自从对国有土地实行公开挂牌转让制度以来，烟台市土地价格便一路飙升，楼面地价从2003年2月28日康复中心的2152元/平方米，到同年10月28日统战部培训中心地块的3819元/平方米，再到2004年7月18日滨海景区27号地块竞价达到5080元/平方米，烟台土地价格在短短一年多的时间里实现了“三级跳”，而且被提升到了前所未有的高度。

创造多项纪录的一次拍卖

2004年7月18日是烟台房地产界极为关注的一天，滨海景区的四宗国有土地在这天以拍卖的形式完成了转让，最终北京天鸿集团公司以3.7099亿元人民币竞得这四宗土地（根据转让规定，若全部购买四宗土地，超出起始价的部分按70%收取，所以实际转让金为3.1729亿元人民币），比出让起始金额高出90%，平均的楼面地价达到3305元/平方米，平均每亩土地价格更是高达1000多万元。

这次拍卖的四宗土地位于烟台CBD滨海广场商务区，总出让土地面积为19343.5平方米。从7月8日开始，以楼面地价2000元/平方米的底价挂牌，到挂牌截止日期7月18日上午9点，四宗土地挂牌的楼面地价分别上涨至2550元/平方米、2750元/平方米、3120元/平方米、3150元/平方米，由于截止之时还有两家以上的开发商竞价，所以转入现场拍卖程序。拍卖现场竞争十分激烈，尤其是27号地块，经过了数十轮的竞价，竞争一度接近白热化，落锤时的楼面地价竟然高达5080元/平方米，比出让起始价价高出1.5倍，引得现场一片惊呼之声。

从最终的结果来看，这次拍卖创下了土地价格之最、楼面地价之最、成交金额之最、竞价激烈之最，可以说是令人叹为观止的一次土地拍卖。

竞价5080元/平方米，犹如一枚重磅炸弹投向了烟台房地产界，每平方米的建筑面积之中有5080元是土地转让金，这样的开发成本无疑是非常高昂的，这枚炸弹的威力之大、影响之深远不言而喻，更令在场的及未到场的业界人士感慨备至。

天价的背后有其必然性

对这次极具轰动性的土地拍卖，有人甚至用“疯狂”来形容，但如果仔细分析，这个近似于天文数字的价格并不是偶然产生的，其背后也有积极的、必然的因素。

土地是城市的重要资源，土地的价值在一定程度上也反映了城市的经营状况、经济发展。

首先从城市建设上来看，近几年烟台城市基础设施建设累计投入资金已过百亿，城市建设实现了历史性突破：可容纳4万人的现代化体育场落成，塔山隧道贯通南山北海，连城路改善五区交通，观海路、机场路拓宽市区东、南出口……一系列城建大手笔极大提升了城市的档次。而这两年城建的步伐尚有加快之势，投资十多个亿的南大街改造工程，让烟台市的主动脉焕然一新；滨海观光路已成为烟台旅游的一道风景；总投资7亿元人民币修建的滨海景区也于今年落成，将成为昭示烟台未来发展和对外开放成果的门脸，围绕着滨海景区的建设，还有居民楼“平改坡”、社区环境改造等重点工程如火如荼地进行，充分体现出了市政府对城市中心区建设的宏图大略。

城市建设的效果很快在旅游经济上到了体现：今年烟台旅游人数激增，五一黄金周期间，旅游收入达6.87亿元，比2002年增长了27.7%，共接待游客86.13万人，其中仅滨海广场每天市民和游客数量就达到3万人和5万人，6月10日广场群开放以来，每天超过1万人次，周末更是超过3万人次。

而在城市形象的建设方面，烟台市也取得了辉煌的成就：全国优秀旅游城市、全国综合实力50强城市、国家环境保护模范城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国投资环境40优城市等等。最近，国家环保总局公布了2003年最佳环境城市排行榜，烟台被评为环境基础设施建设最好的城市，并入围“中国魅力城市”侯选名单，虽然评选结果尚未出炉，但烟台城市的魅力已经在各方面充分展现。

城市经营策略的成功，使烟台城市形象得到了极大的提升、城市吸引力也大幅度增长，在这样的环境下，土地价值的增长也就顺理成章了。这次拍卖形成的高价表面上看是偶然的，但实际上是政府对城市的经营建设成果得到了体现，从而吸引了地产巨鳄前来投资，这也将为烟台市城市经营增添浓墨重彩的一笔。

此项目的开发和建设，将有力的促进城市经营战略的实现。根据拍卖约定，此四宗土地将用来开发建设高层公寓或写字楼，滨海景区将很快矗立起四栋标志性建筑，加上附近的国税大厦、电业大厦、金都大厦、国际金融大厦、海关大厦、滨海假日酒店等充满现代气息的高层建筑，烟台市的CBD建筑群落将初具规模，城市形象将得到有力的提升。

这一地块拍卖的前后，从滨海景区的建设，到周围环境的改善、二马路的改建，政府及相关部门做了大量的工作和准备，将挂牌拍卖的时间安排在海滨景区开放之后，也是为了能让各开发商对该土地价值有更直观、更确切的认识。可以说，围绕着最终落锤的瞬间，市委市政府、国土资源以及各方单位酝酿良久，最终厚积而薄发。

地产大鳄在烟台能志得意满吗？

北京的地产大鳄凭借魄力和实力踌躇满志来到烟台，可是，要在烟台房地产市场上赢得全面胜利，还需应对多种挑战。

从烟台市房地产的整体发展前景来看，市场需求在不断增长。城建的大手笔投入、旅游的快速发展以及城市化进程的不断推进，烟台吸引着越来越多的人前来旅游、经商、投资、工作和生活。据我们的调查研究，未来两三年烟台外来人口将会以20%左右的速度增长，城市居民数量将不断增长。保守估计，新增外来人口每年将为烟台房地产带来11万平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市区每年的需求在90万平方米左右，所以从整体需求量上来看，房地产的市场前景看好。

但这种需求的旺盛仅仅是宏观的产业发展态势，并不意味着所有的产品都为市场所需要。这次拍得的地块规划为商业写字楼或高级公寓，平均3305元/平方米的楼面地价，注定了它将可能成为烟台的最高价楼盘，加上建安成本、税费以及其它费用，估计其销售价格至少在7000元/平方米左右。而在烟台房地产市场上，这种产品和价位要实现起来是比较艰难的。

首先，这种产品的市场并不乐观，这种高价位的写字楼和公寓，目前并不十分看好。市区新近开发的几个在售楼盘销售情况一般，开发区的写字楼显然已经过剩。因租金水平较低，大多数公司都倾向于租用办公，而大多数效益好、有实力的公司、单位都已有自己的写字楼或正在建自己的写字楼，而对高档写字楼依赖较强的跨国公司或国际化企业在烟台并不多。写字楼市场并不如想象中那么理想，空置面积也比较大。

所以，天鸿集团若以写字楼定位滨海景区的四栋楼，显然要承受较大的市场风险。或许作高级公寓和商住合一的定位值得着重考虑。但是，无论是做商业写字楼还是公寓，这个项目都面临着难以突破的“瓶颈”。目前市区写字楼价格大致在4500元—5500元/平方米之间，市中心的较高档住宅均价在4500元/平方米左右，超过4500元的楼盘，销售便较为艰难。而在价格结构上，烟台房地产市场价格不象其它大中城市那么多元化，象北京、上海等城市，有单价上万元的高档住宅，也有每平方米3000—4000元的物业存在，但烟台的价格还没有形成多元化，如果突然出现这样每平方米7000—8000元的物业，而这种物业又没有什么十分特别之处，消费者心中的落差是显而易见的。所以摆在开发商面前的难题是：如何缩小市场认可的价位与楼盘自身价位之间的差距，如何消除消费者的心理落差，如何让消费者接受这个价位？

其实，以目前烟台房地产市场状况来看，6000元是个价格的临界点，往上是一个不可预知、甚至充满危险的“雷区”。烟台市2003年的人均GDP是20222元，人均可支配收入9785元，在岗职工平均工资11815元，以这样的经济实力和消费能力，每平方米7000元的价格实现起来肯定困难重重。

在国家紧收土地审批口、银行金融支持乏力、房地产业资金吃紧的情况下，这次拍卖产生如此的高价，固然有令人欣喜的一面，但其操作难度还是很大的，但愿北京的地产高手能出手不凡，马到成功。

作为房地产开发的根本，土地拍卖对房地产开发具有着深远的影响，这次拍卖同样如此。通过这次拍卖，开发商对土地的价值将有着全新的、深入的认识，也许会有所反思，也许会有所警醒，但是，以更专业、更超前的眼光来看待土地的价值和房地产的经营已经成为一种必然。拍卖会结束了，但这次拍卖对烟台房地产的生产、经营，对消费者购房所产生的深远影响才刚刚开始，对于这个问题，我们将随后做出深入分析。(山外山市场研究中心撰稿)

联系人：  胡武昌

联系电话：0535-6603453  13361330338  13808905182

通信地址：烟台市南大街9号金都大厦1719室