今年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为购房人保全房产提供了法律依据，同时新规定还对买抵押房以及假使用权房的受害者提供了保护。据专业律师分析，高法新规的实施扫除了法院执行中的盲区，保证了社会稳定，维护了社会秩序。

 

案例一开发商卖抵押房

 

去年8月14日，记者了解到在白纸坊桥西的信德园小区发生了一起涉嫌一房两卖和卖抵押房的案件，涉及39套房、房款共计1864万元。调查发现事情部分原因是，信德园开发商在房子抵押给银行后又卖给了不知情的购房人，造成很多住户合同无法备案，产权证得不到，还要随时面临银行起诉和法院轰人的风险。

 

对此，北京市隆安律师事务所陈旭律师说，依据新法规第十七条规定，开发商（被执行人）将其房产出卖给业主（第三人），业主已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封；业主已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果业主对此没有过错，人民法院不得查封。这就在法律层面上有效地保护了这些业主的合法权益。

 

案例二开发商卖假使用权房

 

去年8月27日，记者在草桥地区某小区发现一共17户房屋使用权购买者面临钱房两空的绝境。受害者吕女士入住后发现开发商卖的所谓“永久使用权”是假的，由于房产抵押给了银行，17户居民必须准备随时腾房。

 

陈旭说，依据新法规第十六条规定，开发商（被执行人）将其财产出卖给房屋使用者（第三人），使用者已经支付部分价款并实际占有该房产，但根据合同约定开发商保留所有权的，人民法院可以查封；房屋使用者要求继续履行合同的，应当由房屋使用者在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封。

 

案例三贷款买房又退房，开发商不还钱

 

仍然是信德园小区，一位女士贷款买了一套两居室，后来因为开发商延期交房把房退了又签了退房协议，但开发商迟迟不还钱给购房人，她也没钱继续为退了的房还贷，造成银行收不到退款起诉了购房人，购房人目前面临数十万元的债务和罚息。

 

陈旭说，新规第十九条规定说，购房人（被执行人）购买需要办理过户登记的开发商（第三人）的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但银行（申请执行人）已向开发商支付剩余价款或者开发商同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第十八条的规定还说，开发商依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封措施应当解除，但人民法院可以依据银行的申请，执行购房人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

 

这两个条款说明：购房人与开发商签了买房合同后，以及合同解除后开发商欠了由贷自银行的购房人的债，银行可向法院申请查封开发商的房产。

 

案例四贷款买房还不起月供

 

刘某贷款80万元购买了市中心一套三居室，但由于目前资金紧张无法还月供，按照与银行签订的贷款协议，银行有权收走房产权，一旦这样刘某一家将无家可归。

 

陈旭说，根据新规第六条规定，对业主（被执行人）及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时根据第五条规定，人民法院对业主下列的财产不得查封：1.业主及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；2.业主及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；3.业主及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；4.未公开的发明或者未发表的著作；5.业主及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；6.业主所得的勋章及其他荣誉表彰的物品等。

 

但为了有效保护债权人的利益，新规第七条又规定，对于超过业主及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据银行（申请执行人）的申请，在保障业主及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

 

针对刘某的例子，如果他名下只有这一套房子，家具等不属于高档的，法院执行查封财产后，他可以保持生活原样。