面积问题

面积误差该如何处理？ 问：最近出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中有条是实测面积超过 合同面积3%以上权退房，但我注意到《解释》上没有说明按揭贷款利息损失，以及律师费，保险费等间接损 失是否该由开发商赔偿？另外，一般要求交房后60天内拿到房产证，但我们在入住将近一年之后，开商才通 知说是实测面积超了3%以上，如果我们坚持退房，则要求们出折旧费，并且说不赔按揭贷款利息损失等支出。 我们遇到种情况如何处理才最利呢？并且如果需要打官司，支出又大约在多少？当时签 定的商品房买卖合同上没有关于以上几项的约定。 答：律师费、保险费等直接损失（非间接损失），根据法律的规定，开发商应当赔偿；你们一年之后才知道是因 为开发商没有及时告诉你们实测面积造成的，房屋的折旧由开发商承担，贷款利息亦应又开发商承担；律师 费，各律师所和各律师收费不一，你们可以多方选择。

对于跃层户型，户内楼梯处的面积是算两次吗？公摊的楼梯面积也要用房子面积乘以系数吗？ 答:室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内楼梯、室外楼梯按其水平 投影面积的一半计算建筑面积。

开发商交房时，已经有了“竣工备案表”，但没有“面积实测表”，买房人是否可以拒绝收房？ 答：是的，“房屋面积测绘表”是开发商交房的必要条件，没有“房屋面积测绘表”，购房人有权拒绝收房。根据《合同法》第136条的规定，房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。比如：合同约定实际交付的房屋面积的增加或减少时，买受人有哪些权利和义务，若没有房屋面积测绘表，买受人既无法行使合同约定的这些权利，也无法履行合同约定的这些义务。所以，从法律逻辑和《合同法》第136条的规定来说，在交房时向购房人提供房屋面积测绘表就是开发商必须向购房人履行的法律义务。

房屋交付时发现房屋实测面积比销售面积增加了2%，但增加的都是公摊面积，我们怀疑面积测绘有问题，该怎么办？ 答：你们可以委托有资质的房屋测绘单位进行重新测量，如果结果与开发商出具的实测结果差距较大，且有证据表明你们所怀疑的是事实，你们可向检察机关举报。按建设部、国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》第二十三条的规定，“房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

改名过户

房屋过户有哪些方式？需要哪些手续？费用怎么清算？ 问：最近父亲单位组织买房，房屋条件都不错，我和妻子决定由我们出资购买，但是现在的问题是：单位规定合同只能由我父亲签，是不是到时候房产证只能是我父亲的名字？如果要改成我们的名字，正常的方式和途径有哪些？大概的费用要多少？另外，我原来看到过，好像是说在签合同时可以附加注明，购买房屋的资金由我们支付，这样在过户时的费用要比正常的少，是不是有这种规定？ 答：单位规定合同只能由您父亲签，到时候房产证只能是您父亲的名字。如果要改成你们的名字，等着继承目前 最省钱，但将来是否需要遗产税很难讲，也可以尝试赠送，但我不清楚您父亲买的是什么房，如果是房改房 具体要补缴什么钱我也不太清楚，最好直接到房地产交易所问一下。如果单位同意在合同上加上你们名字， 就能领取共有权证，您父亲百年之后，房子自然就是你们的，基本不需什么钱。当然要考虑你们是否是唯一 继承人。

我买房时是申请的商业性贷款，我能否把商业性贷款转为公积金贷款？ 答：你想把原先的商业性贷款转为公积金贷款，要算一算这样做是否划算，因为你首先要提前归还商业性贷款，付出一定的利息；同时申请公积金贷款，又要花费一定的手续费，支付贷款利息。如果后者大于前者，则你还不如不转为好。

我与开发商签订预售合同，开发商已办理预售登记，由于一些原因，现想把业主名字改为我母亲，不知是否可以？ 答:可以。办理了预售登记的房屋，购房人要求更名的，只有具有直系亲属关系如夫妻关系、父母子女关系 ，才可在预售契约上更名，但是在办理时，需要出具经公证的亲属关系证明才可。如果不属于直系亲属关系的不能直接办理变更，则需要按照预售转让程序办理变更。

贷款

问：央行房贷新政策实施后，贷款买第二套房利息会增加多少？ 答：目前各家银行都没有推出具体的还款明细表，但市民可以通过月还款计算公式自己计算。银行公布的月还款额计算公式有两个，即月等额本息还款公式和月等额本金还款公式，我们以借款人采用较多的月等额本息还款公式为例：可以计算出同样10万元10年期的住房商业性贷款，按目前利率（4.2‰）月还款额为1062.61 元，10年总的利息支出为27513.37 （1062.61×120－100000 ）元，而按调整后的利率（4.8‰）月还款额则变为1098.19 元，10年总的利息支出增加到31782.8 （1098.19×120－100000 ）元，两者相差4269.43 元，增加幅度达到15％左右。如果贷款期限变为30年，两者的利息总差额将达到16178.19 元，增幅要达到17％左右。

我要提前还贷款，应注意哪些事项？ 答：提前还款有两种情况：一是提前偿还部分贷款，二是提前偿还全部贷款。偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或该数额的整数倍。提前还全款的，应事先联系贷款经办银行确定办理时间，按贷款合同号可事先查得剩余款项，携带贷款合同、印鉴卡片、足额储蓄卡等资料，到贷款经办银行办理。

我买房时是申请的商业性贷款，我能否把商业性贷款转为公积金贷款？ 答：你想把原先的商业性贷款转为公积金贷款，要算一算这样做是否划算，因为你首先要提前归还商业性贷款，付出一定的利息；同时申请公积金贷款，又要花费一定的手续费，支付贷款利息。如果后者大于前者，则你还不如不转为好。

外地人在京购房是否可以申请公积金贷款或支取公积金？ 答：公积金缴存在北京的外地人，在京购房，办理公积金贷款、支取公积金的手续与北京人相同。持暂住证的外地人在办理购房手续时需到北京市房地产交易中心办理外批单。

贴息贷款是怎么回事？有什么条件才可办理？有哪些项目可以办？ 答：个人购房政策性贴息贷款由住房资金管理中心、住房贷款担保中心分别与中国银行及建行推出的贷款业务。是对公积金缴存人提供一定比例的贷款贴息，对商业性个人住房贷款和政策性个人住房贷款的利息差进行贴息。 享受贴息贷款申请人必须具有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息能力，已经在市住房资金管理中心连续6个月累计12个月、且目前正在缴纳住房公积金。同时申请人已签署《商品房买卖合同》或购房协议，并已支付不低于购房总价款20％首付款。贴息贷款最高可贷30万元，最长可贷30年，最多能省6万多元。 现在可申请办理贴息贷款的楼盘项目有瑞景嘉园、花市枣苑、颐安嘉园、森林大第、紫南家园、山水文园、慈云寺危改、碧水云天、优士阁、凤凰城、天天家园、华盛乐章、博雅西园、中海馥园等65个项目。

请问个人住房转按揭贷款如何办理? 答：申请转按贷款须符合下列条件：１、原借款人无拖欠贷款款项；２、住房原则上应为现房；３、新借款人符 合二手房借款条件要求，借款比例、金额、利率、期限按照二手房贷款标准执行； ４、住房价值一般无须 评估，住房价值按照原购房价与现出售价格孰低原则掌握，并以此确定借款比例和金额上限； ５、新借款 人借款金额必须大于原借款人剩余的贷款本息之和（按照全部提前还款测算所得金额），如小于剩余贷款本 息之和，原借款人先办理部分提前还款手续，以达到此项要求。 操作流程： （一）借款人向交行提出转按申请，同时提交下列材料：１、《房屋买卖合同》原件；２、原借款人或房屋 买卖中介机构出具的新借款人首付款收据，首付款金额不低于购房款３０％的比例； ３、新购房人个人资 料。 （二）如交行审核同意，交行与新借款人签订新的《个人购房抵押借款合同》。 （三）新借款人办理贷款保险手续。 （四）办理原贷款抵押登记注销、购房买卖合同登记和新贷款抵押登记生效等变更登记手续。 （五）抵押登记手续办妥以后，交行发放转按揭贷款。 （六）交行将原借款人的贷款保险单正本交原借款人，原借款人自行办理退保手续。

收房问题

问：住宅入住应缴哪些费用？ 答：住宅入住时，除了按规定缴纳物业维修基金、有线电视初装费等，还要缴纳建筑垃圾清运费。物业管理企业不得向业主、使用人或施工装修队伍收取装修保证金、押金。对施工人员予以登记管理并发放小区出入证件等，收费不超过每人10元。物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元手续费，但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。在差价换房或单位分房、配房过程中发生房屋空关，空关期间的物业管理费或公房租金按同期标准向业主或使用人计收。对同一时段的管理费或租金，不得重复收取。物业管理企业接受开发单位委托承担前期物业管理的，按本通知及本市有关规定，拟定入住时一次性收费及日常管理服务收费的项目和标准，向楼盘所在地的区、县物价局办理申报备案手续，并按明码标价的规定予以公布。

马上就要入住了，收房时应注意些什么？ 答：入住时开发商需要提供“建筑工程竣工备案表”、“面积实测表”及“质量保证书”和“使用说明书”。 收房时，首先检查建设单位提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，交接钥匙前应注意以下问题： （1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向建设单位提出，重新核对并进行更换； （2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向建设单位提出自己的主张； （3）自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向建设单位提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和建设单位交接时如实做好书面记录，并要求建设单位书面承诺在一定的期限内进行维修； （4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求建设单位在交接清单上注明，并要求建设单位书面确认具体更换和配齐的日期； （5）对建设单位提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

我刚拿新房钥匙，可水电都没有通，却要交物管费? 答：一般在接收钥匙时，会规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜，办理入住手续。您已经收房了，就需要交物业费。至于水电问题，您应该在收房验收时提出来，向开发商要求解决。您接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您（即业主）身上。

请教一有关延期交房的问题: 我是去年十一月份就办好贷款并且本应该去年十一月份就交房的，直到今年的一月八号才得到消息竣工备 案表下来了.后来KFS进行了部分赔偿，即赔偿到竣工备案表上的日期12.16. 可是，从02.12.16到03.1.8 就不赔了吗?在这段时间KFS根本就拿不出竣工备案表，甚至也不知道竣工备案表的日期，由于这个原因造 成的延期交房开发商是否也应该给予赔偿？ 答：赔偿期限应该以开发商向你出示了竣工验收备案表的时表的时间为准，至于你情况，要看你的入住时间， 是否在出示之前你已经入住了？否则应该赔偿到03.1.8日。

我买了1套住房，通知6月13日前去办理入住手续。但有2点我不清楚： 1为什么现在就交暖气费? 2为什么住 房面积实际测量费由业主支付？ 答：暖气费按政府规定应当在10月份以前交纳，现在交纳属于合理时间。测量费不应当由业主交纳，但我认为你 所说的测量费应当是办理产权证时分户时出每一户测绘表的费用，这笔费用应当由业主交纳。

物业公司要收取“煤气开通费”是否属于乱收费？ 答：北京市现行的物业管理规定，物业管公司没有收取煤气开通费这一服务内容。一般物业管理公司都会说煤气开通费是替负责该小区煤气供应的煤气公司收的。从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于小区开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款。如果开发商在售房时承诺：管道煤气入户，就意味着这笔费用已经包含在房价款中了。如果再收取煤气开通费，就是乱收费。

开发商召开业主集体大会宣布延期交房，是否可以取代书面上的通知？ 答：合同法规定，任何合同条款的变更都必须有合同双方的书面同意才能生效。交房时间是购房合同中的一个条款，变更交房时间必须征得购房人的书面同意。开发商的通知只是一相情愿，没有变更交房时间的效力。交房时间仍然是原购房合同约定的交房时间，超过这一时间未交房就是开发商违约，开发商必须承担不能交房的违约责任。

交房时玻璃和门窗有问题，监理公司在验收时未签字。这符合验收标准吗？ 答:监理公司在交房验收时未签字，就不会取得竣工备案表。

开发商在房子安装了电子保安系统，但启动需要交5000元，这费用合理吗？ 答:开发商安装了电子保安系统，如果购房合同中有约定提供，启动时要交5000元没有理由;如果合同中没有约定，属于事后增加，房地产商应和您协商收费。

二手房买卖

我通过中介公司买了套二手房，房价40万元。我付了30万元现金，剩余10万委托中介帮我办理了商业贷款。签抵押贷款合同时，中介要我缴纳保险费和七百多元的担保费。请问，我要付这笔担保费吗？ 我认为你无须付那笔担保费，中介公司的做法是违规行为。从法律上看，在你向银行贷款的行为中有两个法律关系，一是借款合同关系，即你向银行借款，二是担保法律关系，即你以房屋作为借款的抵押。如果你不能按时向银行还款，那么银行行使抵押权，用你的房屋作价来偿还借款。银行为保证贷款的安全，通常要求借款人对抵押房屋进行保险，所以中介公司要求你缴纳保险费是合法的。你40万元的房子只贷了10万元，即使未能按时还贷，房子也足以清偿，因此中介公司根本不会因承担保证责任被银行要求还款。其次，从实际情况看，抵押借款合同中有关担保人方面的约定，实际上是针对尚未取得房地产权证的预售商品房。你买的是二手房，所以不存在借款担保人的问题。

这样买二手房可以吗? 问： 最近朋友给我介绍了一处二手房，是已购公房，但是房产证没下来，房主想与我签订一个协议 ，先预付50%房款，等房产证下来，再付余款，办理过户。我问过北京市公证处说不给公证。我想资讯一下， 这个协议受法律保护吗？ 答：公证与否没有实际意义。没有产权证的城市房屋买卖是不合法的，是无效的，但是，如果将来产权证下来， 这次买卖是能够被追溯为有效。就法律风险而言，你可以接受这一效力待追溯的交易。就其它风险而言，你承担的风险有限。

商品房二次交易的手续是否可以自己办理？需要走哪些部门？相关税费如何？ 答：可以由买卖双方自行办理。到房屋所在地的区国土资源和房屋管理局、房地产交易中心按程序办理产权过户手续。商品房二次交易需交纳的税费有：合同成交价1.5%的契税、登记费80元、印花税0.05%、房屋测绘手续费30元等。

问：我在二手房购买时，三方已经签约（包括中介），但房主在约定时间内不能出具完整的交易所需的资料， 使得交易不能进行下去。合约中约定房主不可以停止交易否则承担双倍定金的赔偿。请问我可不可以要求 房主给予赔偿，或承担违约责任？ 答：根据合同法约定，受定金的一方违约应当双倍返还定金。既然合同中约定了给予赔偿，或承担违约责任， 你完全可以要求房主进行赔偿。

我贷款所购商品房已经收房，贷款还未还清，现在想转让该怎么办？ 答：先还清银行贷款赎出押在银行的《房屋所有权证》（或《房屋他项权证》），可以与买家商量由其代还，或者资讯办理转按揭手续，将剩余贷款额转给买家。然后按商品房二次交易的流程去房屋所在地的房地产交易部门办理产权转让手续。当然需要买卖双方事先签订完善的二手房买卖合同，约定交易中的相关事项以便顺利完成交易。

其它问题

问：买精装修房购房合同需约定哪些装修内容？ 答：精装修房由于到目前为止还没有一个专门的示范合同，产生了不少问题，最主要的表现是购房者和开发商为房屋中的装修发生不少争执。对买精装修房的购房者来说，在购房合同中对屋内装修作以下几点系统约定：1.明确施工规范保证装修质量；2.对建材、设备的品牌、型号约定清楚；3.室内空气质量不容忽视；4.细化各装修项目的保修期。

问：我准备去房产交易中心办理房屋过户登记手续。听说，有些情况下房产登记需要公证，故来信请问主要是哪些情况需公证？ 答：以下四种房地产登记需要公证：（一）依据有关合同申请房地产登记，一方当事人属于下列情形之一的，应当向登记机关提交合同公证文书：（1）外国自然人；（2）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；（3）港、澳、台居民；（4）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或其他组织。（二）因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。（三）房地产权利人是自然人且委托他人申请转让、抵押登记的，应当向登记机构提交有关委托书的公证文书。（四）当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。

问：我所购买的楼盘销售时间是在2002年6月至今，目前销售方面说250几套房子已经只剩下10几套房子，房子于 3月底竣工，开始交付使用。但是我们却在北京市房地产开发项目抵押登记公示中看到我们的的房子在2月份 被抵押51套，3月份被抵押63套，抵押期限是到明年5月。我们委托律师去房地产行政管理部门查询，人家说 只对法院，不对律师。目前开发商、银行甚至房地产管理部门都告诉我们不可能有抵押，银行甚至说该行约 在2003年3月底、4月初，解押了20余套房产，并将于近期再解押一批;但接着又说保证不存在房产在预售给 业主的同时，又抵押给银行，或已抵押给银行，又预售给业主的情况。这话能信吗，我们该怎么办？ 答：您买房子的合同有没有在房地局做备案登记？如果已做，再被抵押的可能性不大。房地产商抵押多少套，和 您关系不大，销售人员永远都说房子没剩几套了，也可能是真的，也可能是假的，也可能是能卖的房子（除 掉抵押不能卖的房子）还剩几套，他们说的话可信可不信。房子抵押情况是应该允许公开查询的，可让律师 和房地局交涉。

购房合同上可以写两人名字吗？ 问：一方为中国人，另一方为外籍人士,买房时是否可以在购房合同上同时签署两个人的名字，并指定每人 的份额；如可以，房产证上是否可以一样处理呢？ 答：我国法律、法规对物业的权利主体未作数量限定，也就是说两人以上可以共同购买同一单元的物业。购买房 屋在签定预售销售合同或协议时，应明确权利人的数量，并由权利人签名。多个权利人所拥有的产权份额既 可以同比例等分，也可以不同比例拥有。 需要办理贷款的话，需要以下证件 贷款所需的个人资料：其中包括身份证明、婚姻证明、资信证明。身份证明是指外籍人士的护照、台湾人士 的通行证和户籍本、港澳的身份证、回乡证。婚姻证明指购房人及配偶的所在国注册证明。资信证明是指外 籍人士所在国会计师事务所的家庭年度财务报告、股票交易单、政府税单,并且外籍人士须经公证证明其身份。

外地人在京买房可办北京户口吗？ 答：现在确有在北京远郊买房办理北京户口的政策，但有严格的条件限制。根据北京市人民政府制定、北京市公安局负责实施的《北京市郊区小城镇建设试点城镇户籍管理试行办法》规定，要想在北京实现买房办户口，要有三个条件：其一，必须是在试点城镇有合法固定住所和稳定生活来源的外地人员；其二，得在试点城镇进行一定比例的投资；其三，受聘于试点城镇企事业单位、有突出贡献的具有专业职称的科技、教育、管理等人才。 外地人士以后再看到“买房办北京户口”的广告承诺，应先到北京市公安局的户籍管理部门资讯有关事宜，不要轻信各种承诺，以免上当受骗。

怎么区分土地使用证是正式的还是临时的？只有临时土地使用证可能会有什么风险？ 答：区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。 这个问题只存在于期房销售， 临时的国有土地使用证最长期限不超过两年，由于开发商没有一次性支付土地出让金，只取得临时的国有土地使用证。 只有临时土地使用证说明开发商没有支付土地出让金的资金实力，用购房人的定金和首付款交土地出让金，或者通过将土地使用权抵押给银行以获得银行的贷款来满足工程资金的需求。所以选择这样的楼盘，会有一定风险。

“五证”、“两书”到底是什么？ 答：“五证”包括：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

开发商五证的真伪如何确定，在哪里能查到？ 预售许可证可以在国土资源和房屋管理局网站上查，用地规划许可证和规划许可证可以在规划局站上检索

现房销售就可以不需要销售许可证吗？ 答：根据京国土房管法字[2000]第418号的规定：凡已依法取得了国有土地使用证和房屋所有权证的商品房，不再办理商品房销售许可证。商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售；房地产交易部门不得办理商品房过户手续。

公共维修基金如何计算？应该什么时候交？交完后，还需交纳大、中修费吗？ 答：公共维修基金按购房款的2%交纳。购房人应在办理立契过户手续前交纳。《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定，交纳公共维修基金后，业主不再缴纳大、中修费。

请问付款方式的不同是否影响房产证取得时间？ 答：房产证的取得和付款方式没有关系，关键要看的是开发商的大产权证是否办理好，以及办理产权证需要开发商在交易所备案的资料是否齐备，还有您本人是否按照规定交纳契税、公共维修基金、手续费、印花税等等。

凡是贷款买房，产权证办好后都押在银行吗？ 答：不是，尽管做了抵押贷款，在办理抵押登记时，产权证也应该拿在贷款购房人自己的手中，银行应该持有的是《房屋他项权证》。购房人只要按要求填写完申请表并和银行经办人到房屋所在地的房屋权属管理部门提出申请，并经房屋权属管理部门确认材料完整无误后，在抵押人的房屋所有权证上注明抵押情况，并填写《房屋他项权证》，加盖抵押登记专用章后购房人就可取回《房屋所有权证》。

我已经付了10000元定金，可我现在不想买了，如果要退房会被没收吗？ 答：商品房销售管理办法明确规定，没有预（销）售证的商品房，不允许收任何预付性质的款项；有销售资质的商品房，允许收定金，但是法规中明确规定，如果说双方不能签订商品房买卖合同的，预付性质的款项要退还给购房者，但是双方另有约定的除外。 所以要提醒您，付定金前向开发商明确定金性质，如果是为了保留房号，因为正式合同的条款达不成一致的意见要求退房，应退还押金。但如确定就要买这个房，定金就变成了预付款的性质，这笔费用是无权利要求退还的。