解析按揭贷款还款方式等额法与递减法

来源：不详点击数：更新时间：2006-2-28

　　一篇题为《两种还贷方式利息天壤之别买一套房有多冤？》的文章见报以后，各界反响强烈。消费者纷纷质疑银行；开发商一肚子气；银行则叫屈连天；专家理智的提醒大家，还款方式应该选择适合自己的，切莫盲目跟风。现在，我们来看一看，银行共提供了几种还款方式，各有什么利弊，我们是否应该改变现有的还款方式，以及各方面将采取什么举措。

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还款方式:
1.现有两种还款方式的还款额计算公式：

等额本金	每月还款额＝贷款本金/贷款月数＋（本金－已归还本金的累计额）×月利率
等额本息	每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数（1＋月利率）还款月数

2.开发中的还款方式：
　无障碍还款法
　递减还款法
　等比还款法
　延迟还款
　加按、减按、转按
　递增还款法

　　多数银行隐瞒可选择还款方式的事情披露后，市民纷纷反映，银行只办一种还款方式，不但让他们多交了利息，还剥夺了他们的选择权。从地域上看，金融竞争比较激烈的城市如上海、广州等城市，很多银行都可以让客户选择两种还款方式。有的还推出了递增还款、按季还息等新的还款方式，目的也就是加强对客户的吸引力。

银行态度 :

工行为己叫冤

等额还款法对银行未见有利

截至昨天参与信报网站调查的３７３位读者中，有８６．８６％表示在“等额本息还款法”和“等本不等额递减还款法”中更喜欢后者，但是消费者在签订贷款合同时并没有将选票投给他们喜欢的这种还款方式。在国内住房贷款市场上占据３１％的市场份额，被称为按揭第一大行的工商银行的一位审贷人员几乎不假思索地告诉记者，“选择等额本息还款法的占绝大多数。”是什么造成了如此奇怪的反差呢？

“我们也注意到了这个问题。”工商银行新闻发言人昨天接受了记者采访，“按照银行的基本原则，占用银行资金量的多少以及占用时间的长短，与银行收取利息的多少是相关的。现在银行都很注重资金运营能力，绝大多数人选择占用资金时间过长的‘等额还款法’，对银行未见得有利。”工商银行新闻发言人表示，“正在京、沪两地开发推广新的软件，不久工行的借款人就可以方便地变更还款方式了。”

对于借款人与银行间存在的信息不对称问题，工行新闻发言人坦言：“银行也很无奈。由于人员数量有限不可能每座楼盘都有银行信贷员，肯定要寻求同其他机构的合作来解决。”他认为有些售楼人员介绍不清的情况确实存在，专家建议由银行印制详细直观的宣传材料，放在售楼处供消费者取阅的做法也值得借鉴。“这些问题我们会通过加强培训，并且改进宣传手段来解决的。”记者在几天前采访过的一位工行的房贷业务负责人也反映：经过媒体的报道，现在购房者对还款方式格外关注，“这几天我们经常到售楼处跟大家详细解释。”

中行马上行动

推出更节省利息的还贷法

记者昨天还从中国银行北京分行了解到，本周该行在原有月均还款和等额本金按季还款的基础上，推出了等额本金按月还款。尽管都是等额本金还款法，但逐月偿还要比逐季偿还更加节省利息，期限为３０年的１０万元贷款，按月比按季还可节省４２０多元利息。中行有关负责人表示，推出这种更方便的等额本金按月还款方式，可以为借款人提供更多的选择余地。他建议客户结合自己实际情况慎重选择还款方式，争取缓解购房负担。

建行还不表态

委婉拒绝记者采访

遗憾的是，目前在北京还只提供一种还款方式的建设银行，始终不愿就此问题接受记者的采访。尽管建设银行总行规定，“对于贷款期限在１年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法。”建行在上海、广州、武汉等地也提供两种还款方式。但建行北京分行一位信贷员对记者说：“软件还没开发出来，行里的系统目前还不能支持等额本金还款法。”记者几次试图采访北京分行的有关负责人，但都被对方委婉地拒绝。据了解，建行在个人房贷市场的占有率仅次于工商银行。

国外银行的做法：

委托按揭公司办理业务

专业从事房贷金融服务的惠泽信安商业顾问公司执行总裁高广垣向记者介绍，国外银行为降低成本也会缩减一线信贷人员，然后委托专业的按揭公司来办理房贷业务。“按揭公司的人员都是具备金融知识的专业人员，不会像售楼小姐那样说不清楚。他们不仅会给客户详细讲解不同还款方式的区别，还会帮客户演算，为客户制定合适的还款计划。”

律师费由谁交

业内一直争论不休

一位业内人士对记者说：“律师为银行服务，该不该由购房者交费，业内一直在争论这个问题，只是牵涉到律师事务所的利益和银行的利益，一直也没找到更好的解决办法。”据了解，通常银行指定的为其办理按揭业务的事务所，同时还为银行提供其他方面的法律服务，他们是长期合作关系，而律师对购房者只是临时性的服务。

既然向购房者收费，购房者就应有选择律师的权利。北京安邦海跃律师事务所的张波律师认为：“如果让客户自选律师，会使银行面临很多的事务，很麻烦。指定按揭律师可保证办理贷款的效率，但是就使购房者丧失了选择权。”北京中创律师事务所的吴刚律师建议，“银行可以考虑指定多家律师事务所，这样形成一定竞争，购房者可根据服务和价格进行选择。”

专家意见:等额法与递减法还房贷因人而异是上策

近日多家银行房贷部有关负责人在接受记者采访时表示，目前媒体在讨论两种还款方式时，只单纯强调利息差，很可能对市民产生误导，不利于他们选择真正适合自己的
还款方式。从某种意义上说，购房还贷，递减法未必优于等额法，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。

　　两种还款法异同

　　“等额本息还款法”(等额法)就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。

　　两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。

　　两种方法都有道理

　　人们最大关注点是知情权

　　有银行专业人士表示，从本质上说，两种还款方式的计算原理完全相同，这也说明央行《个人住房贷款管理办法》规定住房贷款还款方式有等额本息和等额本金两种，是经得起推敲的。“毕竟资金是有时间价值的，如果客户不找银行贷款，可能就不用交利息，早还款多还款，利息也相应减少，更何况钱在比较值钱的时候还掉是不合算的。”

　　据介绍，按揭业务在国内出现初期，主要参考香港银行的做法，只推出等额本息还款法一种方式。事实上，香港的消费者无论购买香港的住房还是内地的住房，大部分均选择等额本息还款方式。其实，之所以能引起此次讨论的最重要原因是，部分银行并没有向客户告知这两种房贷方式，而忽视了贷款人的知情权，才引来贷款人对还款方式的声讨，并有贷款人产生“银行为了多收利息而有欺诈行为”的误解。

　　适合自己才是最好

　　其实，看起来最“划算”的递减法还款并不是所有贷款者都喜欢，有银行人士就向记者讲述了这样一个例子。1998年，已能算得上白领阶层的何先生向银行办理了将近50万元的住房按揭，采用递减法还款，期限为10年。贷款初期真把他害苦了，最高的第一个月还款9000多元，当时何先生夫妻的月收入加起来还不够还款，每月都要向亲戚借钱来维持。到了现在，何先生的家庭收入比当时翻了一番，但每月还贷额已经降到5000元左右。如果当初采用等额还款法，何先生每月还款额不到6000元，完全有能力轻松支付。

　　因此，采用哪种还款方式，还是要根据个人的实际情况来定。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法”比较好，可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。

　　变更还款方式还需细“算账”

　　据悉，目前京城的中国银行、民生银行和北京市商业银行等多家银行都可以开展两种还款方式。而不少贷款人也希望能够变更还款方式，以达到节省资金的目的。

　　不过，根据记者掌握的情况，变更还款方式需要银行的后台技术平台提供相对应的支持，因此大多数银行进行还款方式的变更尚需要一定的时间。记者到几家银行的营业网点了解情况时发现，这几家银行柜台工作人员都称可以变更还款方式，但有的银行可立刻变更，而有的银行则需要等一段时间后才能变更。据了解，这主要是因为各家银行调整其后台系统有快有慢所致。此外，各家银行正加紧制定变更还款方式的实施细则，以方便市民前来办理变更手续，维护好贷款人的利益。

　　需要强调的是，变更还款方式需要同时变更有关购房合同，这实际上意味着贷款人可能要先违约才能再变更还款方式，这时也要注意一些问题。例如，如果合同中还涉及房屋开发商，在变更购房合同时，要取得房屋开发商的同意。此外，在采取“等额本金还款法”后，如果按揭金额超过原来银行所认定借款人的还款能力，需要由银行来重新评定该借款人的还款能力。