近日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定。其中，对个人住房贷款月还款额不得超过收入50%的规定尤其引人关注。

新政策出台后，是否对个人贷款有影响？个人买房贷款额度、期限究竟该如何计算？何种贷款方式才能最经济实惠地买到称心如意的新房呢？记者采访了几位购房者，并请教了置业专家，希望能为想贷款买房的人提供一些借鉴。

两者比较不难看出，同样的房款，贷款期限越短，支付利息总额就越少。同样的道理，首付的成数越高，贷款总量越少，所需要支付的利息也就越少。但每月还款额度是与贷款年限成反比，年限越长月供越低，月还贷轻松；年限越短月供越高，还贷压力较大。

专家指出，购房者不能为了少支付一些利息，就把贷款期限缩得很短；也不必畏惧还款压力而不敢买房。个人购房贷款时应注意已有资金、贷款金额、收入预期和还款方式四大因素：

【已有资金】

一般情况下，买房贷款最高能贷八成。如果购房者的已有资金都存在银行，又没有其他投资需要，那么就可以用很大一部分作为首付，因为存款利率比贷款的利率低。但是如果自己计划用这笔钱做其他投资，而且投资回报率高于贷款利率，那么就可以付最低的首付，贷八成款，用投资回报来偿还贷款利息。专家提醒，购房者应该先对投资风险做一个估算，万一出现投资失误要有能力补救。

【贷款金额】

首先，根据银监会公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。”这也就是说，如果购房者每月收入5000元，他每月用于还贷和支付物业费的钱最多不能超过2500元。

其次，要考虑家庭开支。如果自己每月的收入只有2000元，那么即使满足了银监会“月供不超过收入的50%”的要求，1000元用于还贷，剩下的1000元能否满足开支也是一个重大问题。最好是先把自己的家庭开支做一个统计，然后从自己的总收入中扣除，这样就可以算出每月还贷的大致金额了，以此作为贷款的依据。

【收入预期】

在进行购房贷款时，不仅应该考虑到当前的收入和支出，还要对未来的形势进行估计。如果购房者的收入波动比较大，则要考虑自己是否能每月按时还贷。另外，孩子上学的开支也有阶段性，念高中和大学时的开支应该是最高的，这些也都应该考虑在贷款计划当中。如果购房者的收入波动大，或者贷款期间有几年的开支比平时多，那么最好能保证自己有一定的积蓄来填补这个空缺。而如果在还贷期间，自己的工作会很稳定，并且收入还会再增加的话，在贷款时就可以适当把贷款年限缩短，这样可以减少利息的总支出。

【还款方式】

还款方式也跟购房者的收入状况有关。如果购房者现在的收入比较高，而在还款期间就会退休，或是收入会有一定的下降，则最好选择等额本金的还款方式，这样每个月的还款额是呈递减的趋势，总支出也比等额本息的还款方式要少一些。而如果自己的收入一直处于比较稳定的状态，则可以选择等额本息的还款方式。

专家指出，如果购房者的收入比预期的高，且没有其他用途则可以用来提前还贷，因为存款利率比贷款利率要低；但如果有投资渠道，并且投资收益率比贷款的利率高，那么最好拿去投资。