①筛选信息：网站、报纸、中介挨个看

确定买二手房之后，要根据自己的资金量，决定可能购买什么地段、多大面积的住房，因为选定了一处好的地段，等于节省了日后耗在路上的大量时间以及交通方面的支出。此外，社区规模的大小以及配套也需重点考虑。一般说来，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等就越方便。 　　怎么样才能找到自己满意的房源呢？业内人士指出，房源收集大致有三种比较正规的途径，专业的房地产网站是获取房源的首选，如：www.ythouse.com（烟台房地产联合网）。只要你在www.ythouse.com交易网上登记二手房求购信息，把您的购房要求填写在登记表中，手中有房待售的卖主就会主动与你联系，目前www.ythouse.com数据库中有大量二手房信息，你可以查询到来自卖方的第一手信息；报纸媒体也是一个不错的选择。另外，也可以去那些比较正规、规模较大、信誉较好的中介公司，但应验证信息的准确程度。

②实地考察：里里外外看通透

置业关系到以后几年的安居，一定要实地考察。外围考察：一看交通是否便利；二看小区周边环境，看有无绿化带，道路硬化、路灯照明能设施是否到位？商业服务场所，学校、医疗、商业服务等配套设施是否健全？是否远离工业区，有无干扰及噪音。三是要了解社区居民的文化层次，好的社区氛围是由所居住的人决定的，好的邻居会让你的生活质量提高很多。在不同的时间到小区内观察来往的人，通过衣着和生活规律判断人的社会层次。四是要看小区的物业服务状况，了解物业管理公司提供哪些服务，核实自己所选房屋主人是否欠物业管理公司的水、电、气、暖等相关费用；了解水、电、气、暖的价格，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户等。最后要通过走访小区内的居民（最好是所选二手房的邻居）及相关人员，了解所选房屋是哪年盖的，还有多长时间的土地使用期限，都有什么样的人在房屋内住过、是否有债务或者发生过盗窃案，是否由于违章装修改建而存在种种隐患等，以免日后节外生枝，掌握交易中的主动权。 　　内部考察：首先要查看房屋是否有私搭、私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。因为搭建或改建都会使房屋基本结构遭到破坏，对房屋安全造成一定影响，并且额外搭建的部分还会被房主算成房屋面积向你索价。其次要确认房屋面积，查看户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；查看室内管线是否太多或者走线不合理；查看顶棚及墙壁特别是卫生间是否有渗水痕迹；查看房屋是否已装修、装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉等。最后，还要细查房屋配套情况。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目，是否安装闭路；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气是否接通，暖气片够不够等。 ③产权审查：搞清楚谁是真正房东      交易中，切莫轻信房主及中介“没问题”的口头承诺，要认真查询所选定的二手房产权状况。第一步：先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其它相关的证件。产权证是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；是已购公房或经济适用房，还是已购商品房———如果是前者，除了查看对方的“房屋所有权证”外，还要查看政府对其上市出售的批准书。要确认原单位是否允许出售，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权。如果是标准价购买的公房出让，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成？一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 　　资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其它共有人的同意证明书；其它相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明。 　　第二步：向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。 　　第三步：查验房屋是否有债务负担，所购房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。 ④估价谈判：旧房价＝新房价的60%―70%    估算房屋价值的方法有很多种。一是通过对市场上其他房屋的反复比较，判断房屋的价值；二是委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；三是银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。如何估价才算合理呢？ 　　据了解，二手房的价格受折旧率、户型、楼层、朝向及小区环境等因素影响，按照房地产估价中成本法的简单原理，以耐用年限为50年的房子来说，建成时间相差1年，折旧价格差为2%%；其次，二手房与新建商品房之间还存在着“功能性折旧”。以芝罘区为例，80年代建的房子多为混合结构，而且门窗和外装饰都很简单，到了90年代，房屋品质有了飞跃性提高，从混合结构升格为框架结构，窗户从木质到铝合金，外墙从简单涂料到条形砖与马赛克贴面；90年代后半期，房屋品质的整体性提高表现为小区配套设施的完善，小区中有了造型景观、特色绿化、文体和商业服务设施配套以及物业管理软硬件等。一般来讲旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%%，无物业管理和非独立封闭分别扣减5%%，省、市重点小学区加15%%；另外，楼层与朝向不同也影响二手房的价格，以多层住宅楼为例：1层和2层为基准价，5层和6层扣减3%%，7层扣减5%%，3层和4层加3%%，若是顶层则扣减5%%。由于人们一般不愿意购买二手房，对其有一定的心理障碍，所以二手房相对新商品房价值要扣减8%%。根据以上述法则，结合自己在考察过程中所掌握的资料，可向房主讨价还价，不过挑剔要有针对性、要适度，否则，会坐失良机。一般来讲，旧的二手房报价应以同样地理位置商品房价格的60%%至70%%左右为准。   ⑤办理过户：过户、付款孰先孰后？    签订了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料到房产交易管理部门办理过户手续。材料包括：1、交易合同（原件）；2、房屋所有权证书；3、价格评估报告；4、夫妻双方身份证、户口薄原件及复印件和买方身份证原件及复印件。若当事人不能亲自办理，需出具委托或公证、受委托人需出具身份证原件及复印件；5、房屋所有权登记申请书。如果房屋已出租，且承购人非原承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明。 　　交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，在30日内核发房屋所有权证，具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 　　不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位（担保公司或者是市房地产交易中心），过户完成后，再将房款转给卖方；尤其需把关的是，产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程。