡产品还是过渡消费；二是小户型是否值得投资、如何选择。 　　■小户型是过渡消费 　　从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、 是否齐全。因此，面积小并不构成小户型是即将被淘汰的过渡产品的理由。另外，从市场角度看，房 产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大，不可能一步到位，所以，在面积和价格方面均能符合市场需 求的小户型绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果。 　　因此，如果购买小户型用来自住，只要价格和风格符合业主需求，自然是皆大欢喜，但如果购买 小户型用来投资，则必须慎重选择，考虑其实际的投资价值。 　　■小户型是否值得投资？ 　　目前市场上的小户型可分成两类：“一是小户型项目；二是项目中的部分小户型。前者特色鲜明， 客户定位指向性强，后者大多是项目中剩余的部分小户型，但整个项目并没有小户型的定位初衷，大 多出于紧跟市场热点需要而做的宣传，并且多属于公寓类住宅。 　　在分析小户型的投资价值之前，让我们先来看看北京租赁市场状况。普通租赁中，一居室最受欢 迎，其租金集中范围为１２００元至１６００元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为２８岁以 下年轻人，大部分人的月收入在５０００元以下；普通公寓中二居室需求较旺盛，其主力租金在４５ ００元左右，需求人群多为普通商务人士或月收入在１２０００以上的家庭和个人，一般要求居住环 境较平稳；高档公寓租金一般在８０００元以上，主要是外籍商务人士、企业高层或企业主，他们对 居住环境及周边配套要求较高。 　　■如何选择投资型小户型？ 　　现在市场上的小户型项目，由于居住环境和氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身 人士，这样，购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主，但问题是，租金能达到什么水平？根据房 产投资简单经验法则——月租金不得低于总房价的１％，不难看出，北京目前主要小户型项目（主力 户型４０至８０平方米，售价５０００至８０００元／平方米）要获得投资收益，其租金应在２００ ０元至６４００元，对照上述北京租赁市场状况的简单分析，这个租金水平基本上已超出普通租赁客 户的承受能力。而如果将出租对象定位于普通公寓和高档公寓的需求者，则会出现这两类承租人对小 户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套难以接受的尴尬。 　　当然，根据普通租赁市场的人群构成来看，上述小户型项目中，月租金２０００至２８００元依 然是个不小的需求市场，如果投资者能在这个租金价位获得较好的收益率，也不失为投资之选。 　　而对于项目中的小户型，由于该项目定位并不一定局限于年轻人，而是有其细分市场的选择，因 此将来的出租对象会随项目定位的不同而不同。但项目的定位、风格、户型、价格和配套其实在很大 程度上已经决定了将来可能的租赁人群。目前，在北京部分项目中的小户型，是具有一定投资价值的。 比如有些项目本来就定位于公寓，价格虽高，但由于存在承租人群，并且项目和配套已经成熟，因此 还是可能具有投资价值的。 　　因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，需要分析目标 承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群 后，再分析可能的投资回报。