律师意见：从目前物业管理方式来看，采取的是开发商代为选定前期物业管理公司的策略。开发商与小业主对于前期物业的选定，一般体现在预售合同或者出售合同的附件中予以明确。
    从法律关系上讲，开发商与全体小业主之间构成的是委托合同关系，即全体小业主委托开发商选定进行前期管理的物业公司。因此，如果像李铭这样，仅仅与开发商约定了具体的物业管理公司，而并未涉及到具体的收费标准。只要最终选聘的确落实在该物业公司上，同时其收费标准也获得了有关物价部门及主管部门的批准。那么，开发商的行为不存在任何违约性质。

    但是，假设双方在合同中对于物业管理公司及收费标准皆进行了约定，开发商则理应在授权范围内进行选聘。只要开发商在选聘过程中超出了委托人的授权，作为受托人应当承担对委托人所造成的损失，即补偿实际的物业管理费与其承诺标准之间的差价。(本文作者为新华律师事务所律师 连晏杰)

　“李铭买房传”《陷阱篇3》

    连晏杰

    案例：投资再次经历挫折之后的李铭，开始将目光瞄准租售皆佳的酒店式公寓。在多方比较之后，他看中了上海市中心徐家汇附近的一个酒店式公寓楼盘。

    尽管单价不菲，但是考虑到优质地段因素，李铭感觉还是有利可图。由于是酒店式公寓，因此他在买房前还特意问了一下今后的物业管理费问题。售楼人员告之，该楼盘实行经营之后的物业管理费在3元/平方米/月左右。

    吸取上次的教训，李铭特别确认了一下，发现楼盘已经取得了预售许可证，同时，还仔细询问了关于小区布局、会所位置及面积等相关细节，在确认与宣传资料一致后，才放心地签订了合同。

    但问题又来了，等到李铭签署房屋交接书时才被告知，该小区的物业管理费为8元/平方米/月。仔细核对预售合同之后，李铭才发现，上面仅仅约定了小区由外资的ABC公司进行前期物业管理，但并未约定具体的物业管理费标准。令人无可奈何的是，ABC公司8元/平方米/月的收费标准还得到了物价部门及有关主管部门的批准。

    更让李铭感到郁闷的是，部分小业主在购房时将物业管理费的收费标准写入了预售合同，对于这部分小业主，开发商承担了5元/平方米/月的差价。但是像李铭这样疏忽大意的小业主，每月平白无故增加了300多元的开支，就只好自认倒霉。