■分户验收靠自觉 ■民间验房不规范

    中消协在今年“3·15”期间发布的信息显示，去年房产行业投诉量出现了七年来首次负增长。除了政府规范房产市场的利好外，业主防范意识的增强也起了关键作用。目前，分户验收制度实施，民间验房师崭露头角，二者直指产生纠纷最多的收房问题，业主对其寄予厚望。但记者调查发现，政府新规和民间新招在实施和运用中并未显现应有效用。它们究竟该起什么作用？哪些因素制约了其效用？值春季交房高峰期，本报联合知名律师，就纠纷实例展开探讨，为购房人解惑支招。

    实例解读 新规新招怎么用？

    ●典型案例：王先生买了一套预售商品房，今年2月被通知收房。到现场后，客服人员提出，业主必须交完契税和物业费才能验房。王先生因此拒绝收房。开发商提出，无故不收房，业主要付赔偿金。”同去收房的业主张女士急于拿钥匙，匆匆交钱收房，入住后才发现质量问题，从此陷入催促和等待的苦恼中。

    ●维权建议：广大（北京）律师事务所律师庄清忠结合案例解读了新规新招的作用。

    根据《住宅工程质量分户验收管理规定》，今年1月1日起，开发商交房时应当出具《住宅质量保证书》，并附上建设、施工、监理签字的《住宅工程质量分户验收表》。“在没收到分户验收表的情况下，王先生有权拒收房，并索要延期赔偿金。”

    由于入住才发现质量问题，张女士只能要求开发商保修。若对方不予理睬，张女士可要求权威鉴定并起诉。“但打官司成本太大，业主往往放弃。防范的办法是，验房师把关收房，在入住前与开发商协商解决问题。”

    另外，庄清忠指出，正确的收房程序要求业主收房时，销售、客服和物管人员一同到场，发现工程质量问题，业主可拒绝收房，直至修复后达到交房条件。“交物业费不能成为收房条件。开发商若提出先交钱后收房，业主只要收集相关证据起诉，稳赢。当然最好的防范办法是在购房合同中约定收房程序。”

    维权主体 维权节点 维权建议

    所有业主 先交税费再验房 在购房合同中约定收房程序

    王先生 拒绝收房业主赔钱 要求开发商出具分户验收表， 否则拒绝收房，索要延期赔偿金

    张女士 验房不慎埋隐患 请验房师验房，收房前协商解决

    记者调查 新规新招效用难显

    ■分户验收制：

    开发商极少执行

    庄清忠律师说，以前实行整栋验收，开发商往往提供专门房间对付抽检。而分户验收规定提高了对建设单位工程质量的要求，而且业主发现问题可以找到直接责任人，因此能减少隐患，防范纠纷。

    然而，《住宅工程质量分户验收管理规定》已经实施了3个多月，记者在对城区十余个近期交房项目的调查中却发现，几乎没有开发商向业主出具《住宅工程质量》。

    是什么原因导致开发商对新规如此置若罔然？北京隆安律师事务所律师陈旭认为，“尽管分户验收是由建设开发单位自检，但出具验收表对开发商来说，仍然不是件容易事。而且新规的要求是‘应当出具’，并没有强制。在这种情况下，开发商便有理由继续依照房地产转让办法的有关规定，只出具竣工备案表、面积测绘表、质量保证书和产品使用说明书。对拒不出具分户验收表的开发商，即使业主申诉，有关部门也会遭遇执法难题。”

    ■民间验房师：

    资质水平无法规范

    面对开发商设置的重重“陷阱”，业主不得不想出各种防范办法。不少人开始邀请“懂行者”陪着自己收房。这些人往往从事过工程建设、项目开发，能够帮助业主找出房屋存在的各种质量问题。从开始的作为熟人帮忙，“懂行者”逐渐成为“验房师”。

    但陈旭指出，验房师还没有专门的资质证书，工商部门无法给验房机构颁发营业执照，所以他们的工作只能属于民间行为或资讯业务，其报告不具备法律效力。

    而且，由于缺乏市场规范，目前验房师的水平难以保证。“真正专家并不出面，很多资讯机构只是对普通员工作简单培训就派出，这些人往往仅能发现皮毛问题，业主的权益仍然难以保障。”庄清忠表示。