购房宝典之 挑选二手房屋的十二招

眼下，随着人们购房观念的进一步理性化，购买二手房的好处已经为越来越多的人所认识并了解，二手房市场也愈发红火。   　　很多人的一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房便宜的二手房，也是不错的居住和投资方式。不过，由于是二手房，就难免存在很多问题。如何买到称心如意的二手房？不妨先学会以下这13招“秘诀”，做个精明的二手房淘金者。 　　第一招：验明产权 　　产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所卖房屋的性质；产权证所确认的面积与实际面积是否相符；验看产权证的正本，而且到相关政府管理部门查询此产权证的合法性。确认产权的完整性，有没有抵押？包括私下抵押、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 　　第二招：确定房屋结构 　　是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊等情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。第三招：看看内部空间观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。 　　第四招：细查房屋配套打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；确认电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；确认煤气的接通情况；了解小区有无热水供应，或者房屋本身有无配备热水器；打开电视看一看图像是否清楚；等等。 　　第五招：审查装修状况原房屋是否带装修，装修的水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　第六招：观察物业服务水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。 　　第七招：算算居住费用水、电、气等的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 　　第八招：问问旧房历史哪一年盖的；还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气的费用。 　　第九招：访访邻里情况好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者社区服务人员、保安等聊天，了解情况。 　　第十招：估算房屋价值通过对市场上其他房屋的反复比较，判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 　　第十一招：办好产权过户找个双方都信得过的企业，如信誉较好的担保公司等做担保，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。同时应当注意，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程，从买房的角度来说，一定要产权过完户以后，这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 　　第十二招：选好中介公司中介公司的二手房信息要比个人更全面，但应验证信息的准确程度。在买卖二手房之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项；是否可以帮助申请二手房按揭；买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？

深圳商报    文/