小额度加息影响少

据分析，银行如果加息25个基点(0.25%)，购房者月还款将增加2.9%。虽然看起来影响不会很大，但近期山东、南京等地提前还贷势头汹涌。农业银行的理财分析师杨先生认为，房屋贷款属于个人长期消费贷款，其利率是一年一调，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，因此不必着急。况且，既然贷款也是因为资金不足，小额度加息对个人影响并不会很大，提前还贷不必盲目。

当初贷款是由于资金不足，如果现在的经济条件允许，大多数人都愿意提前把“债”还了，提前还贷最直接的利益就是可以少还利息。二是拿房产证，贷款买房后房产证会被当做抵押，但如果提前还了款，房产证就会拿到自己手里，房主在房屋买卖、转让时会自由得多。

但问题也存在，如果选择的是公积金贷款，借款最初一年内不要提前还款，按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

擅长投资者不必提前还贷

面对目前这种情况，杨先生认为提前还贷并非适合任何人，要提前还款，应该是目前经济条件比较好，且手头的钱暂时没有其他的用途。买房人若月收入不高，但收入稳定，就比较适合较长年限的贷款，并按部就班地还款，不会影响日常生活。

举个简单的例子，张先生向银行贷款10万元，执行的是商业贷款的利率。经测算，在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元，支付利息22268.11元，还剩贷款余额(本金)56914.25元。

若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707.60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914.25元即可。

在前5年，由于张先生占用的贷款数额较后期大，所以实际发生和支付的利息相应就多，占总利息额的72.52%；后5年因已经归还了大部分的本金，实际发生、支付的利息也就少了，占总利息额的27.48%。

通过计算可以看出，张先生前5年的贷款平均利率要远比后5年的高；后5年贷款的平均年利率算下来只有2.97%，要比目前任何银行贷款的利率都低。因此，如果没有比较好的投资方向，他应该一次性还清所有贷款，可少支出8000多元的利息；若他比较擅长投资，则不必提前还款，可将这5.6万多元投资股市、邮市、基金等，只要投资的年回报率高于2.97%，就是划算的。

还贷后别忘拿钱

如果你决定提前还贷，需事先通知银行。银行一般要求客户提前10个工作日到1个月通知它；银行计算好客户的总欠款数，便通知客户到银行付清款项，并支付当月利息。然后，银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，便会通知业主领回所有的房产契约。

在提前偿还全部贷款后，你可别忘了从保险公司拿回属于自己的钱。按照现行规定，办理住房贷款时必须买保险。在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。

借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费