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2004年10月26日，在烟台市国土资源局进行了四宗国有土地的挂牌、拍卖。其中位于芝罘区世回尧路157号的2004-38号宗地尤为引人注目，以拍卖的形式出让，经过45轮的竞价，以楼面地价1450元/平方米被烟台中翔置业有限公司竞得，土地出让金5182.01万元，平均每亩土地约139万元。另外，位于幸福南路的2004-41号地也引得几家公司竞争，挂牌未分高下，又转入拍卖现场，最终万光城建以1598元/平方米竞得此宗地，土地出让金约1348.7万元。
与近一年来烟台市的其它几次土地拍卖相比，本次拍卖要相对平静的多，地块规模不大、成交价格也不具轰动性，起拍价仅840元/平方米，参加竞拍者以本地地产商为主，现场的竞争也并不激烈，或许是地块的吸引力有限，或许是投资者更趋理性，但从拍卖中却可以对烟台房地产的发展，特别是中档房的发展看出一些端倪。
烟台土地价值正在被发现
近两年来烟台的土地价值正在逐渐被各地产商发现，土地价格也在日益上升。2003年出让的土地中，滨海路上的几块地尤其引人关注，年初康复中心地块的楼面地价达到2152元/平方米，同年10月底，统战部培训中心地块3819元/平方米的楼面地价更是引来各界的一片惊呼，并被媒体称为“天价”；
今年截止到现在，烟台市区已经出让了17宗国有土地的使用权，出让总面积50多万平方米，土地出让金总额达10.5亿元。其中滨海广场商务区的四宗土地吸引了来自北京的地产大鳄天鸿集团，并以3.17亿元拿下全部四宗土地，最高达5080元/平方米的楼面地价创下了烟台的记录。
这次拍卖的地块不象上述地块那样吸引眼球，但也同样证明了烟台土地价值的增长。该地块位于大海阳路与红旗路的交叉路口，周围有师范学院、财政学校等高校，是市中心区与南郊的交界处，应属于烟台市的二类地段。
去年10月底拍卖的南大街西端隆兴汽配泰鸿橡胶地块，成交的楼面地价是1500元/平方米，而幸福一带的土地也在1500元/平方米左右，与这些地段对比来看，本次拍卖的地块同样属于城市边缘地带，1450元/平方米的楼面地价，应该说是一个合理的、反映了地块价值的价格。
从东郊沿海，到滨海景区、市中心区，再到城市边缘，开发商争夺的范围在不断扩展，一些原先不被看好的地段也开始受到青睐，可以说烟台市区整体的土地价值正在日益被本埠、外地开发商所发现，这既是烟台城市发展的必然，也是烟台魅力、吸引力的展现。
房价还将有一定的上升空间
烟台近几年的房价上涨很快，现在市区的平均房价已经达到了2577元/平方米，这样的价格水平与烟台的经济发展水平、居民消费水平是相吻合的，于是有很多人发出了这样的疑问：烟台房价还会不会继续上涨？这次拍卖应该给出了一个肯定的答案。
本次拍卖的地块其周边有“富顺苑”、“桦林小区”、“上林苑”等楼盘，目前房价在2700—2900元／平方米左右，再远一些的黄务一带开发的一些房地产，即使有的手续并不健全，有的属集体土地，但每平方米也在2000元以上。
本地块的楼面地价达到了1450元/平方米，如果再算上建安工程造价、基础设施配套费、税费等相关费用，开发成本应该高于2600元/平方米，所以其售价肯定超过2800元/平方米，估计平均价格至少应该达到3000元/平方米以上，根据烟台房地产的发展现状，这个价格应该说并不难实现。
临近拍卖地块的这些楼盘，在销售价格上都有“低开高走”的特征，今年年初时的售价在2200—2500元/平方米左右，销售形势都比较好，而现在一些好的楼层或单位已经卖到了2900—3000元/平方米，上升趋势相当明显，这也是开发商拿地信心的源泉。
在今年挂牌、拍卖的地块中，本次拍卖的这块地无论从地段还是从价格上看，都可以说是中等价位的一个代表。据调查，烟台人目前普遍认可的中档房价位在2500元/平方米—3000元/平方米，本地块如果运作得好，应该能顺利突破3000元/平方米，将中档房的价格向上拉升一个档位。
所以，无论是根据市场现有价格的发展势头，还是根据土地成本的客观推测，烟台房价的稳定上升将是一个必然的发展趋势。
开发难度将越来越大
本次拍卖地块规模虽小，但运作起来也还是有一定难度的。仅仅从市场竞争来看，形势就不容乐观。
从成本上分析，与市场上现有的竞争楼盘相比，拍卖所得到的地块在开发成本上必然要高出很多，要实现利润，必然要定高价格，然而要让消费者接受较高的价格，则必须在产品品质等方面给出令人信服、令人心动的答案。但高品质楼盘开发成本又要增多，这又是一个矛盾：产品品质一般，恐怕消费者难以认可，若做高品质的产品，则又要担当更高的风险。价格与品质、利润与风险两者之间如何取得一个平衡，是问题的关键。
从规模上来看，本次拍卖的地块属于小盘。楼盘规模小，在配套、管理等方面便也难以做大、做全，做的太大，成本必然又要增加不少，而如果敷衍了事，恐怕消费者很难认同，这是小盘与大盘竞争必须面对的一个劣势。
从地块特征和周边环境上看，本地块临街面积大，周边又有师范学院等几所高校，可以考虑在商业上做做文章，商业的高回报或许能给开发商带来更高的利润。但商业运作的风险之高也不言而喻，对此必须给予十二分的重视。
其实不仅仅针对本次拍卖，以后的开发商都要面临开发难度越来越大的挑战。
土地出让金是构成房地产开发成本的重要部分，拍卖现场的气氛、竞买对手的压力、拍卖师的鼓动以及其它各种突发情况，往往使得最后成交的价格高出购买者的预期。如何在地价升高、成本增加的情形下追求满意的利润，将是每个开发商都需要面对的难题。只有采用更加专业化、高水准的运作方式，以专业的眼光和先进的理念去分析市场、研究消费者、定位产品、推广产品，才有可能在竞争中处于有利的地位。
烟台中档房市场萌动生机
以前烟台的房地产市场基本呈“两极分化”之势，高档房、低档房供应量大，中档市场却一直没有形成规模，也少有好的产品出现。但实际上中档房的市场需求、市场容量都是很大的，其潜力不容忽视。而近一年来，烟台市的房地产市场已经开始呈现出了一些多元化的发展趋势，中档房短缺的现象开始得到一定程度的改观。中档房的开发为许多开发商所看好，本次拍卖正是一个很好的证明。
“居住郊区化”是一个大城市发展的必然趋势，受地段等因素的影响，城市近郊应该是中档房集中的地段。在烟台市，本次拍卖地块所处的南郊正是开发中档房的理想地段。
机场路的改造、卧龙工业园区的建设发展、南山隧道的贯通、红旗路隧道的建设、青年南路向南延伸，这些市政建设投入使得南郊的交通情况、基础设施、配套设施等都得到了极大的改观，也为中档房的开发提供了良好的基础条件。惠安、世秀、富顺苑、桦林、臻山等楼盘虽然品质不一，有的尚达不到中档标准，但也都得到了消费者的认同，在其带动下，南郊已经形成了很好的居住氛围。
这次拍卖地块虽小，但也有竞争五六家大地产商参与竞争，而且经过了40多轮竞价，可见大家还是很看好这一地块，中档房的吸引力正在增强。或许在两三年之后，中档房会成为烟台房地产市场的中坚力量。
从表面上看，在宗地规模、成交价格等方面，这次土地拍卖似乎波澜不惊，但在市场竞争、项目运作、市场结构、发展趋势等方面，应该说蕴涵了很多的内容，对烟台市中档房的发展走势也具有一定的启发和影响。
（供稿：山外山市场研究中心）
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