中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓昨天表示，目前，基本住房与投资性买房二者的界定有两种办法。第一种方法是，以购买的第一套住房作为基本住房，以后购买的第二套住房就算作投资性买房。这种方法的不足之处在于，产生了一个是以人为单位，还是以家为单位计算第一套住房的问题。而且，如果购房者买的第一套房小，而第二套房大，那么，按照购买时间来界定基本住房和投资性买房就显得有失公允了。

 

第二种方法是，以家庭人均住宅面积为标准，确定基本住房。如果人均住宅面积定为40平方米，那么一家三口的基本住房就可以确定为120平方米，超过部分的房屋面积，就都属于投资性买房的范畴了。刘桓介绍，目前这种方法已经进入了部分南方城市的物业税试点方案。

 

征税房屋价格按市价一次敲定

 

眼下的房价是年年上涨，而每年按时价重新评估物业税计税标准的说法，更是令已经买房和准备买房的市民不安。税务专家刘桓澄清，物业税的计税标准不会每年评估，它只会按照购房当时的不变价格计算，一直持续到建筑物消失为止。

 

刘桓表示，物业税的评估主要有两个因素：土地和房产。土地本身是稀缺资源，现在的土地价格就要比上世纪80年代上涨了几倍甚至十几倍。而作为地上建筑物的房产，则是不断贬值的。以50年的使用期计算，时间越长，房产就越不值钱。因此，如果把房产、土地价格统一核算，税负肯定是年年上涨。但是，这样的核算方式是建立在购房者对土地拥有完全产权，即土地私有的基础上的。我国目前实行的是土地批租制度，因此，物业税肯定不能按照房产、土地统一核算的方式计税，而只能按照房屋购买的原值来计税。

 

另外，采取每一年或每几年一评估的方法也不现实，不仅耗费人力物力，而且也没有足够的中介机构。按照房屋购买的原值来计算物业税，具体说来，就是国家将按照具体的街区地段的平均房价计算房屋价格，征收物业税。

 

对已购房征物业税是否有悖税法

 

对已经购买的房屋征收物业税，是否违背了“税不重征”的税法原则？北京大学财经法研究中心主任刘剑文教授认为，按照法不追溯既往的基本法律原则，对已购住房追溯征收物业税是不合法的。人们在购房时不可能对以后税制的变动做出合理预期，因此，不能用一个新制定的而且是较重的征税标准，来约束此前的购买房产行为。

 

中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓则表示，税不重征的原则是指对同一种税不能征收两次。如果已购房屋已经缴纳的税要高于物业税，自然物业税就不能征收。但这种情况是不可能出现的。由于目前已购房屋已经缴纳的税要低于今后开征的物业税，因此已购房屋仍将按照房屋的寄存期征收物业税。不过，物业税开征以后，将先核减已经缴纳的转型前的税款，然后再按比例分摊应缴纳的物业税。

 

刘桓表示，物业税开征的意义就是要改变目前房屋在购买环节税负沉重，而在拥有期无税的不平衡状态。物业税将极大地缓解购房阶段的税负，让购房者能够在房屋的拥有期内相对比较轻松地平均担负税收。

 

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境外物业税征收方法

 

在美国，土地是私有的，因此买房者所要缴纳的是把房产、土地价格统一核算的土地房产税。美国的基本住房和投资性住房在缴税时有很大区别。基本住房适用轻税的政策，投资性住房则采取重税。因此，美国的所有买房人都要考虑房屋寄存期的税负问题。美国中产阶级以下的阶层为了降低税负、避免资金被长期占用，大多不会买房，而是采取更为灵活的租房方式。

 

在我国香港，土地可以私有，也可以批租。香港房产的估价由专门的评估师事务所运作。带地价的完整产权房，不仅购房价格高，而且缴纳的房地产税税负也较高。与此同时，房地产税是按照地价上涨、房屋贬值来综合计算的，因此房地产税还要考虑物价上涨因素。不带地价的不完全产权房价格则较低，所缴纳的楼宇税（即物业税）税负也较低。香港的楼宇税是按照购房时的不变价格计算的。