2004年7月18日，北京天鸿集团公司以3.1729亿元竞得烟台滨海景区商务区的四宗共计19343.5平方米的土地，在原本较为平静的烟台房地产界掀起了层层波澜，最高竞价达到5080元/平方米更是令人无不为之咋舌。这次拍卖不仅在楼面地价、土地价格、成交金额等方面创下了烟台房地产的历史记录，而且给烟台房地产带来了一系列深远的影响。

业界巨鳄，将给烟台带来什么？

纵观烟台房地产开发的历史，尚未有真正的大地产商涉足，所以烟台地产人一直未有机会与他们近距离学习、对话，这次的拍卖则使这样的机会成为现实。从目前来看，此项目的开发成本、开发规模、投入资金都将是极具震撼力的，这对烟台房地产业的发展将起到一定的促进作用。而该项目的开发，必然会给烟台带来全新的开发理念、开发模式，在产品的设计、建造、销售、服务等环节都会带来大都市的先进经验，这对烟台房地产开发是很有借鉴和参照意义的。

根据竞拍价格以及地块之地段，此地块的开发必然是面向金字塔尖的高端市场，将对烟台高端房地产市场进行一次全面升级，将可能在中心商务区产生一个高品质的项目，并极有可能成为烟台市的标志性建筑，在烟台房地产的发展历史上留下长远的影响，而且在其带动、推进之下，市中心也将会出现一批现代化的代表之作，从而使烟台房地产开发水平上一个新的台阶。

外来地产商将给本地开发商带来威胁吗？

天鸿集团在北京也是数得上的几个大地产商之一，显然，天鸿的进入是有备而来。据我们的接触了解，天鸿对烟台市场的研究进行了很长一段时间，对市场的把握，有些方面一点也不比烟台本地开发商差，而其实力，则令烟台本地开发商只能望其项背。另据天鸿一高层介绍，他们进入烟台是从战略的高度来考虑问题，这次拿地据说是一连串动作的一部分。

烟台的吸引力已引起圈内外众多大地产公司的关注，几次拍卖会都有江浙、广州等地的开发商参加，他们往往出手“凶狠”，出价让人不知所措，他们一直在等待时机切入烟台市场。烟台本地地产公司，往往实力小、经验又较为欠缺，难免底气不足，现在“狼”真的来了，紧张是自然的。

外来“狼”的到来，使烟台本地房地产这杯“羹”，属于本地公司的份额可能减少，烟台本地开发商在做强做大的路途上将受到更大的挑战。其实，狼来了并不是坏事，正如在一安逸而呈病态的羊群，放入几匹狼可能使羊群个个强壮而病态顿失一样。外来地产商的到来，也会磨砺已有一定实力的本地开发商，使他们创新经营，使他们寻求联手发展的新路子，使他们摸索出更多的生存法则。

房产消费还有多少实惠？

从房地产消费的角度来看，这次拍卖项目将直接促使烟台房价攀上一个高峰，并可能成为烟台房价的龙头。四宗土地平均起来看，楼面地价也已超过目前市区房地产的平均销售价格，如果再加上建筑成本及其它费用，该项目的销售价格将在7000元/平方米以上，其中某些单位的价格应会超出1万元/平方米，在未来几年之内，这一价格将成为烟台楼市的风向标，影响烟台房地产的价格和走势。

拍卖直接影响了房价的走高，这对于现在的卖方市场，当然是值得欢欣鼓舞的，甚至有可能促使房地产市场出现短期的繁荣。尤其对滨海广场附近的物业会产生极大的刺激，带来直接的利好，象金都大厦、国际金融大厦、东海山庄、福莱花园，甚至民生等居民小区的二手房均会因此而受益。

然而，站在消费者的立场上，房价的大幅度攀升当然是谁都不愿意看到的，这意味着买方要花更多的钱，才能享受到高端、高品质的产品。而且，消费者是否能承受得起这个价格，还要打一个大大的问号。

对比其它大中城市，如北京、上海的城市中心区，房价一般在1万元/平方米以上，而济南、青岛等城市的中心地段也达到了8000元/平方米左右。这一项目的销售均价若在7000元以上，这一价格已经与济南青岛平齐，并且直追北京上海这些国际化的大都市，但烟台作为发展中的沿海开放城市，综合实力、消费水平与这些城市相比是相差很大的。烟台高端市场的消费水平、消化能力有多大是一个很值得商榷的问题，一旦供应与消费能力之间形成矛盾，将导致房地产市场的畸形发展。

产品如何适应市场？

这次土地出让对产品形态做了一定的规定：两栋20层、两栋36层，必须建设商业办公的写字楼或者高级商务公寓，而且对开发时间做了硬性规定：该地块土地的开发建设时限为30个月，这意味着在未来两年之内，滨海景区商务区将产生大量的公寓或者写字楼等物业，这将对烟台房地产市场的产品结构产生较大的影响。

滨海广场及其周围是按照CBD来规划的，这四栋楼如果建成纯住宅，就违背了烟台城市中心区的整体规划原则，不利于城市经营和城市形象的树立。况且，粗略估算一下未来几年烟台高档住宅的供应量，也可知市场形势之严峻。这次拍卖的总建筑面积达9.6万平方米，按均价8000元/平方米计算就是7.68亿元，海天名人广场二期还有将近2万平方米，去年拍卖的康复中心项目有2.436万平方米、统战部培训中心项目有4.75万平方米，再加上现正在开发建设的高档别墅、公寓等，估计未来2—3年之内高端楼盘市场将出现20亿元左右的供应量，姑且不论产品的形态，仅就消费能力来说，烟台的金字塔尖究竟有没有这么大？

但如果建成写字楼，其市场前景又是一个很大的问题。根据我们对烟台各类型物业的分析，烟台写字楼的春天不会在近两年出现，这与烟台城市发展、经济格局是相吻合的。象这种位于CBD的高档写字楼主要有这么几种客户：外企（特别是跨国企业）、大型合资企业、国有股份制企业、实力雄厚的私营企业、保险企业、汽车制造企业、银行等，在烟台，这样的企业数量很少，而且以目前烟台的城市规模、经济实力、经济结构，在近几年之内尚不足以吸引大量这样的企业入驻。所以即便不考虑消费能力的问题，高档写字楼的客户资源是很有限的。而且东方巴黎的凯旋大厦、三水商务等楼盘已经先期占有了一部分市场，烟台写字楼的市场空间并不是很大。

我们认为：这一地块将使烟台房地产高端市场得到丰富，使客户有了更大的选择余地，但其市场前景也不容乐观，如何定位、如何开发、如何适应和创造市场，将是业界、开发商需要正视的难题。

地价抬升是一把双刃剑

随着城市的发展，城市形象的提升，土地的价格也自然是水涨船高，这次烟台滨海景区土地拍卖价格达到1000多万元/亩，可以说实现了土地效益的最大化，这一方面是城市活力、竞争力、吸引力的体现，反映了烟台城市形象的提升，说明市政府对城市的建设、经营收到了成效，另一方面也增强了政府收益，使政府对城市基础设施、环境的建设投入得到一定补偿，同时也使政府有更强的资金实力投入城市建设和经营，这对城市的发展是有益的。

土地卖得个好价钱固然令人鼓舞，但从与其它城市的对比来看，这个价格还是很超前的。在山东与烟台实力相近的二类城市中，潍坊、淄博等城市的CBD地价在60—200万元/亩，如果再与大都市对比，广州CBD珠江新城的楼面地价也不过2400—2900元/平方米，而烟台这次拍卖的平均楼面地价已达3305元/平方米。在城市的经济实力、消费水平上，很显然烟台与广州等城市是有很大差距的。

这次土地价格的抬升是市场公平竞争的结果，但如果任由市场这只无形的手来操控土地价格，恐怕未见得好。地价合理的上涨能有益促进房地产市场的繁荣，但如果上涨的速度超出城市发展的步伐，超出经济的承受范围，那便极有可能危及房地产业的健康发展。

高地价将使开发商操作难度增大，直接导致开发成本增加，从而引起高房价，消费者需要花更多的钱才能买到高档次的房子，而烟台2003年的人均可支配收入是9785元，在岗平均工资是11815元，就这次拍卖的这个项目，一年的全部工资恐怕还买不到两个平方，一套房动辄上百万，无房者买房将更为困难，而有钱的高端消费者也不见得愿意把钱投到房地产上面；另外，高地价意味着投资成本、难度增大，这无论对吸引外来投资，还是鼓励本地投资，都是有不利影响的。

日本在这方面是个很好的例子。在1960年—1990年的30年间，日本的土地惊人的上涨了56.1倍，最终导致城市竞争力下降，以及经济发展的失衡、房地产泡沫经济的全面爆发。南方一些大城市也已经意识到了高地价所带来的不利影响，上海现在已开始采用“增多挂牌、减少拍卖”的方式来防止高价土地的产生，而宁波、温州、杭州、江苏等地政府也已着手制定相关措施遏制高地价的产生，而同样的问题，恐怕还没有引起本地政府的足够重视。

在本次拍卖中，烟台也有10来家有实力的房地产企业参加挂牌竞拍，而且有几家交了8000万元的保证金，意欲拿下全部四宗土地，但因实力更强大的北京天鸿集团参加竞拍，烟台企业最终未能如愿。这其实说明了烟台开发商还是有一定的实力，资金也比较充足，只是缺少投资的机会。竞争的失利也许会使其转而寻求其它的投资方式，甚至于在外地投资，这对于烟台的房地产或许是一种损失。

从短期结果来看，此次拍卖是比较成功的，创纪录的土地价格为烟台房地产吸引了雄厚的投资，我们应该对烟台市的发展潜力、吸引力感到欣慰，但在欣慰的同时，也应以长远的、前瞻的眼光看问题，如何保证烟台房地产市场的健康、繁荣，如何在对市场的乐观之中保持清醒和理性，如何使房地产业走科学的发展道路，这才是业界应该思索的重要问题。一时的成败看不出英雄，关键是能长久地保持的发展活力。(山外山市场研究中心撰稿)

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