老房东传授"八大经验"

做了几年房东，对如何做好房东有一些体会，现在写出来奉献给想尝试做房东的朋友。 　　一、关于投资回报 　　如果您看到某某楼盘年投资回报率１５％，甚至２０％，不要相信，那只是广告，如果你以此为据购房投资，以为五六年、七八年就能收回投资，那就会上当，套牢。我有一套房子，购买时房产商说月租金可以达到３５００元，可实际上最后月租金只有２０００元，相差４０％！如果本来８年就可以收回投资，现在实际要多少年？整整１４年。如果以此为依据还贷，那家庭资金流转就会陷入被动的局面。所以，千万当心，不要相信所谓高回报的许诺。那么，现在房产投资预期的年回报通常有多少呢比较客观的应该是７—９％，初次做房产投资的可以参照这个尺度。 　　二、最易出租的价位 　　一般月租在１５００元以下的房子比较容易出租，价位越是高，客户越少，找房客相对要困难得多，而且风险也大。现在市场上，７００元到１２００元之间房子最容易出租。７００元房租的对象以外地在上海打工的夫妻居多，１０００元的以单身上班族居多。１２００元左右的以上海人居多。一般一家租住，也有两个单身者合租，需要有一定的设备。投资者可以以此为依据决定投资额度，比较而言，在９—２５万之间的房子较适合出租，投资回报率较高。 　　三、比较适合投资的地段 　　商务区周围、大学周围，边远大型居住区与中心城区之间地带、交通便捷地段。不要考虑到外环线外投资，那里最好的回报率只能是５％！也就是说要２０年以上才能收回投资，你要有心理准备。记住，所有的房子都能出租，只不过是租金高低而已。 　　四、出租房的要素是“套”而不是面积 　　购房自住考虑是面积，但如果单纯是为出租的话，那可以忽视这个因素。因为房客临时居住，主要考虑住房的单元因素，如几房几室，设备如何等因素，一般不会太计较你的房间面积的大小，１６平方米和１２平方米的面积的租金也许是一样的，你可以说我是两室租金要高些，而不能说，我的面积大些要多些租金。所以，在购房时，就要考虑这个因素，即尽量买同等单元而面积较小的，或者，在同等价位而一套面积较小，条件较好、一套面积较大而条件较差时，购买前者。 　　五、多依靠中介 　　不要在一棵树上吊死，在多个房产中介处登记，至少两个以上，成功率就增加了５０％。有的上家下家串通一气，跳过中介，想省掉一个月的中介费，那是一锤子买卖，会断了自己的财路，因小失大，千万不能做。 　　六、和房客建立和谐的关系 　　房客是你的衣食父母。有的房东只管收房租，其他什么都不管，房客就会不断变动，会增加成本（如中介费）、精力的付出。如果你热心帮房客解决困难，设备坏了及时修理，房客有什么要求尽量满足，房客住得舒服，就会几年一直住下去，按时交房租，你这个房东就会做得很太平。当然，为了保护自己，你也应该有所制约，例如订立正规的合同，房客要有身份证件，房内电话不必开通长途（现在可购ＩＰ卡打），给邻居一个你的联系电话，到居委会登记等等。 　　七、及时解套 　　有的人购买了新房，想依靠老房还贷，却一直租不出去（正确地说应该是按照你的心理价位租不出去），套牢了，一天就是几十元到一百多元的损失啊，心痛得很，怎么办？最简单的办法，就是降价！有人会说，这么简单的办法！谁不会？但是这么简单，有许多人就是不明白这个道理，一直死守他的所谓心理防线，结果是十天半个月，也没人来看房。一般来说，你的房如果十天租不出去，那就是价位偏高了，你就应该降价，一直到解套（租出去）为止，这是一个很实用的经验，我出租的房子，绝大多数在挂牌后一周内成交，如果一周未成交，就要考虑降低租金。不管怎么说，租金总比银行利息高吧。当然，在现在房价较高的情况下，也可以以出售的方式解套。 　　八、合同期限以一年为好 　合同一年一签，最多不要超过两年。期限太短，会增加中介费，无形中降低了收益；太长，当租金上扬时，房东就会比较被动。 上海热线